（2017）苏0303民初1094号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-11
案件名称
江苏大彭阳光物业管理有限公司与王尹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏大彭阳光物业管理有限公司,王尹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初1094号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路63号西都大厦12楼。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司法务部工作人员。委托诉讼代理人：刘萌萌，江苏它石律师事务所律师。被告：王尹，男，1982年2月10日生，汉族，住本市云龙区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告王尹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托诉讼代理人陈辉、刘萌萌，被告王尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付物业服务费8203元、滞纳金17047元。事实和理由：我公司与贵邦俊园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定物业服务费按建筑面积收取，多层0.43元/平方每月、0.55元/平方每月，高层0.93元/平方每月、1.1元/平方每月。我公司按照合同约定履行了义务，被告至今未给付物业服务等费用，原告多次催要，被告均拒绝给付。被告王尹辩称，一、原告主体不适格。原告起诉的依据是与所谓的业主委员会签订的《物业服务合同》，但原告并没有先行对该物业合同的效力进行确认，被告不认可该合同的效力。因此该物业合同是否成立、是否合法有效，均存在疑问。至原告起诉前，被告同众多业主均不知悉该份物业合同的存在，对物业合同中代表业主签字的业委会负责人及业委会成员身份更是一无所知。原告至今也没有对业委会的相关情况作出公示说明，原告凭一份效力待定的合同起诉被告显然不当。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。依据原告提供的物业合同显示，原告对于物业费的征收有明确的时间范围，在被告不履行交费义务的情况下，原告应及时行使相关权利，因原告怠于行使权利，其诉讼请求已过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应被支持。三、被告没有违约行为，原告主张的违约金没有依据且过高，不应被支持。首先，被告不交物业费主要原因是对交费对象不明确，不知应向哪个部门、哪个人员交纳物业费。到目前为止，原告还不能确认自己的身份，如在这种情况下确认被告违约，显然没有依据。其次，被告小区的物业管理存在诸多问题，例如：1、小区内的管理极其松懈，汽车在单元门口多次被剐蹭。有两次是恶意损坏，其中全车外漆被划并刻有英文字母，前挡风玻璃被打穿，因监控设备不齐全甚至多数损坏，设备陈旧，能够监控的摄像头寥寥无几甚至天黑后的影像也是黑的，导致无法查阅。2、单元门口、电梯外部及箱内、入户口四处张贴广告和宠物粪便，严重影响小区环境卫生，我本人也多次踩到宠物粪便。楼前的水池喷泉被水泥填平，花园内、凉亭内四处是晾衣绳，搭着晾晒被子和衣物，汽车停放没有规划，占用及破坏绿化带，特别是我所住的12号楼旁门面房后部的油烟及污水严重污染道路及环境。地面施工后也未及时修复等等。3、电梯故障，单元入户门从始至终处于打开状态，呼叫器也一直未接通过，更加让我们不安的是消防器材无人问津，厚厚的灰尘显而易见。今年春节更是有乞讨人员上门要钱。小区西门无人看守，电动门更是无人看管，经常有小朋友被碰到。以上种种都给我们居住带来了诸多安全隐患，试问物业对业主的责任又在哪里？物业服务费应是被告享受物业服务所支付的对价，小区上房后我多年未入住，但也及时缴纳了物业费。可入住后，看到物业种种的不作为，财产受到损失也不负责，更是不闻不问。更难以让人接受的是经与身边业主沟通，每户缴纳的费用不同：有因对物业不作为，做得少而不交的，也由从几百到千元不等缴纳的，试问这又是依据什么规定？假使涉案的物业合同成立，原告主体适格，那么原告没有尽到合同义务违约在先，致使被告无法得到应有的物业服务，原告不仅无权向被告主张物业费，而且应赔偿被告因物业服务瑕疵而遭受的损失。综上，原告的诉讼请求应被予以驳回，且被告保留追究相关责任的权利。本院认定事实如下：2012年6月10日徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：甲方选聘乙方为贵邦俊园小区提供物业管理服务事宜，合同期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层0.43元/月/平方米，小高层0.93元/月/平方米，商业门面（非餐饮）0.50元/月/平方米，商业门面（餐饮）1.00元/月/平方米，装修垃圾处置费1元/平方米，装修服务费200元/户；小区地下停车场收费标准为40元/月/车，另加相关场地公摊租金和管理费用，地面车位按照30元/月/车收取；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第1个月的1日起至第6个月的30日内履行当年物业费的交纳义务；为保障小区物业管理服务工作的良性运行，实行收费、服务同时进行，从合同签订后每年12月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金；乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，停车场所及设施等公共物业的管理；乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。双方还就物业的承接验收、经营管理、物业的使用与维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年6月28日原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会再次签订贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：物业服务费标准为第一第二年度多层0.55元/平方米/月，小高层1.10元/平方米/月，第三年度多层0.60元/平方米/月，小高层1.20元/平方米/月（包含小区内公共能耗费及电梯维保年检费，不包含电梯大中修及更新改造费用，如需要此项费用按市相关规定执行）；从2015年6月1日起至2016年5月31日止，收取从2015年6月1日至2016年5月31日的物业服务费，以后年度以此类推；合同服务期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同的其他内容同2012年6月10日的合同。2012年6月1日，原告大彭阳光公司即开始为本市云龙区贵邦俊园小区进行物业服务管理。被告王尹为该小区12#-1-701室房屋所有权人，房屋建筑面积137.01平方米，其尚欠原告2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费：137.01平方米×0.93元/月/平方米×36个月≈4587.1元；2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费137.01平方米×1.1元/月/平方米×24个月≈3617.06元。另，本院2015年已发生法律效力的民事判决确认的事实为：原告大彭阳光公司在为本市云龙区贵邦俊园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如对业主反映的维修问题未按约定时间达到现场，有报修、维修记录；未能每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道、以及其他共用部位，定期维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；消防通道不畅通，存在堵塞现象；载人电梯早6点至晚12点不能正常运行，路灯、楼道灯完好率低于80%；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期修剪养护，定期清除绿地杂草、杂物；对小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池未能及时清理疏通或清理疏通不畅等。虽然在本市文明城市创建以及老居民小区改造过程中，原告积极按照物业服务合同的约定对存在的上述问题进行了改进，但仍有与物业服务合同约定的内容不相符之处。比如：对业主反映的问题不能及时解决、小区外来车辆随意进出、小区摆摊设点情况严重、电梯安全检查和消防安全检查不及时、物业服务人员的服务态度有待改善等。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对贵邦俊园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告王尹为贵邦俊园小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。因原告在为贵邦俊园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的标准严重不符，且原告的物业服务质量并非一般瑕疵，严重影响了业主的生产、生活，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为8204.16元×90%≈7383.74元。由于原告的物业服务存在质量问题，故原告无权向被告主张违约金。对于被告辩称的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的观点，原告已经举证书面证人证言证实催收物业费的情况，且被告在此小区居住已达五年的时间，被告声称从未接收到、看到催缴物业费的通知也与常理不符，故对于被告的该项抗辩观点，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王尹应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费7383.74元。二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告王尹支付滞纳金17047元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费433元，减半收取为216.5元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担191.5元，被告王尹负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 王蓓蓓二〇一七年五月三十一日书记员 刘明珠 微信公众号“”