（2017）粤01民终3375号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-07-12
案件名称
曾玉青与广州市泰隆房产有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终3375二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾玉青,广州市泰隆房产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3375号上诉人（原审原告）：曾玉青，住广州市番禺区。委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托代理人：何焕仪，广东明和理律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市泰隆房产有限公司，住所地广州市番禺区（仅限办公室用途）。法定代表人：姚永洪，职务：总经理。委托代理人：王浩晖，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。上诉人曾玉青因与被上诉人广州市泰隆房产有限公司（以下简称“泰隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾玉青向本院提起上诉称：一、一审判决以“没有约定明确具体办妥的具体时间，并以实际办妥涉案房产初始登记后”来计算房产证的交付时间，实际是断章取义，完全忽略合同约定了合同每一个程序有具体时间约定的重要事实，合同中只不过是通过约定每个环节具体时间来间接确定了办妥房屋初始登记和交付房产证的具体时间，并不是一审认为没有约定，更不是一审法院所理解从实际房产初始登记后起算，实际应从合同约定办妥房产初始登记后的时间起计算（即从2012年3月31日前申请该商品房的初始登记，加上审批时间60天，2012年5月31日前办妥初始登记）交付房产证的时间。二、按照一审法院理解“实际办妥初始登记”为计算交付房产证的日期，如果作为开发商的被上诉人一直不去办理房产初始登记，则交付房产证就没有起始日期，被上诉人也就没有了交付房产证的义务，也不构成违约，一审法院的理解完全不符合逻辑，也不符合商品房买卖必须有具体交付房产证的规定。三、一审法院对办妥初始登记应以字面理解为实际办妥初始登记，是作出不利于作为房屋买方的不利解释，违反了《合同法》规定应对提供合同一方作不利解释的规定。四、一审法院认为“被上诉人已承担了逾期交楼的责任，继续计算逾期办证违约金，是重复处罚”是混淆概念。五、由于被上诉人逾期办理房产证，导致政府取消了契税优惠，但取消优惠的时间是出现在被上诉人违约之后，即该不可抗力是出现在被上诉人的迟延履行合同义务之后，故此，该责任必须由被上诉人承担，并不属于一审认定是属于不可抗力免除被上诉人的责任。六、一审时候，上诉人向一审法院提交《申请书》要求一审法院到税务部门去核实征收税务情况，但是一审法院没有作出解释有无调查，一审的程序有不妥。综上所述，请求二审法院：1、改判原审判决第一项为被上诉人支付上诉人违约金838056元；2、改判支持上诉人一审起诉中的第二项诉讼请求，判令被上诉人赔偿逾期交付产权登记而造成上诉人额外支出34441元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人泰隆公司答辩称：一、不同意上诉人的上诉请求及上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二、被答辩人以扩大解释涉案合同的观点来主张诉请，明显有违法律规定和公平交易原则。一审法院适用法律正确，不存在不当之处。三、关于契税的负担问题，因上诉人自身原因不符合契税减免政策的条件，反而要求被上诉人支付相关赔偿金，上诉人该主张没有事实和法律依据。四、上诉状的金额和一审诉讼金额不一致且被上诉人坚持我方在一审时的答辩意见。曾玉青于2015年6月11日向原审法院起诉请求：1、泰隆公司支付逾期交付房地产权证的违约金787543.092元给曾玉青（违约金以购房总额2296044元为本金，按照每日0.05%的标准，从2013年7月20日起暂计至2015年6月15日，违约金支付至泰隆公司交付房地产权证给曾玉青为止）；2、泰隆公司向曾玉青赔偿因逾期交付房地产权证而造成曾玉青额外支出的款项34441元；3、案件受理费由泰隆公司承担。原审诉讼中，曾玉青明确，第一项诉讼请求中的违约金计至泰隆公司将房地产权证交付广州农村商业银行股份有限公司番禺支行之日止。原审法院经审理查明：2011年1月24日，泰隆公司作为甲方（卖方），曾玉青作为乙方（买方），签订编号为20110119xxx的《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，乙方购买的商品住宅为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20100267号；乙方所购商品房为星晨时代豪庭1座15层xxx号房，房屋地址番禺区福景路729号（1座）xxx房（以下简称涉讼房屋），建筑面积124.9003平方米；该商品房以套出售，总金额2296044元；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付696044元，剩余房款1600000元，须于2011年1月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2011年12月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意以乙方委托甲方办理的方式办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起不超过210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构办理预购商品房转移登记；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日的次日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。该合同附件七《补充协议》中约定，双方同意将买卖合同中“乙方委托甲方办理”的相关约定修改为“甲方应当在该商品房办妥初始登记后360个工作日内将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，乙方应按房管部门之要求提供有关产权过户所需的证明文件或资料，否则，因此而引致的交易过户延误等责任，由乙方自行承担，甲方尽可能一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，需要乙方补充提交相关资料的，乙方应自收到甲方书面通知之日起3日内补充提交，否则，如果致使甲方逾期办理产权登记的责任由乙方承担；乙方须在交接商品房时或甲方通知的时间内签署一切必需的文件，并向甲方提交办理商品房产权登记手续需要乙方提供的全部文件及缴纳相关税费；若发生下述情况，约定的办理《房地产权证》的时间相应顺延，顺延期间从乙方应履行义务的最后日期起直至乙方实际履行义务的日期止：A.乙方未能按约定的时间履行本条第2款的义务（收到甲方书面通知后5日内，提供办理产权证所需证明材料），B.该商品房经过测绘后，若乙须办理面积补差手续而乙方未能及时办理的；若乙方选择按揭贷款付款方式的，则在甲方申领《房地产权证》后，甲方将其直接交付给乙方的按揭银行，视为甲方将《房地产权证》交付乙方；本附件是买卖合同不可分割的组成部分，若本附件约定于买卖合同的有关约定相冲突的，以本附件的约定为准。2011年1月26日，曾玉青向泰隆公司支付购房款696044元，泰隆公司开具编号为05351xxx的发票联予以确认。2011年4月7日，曾玉青通过按揭贷款的方式向泰隆公司支付购房款1600000元，泰隆公司开具编号为0864xxx的发票联予以确认。2012年6月9日，泰隆公司将涉讼房屋交付曾玉青使用。双方签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定，曾玉青选择继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据合同关于延期交房违约责任的约定，泰隆公司向曾玉青一次性支付逾期违约金106077元，双方均同意以该款项用于冲抵：物业管理费29636元、曾玉青在泰隆公司处所购车位款42000元、曾玉青在泰隆公司处所购房产购置税34441元。同日，泰隆公司向曾玉青出具编号为0000xxx的《收款收据》，确认以延期交楼违约金抵扣19993元契税，另收到契税现金55元、房产印花税5元、转移登记费50元，合计20048元。2012年8月3日，泰隆公司出具编号为000xxx的《收款收据》，确认以延期交楼违约金抵扣曾玉青购房契税14448元。2012年8月7日，涉讼房屋所在楼宇取得《建设工程规划验收合格证》。2014年1月8日，涉讼房屋所在楼宇经广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）核准初始登记。2015年6月5日，曾玉青向泰隆公司支付契税34441元，泰隆公司出具编号为2007xxx的《收款收据》予以确认。2015年6月9日，涉讼房屋由代理人填报契税纳税申报表。2015年6月16日，泰隆公司向税务部门缴纳涉讼房屋的契税68881.32元。2015年7月20日，涉讼房屋取得房地产权登记。2015年9月18日，广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）出具《一级资料入库收妥通知书》，确认收到涉讼房屋所有权证及他项权利证。2015年6月11日，曾玉青以泰隆公司逾期办理涉讼房屋房地产权证为由，向原审法院提起本案诉讼，要求泰隆公司支付逾期办证违约金及因逾期导致曾玉青额外支付的税费34441元。原审诉讼中，双方当事人对于涉讼房屋的办证期限、逾期办证的责任以及契税的负担问题产生争议。关于涉讼房屋办理房地产权证的期限。曾玉青主张，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，泰隆公司应于2011年12月31日前将涉讼房屋交付曾玉青使用，而房屋交付时，泰隆公司需要提供的资料包括规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，故《建设工程规划验收合格证》应于2011年12月31日前取得；泰隆公司应当在涉讼房屋项目建设工程规划验收合格之日起90日内（2012年3月31日前），申请该商品房项目的初始登记，并于房屋办妥初始登记后360个工作日内（2013年7月20日前）将房地产权证交付曾玉青。泰隆公司则认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》并未对涉讼房屋取得建设工程规划验收合格及办妥初始登记的时间作出限制，仅约定泰隆公司应当于涉讼房屋办妥初始登记后360个工作日内，且曾玉青无违约的情况下，将房地产权证交付曾玉青；涉讼房屋于2014年1月8日办妥初始登记，故在曾玉青无违约的情况下，泰隆公司应于2015年6月20日前办妥涉讼房屋的房地产权证。关于涉讼房屋逾期办证的责任问题。曾玉青主张，涉讼房屋逾期办证是由于泰隆公司逾期办理建设工程规划验收合格证、初始登记且怠于履行办证义务所导致，故泰隆公司应自逾期之日即2013年7月20日起，每日按房屋总价款2296044元的0.05%，向曾玉青计付违约金至泰隆公司将房地产权证交付农商行番禺支行之日止。泰隆公司则主张，涉讼房屋办妥初始登记后，泰隆公司一直电话通知曾玉青缴清剩余34441元契税，但曾玉青不愿缴纳，直至2015年6月5日才缴清，由于曾玉青拖延交纳契税导致涉讼房屋逾期办证，责任不应由泰隆公司承担；并且，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，若泰隆公司出现逾期办证的情形，曾玉青可以单方办理转移登记。曾玉青对泰隆公司的陈述不予认可，并称曾玉青已按合同约定将办理涉讼房屋所需全部材料交付泰隆公司；涉讼房屋办妥初始登记后，曾玉青一直催促泰隆公司办理房地产权证，泰隆公司均以快办好了敷衍，并未告知曾玉青需要补交契税，直至2015年6月1日才电话通知曾玉青补交34441元契税，曾玉青于2015年6月5日将该款项交付泰隆公司；因此，对于逾期办证曾玉青并无过错；且办证资料需由泰隆公司提供，曾玉青无法单方办理涉讼房屋的房地产权证。关于契税的负担问题。曾玉青主张，如泰隆公司如期为其办理房地产权证，按照当时的政策，其可享受契税优惠，只需按照1.5%的标准缴纳契税，后由于政策变化，至涉讼房屋可以办理房地产权证时，曾玉青已需按照3%的标准缴纳契税；由于泰隆公司逾期办理房地产权证导致曾玉青多支出的1.5%契税34441元，应当由泰隆公司向曾玉青承担赔偿责任。泰隆公司则主张，曾玉青购买涉讼房屋时，其配偶名下已有一套房屋，涉讼房屋为曾玉青家庭的第二套房，不符合享受契税优惠政策的条件，本就应当按照房屋总价款的3%交纳契税，涉讼房屋何时办妥房地产权证对该税费金额并无影响，故曾玉青主张逾期办证导致其增加了34441元税费并要求泰隆公司承担，泰隆公司不同意；且即使涉讼房屋办理房地产权证期间政府部门税收政策有所变动，亦属于不可抗力，泰隆公司不存在过错，不应对此承担责任。原审另查明，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》签订前，曾玉青的配偶何锦权名下已有一套集体土地上的房屋，位于广州市番禺区沙湾镇福涌村金井大街新1巷2号之四，建筑面积270.7平方米。原审法院认为：曾玉青与泰隆公司于2011年1月24日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于涉讼房屋的办证期限、逾期办证的责任以及契税的负担问题。关于涉讼房屋办理房地产权证的期限。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，泰隆公司应于2011年12月31日前将涉讼房屋交付曾玉青使用，而房屋交付时，泰隆公司需要提供的资料包括规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，故根据以上条款的约定可以认定，泰隆公司必须于2011年12月31日前取得《建设工程规划验收合格证》，泰隆公司实际于2012年8月7日才取得《建设工程规划验收合格证》，已发生逾期。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》关于产权登记的约定，泰隆公司应当在涉讼房屋项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的初始登记，并于房屋办妥初始登记后360个工作日内将房地产权证交付曾玉青。因此，涉讼房屋申请初始登记的时限是基于涉讼房屋建设工程规划验收合格的时间计算，而涉讼房屋办理房地产权证的时限是基于办妥初始登记的时间计算。现双方当事人对于上述条款中“建设工程规划验收合格之日起90日内”、“房屋办妥初始登记后360个工作日内”的理解产生争议，曾玉青主张应以合同约定的应当取得建设工程规划验收合格的时间为准计90天，得出涉讼房屋应当办妥初始登记的时间，再自该时间开始计360个工作日，即为泰隆公司应当向曾玉青交付房地产权证的时限；泰隆公司则主张应以其实际取得建设工程规划验收合格的时间为准开始计算申办房地产初始登记的时限，并以其实际办妥房地产初始登记的时间为准开始计算交付房地产权证的时限。对此，原审法院认为，首先，对上述条款所使用的词句字面理解应为，以泰隆公司实际取得建设工程规划验收合格的时间起90日内，泰隆公司应当申请办理涉讼房屋的初始登记，而对初始登记办妥的时间无明确约定，房地产权证则应当在泰隆公司实际办妥初始登记后360个工作日内交付曾玉青；其次，对于泰隆公司逾期取得《建设工程规划验收合格证》导致逾期交楼的违约行为，泰隆已向曾玉青支付了106077元违约金，如继续计算该逾期时间的逾期办证违约金，则存在重复处罚，有违公平原则；再次，合同中对于办妥房屋初始登记的时间及逾期办理的违约责任均无约定，故曾玉青主张自房屋初始登记“应当”办妥之日起计算房产证办理期限，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，泰隆公司应当自其办妥涉讼房屋初始登记（2014年1月8日）后360个工作日内，即2015年6月19日前将涉讼房屋的房地产权证交付曾玉青。现涉讼房屋于2015年7月20日才取得房地产权登记，而曾玉青办理购房贷款的农商行番禺支行于2015年9月18日才确认收到涉讼房屋所有权证及他项权利证，故涉讼房屋的房地产权证交付发生了逾期。关于涉讼房屋逾期交付房地产权证的责任问题。由于办理房地产权证是泰隆公司的主要合同义务，且何时可以申请办理房地产权证以及办证需要何种资料，作为买受人的曾玉青无从知悉，必须由泰隆公司尽到及时告知义务。对此，《广州市商品房买卖合同（预售）》中亦明确约定，泰隆公司应以书面形式通知曾玉青提供房地产登记机构要求的、需由曾玉青提供的证件资料。现泰隆公司未举证证明其曾向曾玉青发出书面通知，而曾玉青未在5个工作日内配合提交相应资料，且曾玉青主张泰隆公司于2015年6月1日才电话通知其补交34441元契税，其已于2015年6月5日向泰隆公司支付。因此，并无证据证明曾玉青在涉讼房屋的房地产权证办理过程中存在过错导致办证逾期，故逾期向曾玉青交付房地产权证的责任应由泰隆公司承担。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，泰隆公司应自逾期之日的次日起至曾玉青实际取得《房地产权证》之日止，每日按涉讼房屋总价款0.05%的标准支付违约金，该违约金标准并无明显过高。现双发当事人均确认，以农商行番禺支行收到涉讼房屋产权证之日起视为房产证交付曾玉青之日，故泰隆公司应当支付的逾期办证违约金应以2296044元为本金，自2015年6月21日起至2015年9月18日止，按照每日0.05%的标准计算，为103321.98元（2296044元×0.05%×90天）。关于契税的负担问题。根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日发布的财税[2010]94号《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定，“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”广东省财政厅、地税局、住房建设厅以粤财法[2010]88号文转发了上述通知，并规定，“一、家庭唯一住房是指在我省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房，即为唯一住房。二、对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是属于普通住宅还是非普通住宅，一律按《广东省契税实施办法》中确定的3%税率征收契税……本通知自2010年10月1日起执行”。广州市财政局、广州市地方税务局、广州市国土资源和房屋管理局于2011年6月2日以穗财法[2011]55号文转发了上述通知。根据上述规定，所购房屋为家庭唯一住房方可享受契税优惠，而曾玉青在购买涉讼房屋之前，其配偶何锦权名下已有一套房屋，曾玉青不符合享受契税优惠政策的条件。而况，上述规定于2010年10月1日已开始执行，自此至2015年7月涉讼房屋办妥房地产权证期间，并无新的契税优惠政策出台，泰隆公司在此期间任一时间办理房地产权证，曾玉青所支出的契税金额均无差异。因此，曾玉青主张泰隆公司逾期办理房地产权证使其多支出了34441元契税，并无依据，其要求泰隆公司向其赔偿该费用，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，于2016年2月4日作出如下判决：一、被告广州市泰隆房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告曾玉青支付逾期交付房地产权证的违约金103321.98元；二、驳回原告曾玉青的其余诉讼请求。如被告广州市泰隆房产有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12020元，由原告曾玉青负担10509元，由被告广州市泰隆房产有限公司负担1511元。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于办证义务时间点的确认，以及关于优惠税率损失的认定。首先，上诉人认为，依据合同约定，双方合同约定对于交楼时间确定，该时间可以推断建设工程规划验收合格时间，在此基础上，以合同约定90日内应申请涉案商品房项目的房地产初始登记，由此可以再以合同约定，360个工作日内办妥房地产登记证。但上述推算中，以申请房地产初始登记作为办妥房地产登记的时间，并无合同依据，同时亦不据合理性。原审认为双方合同对于办妥房地产初始登记的时间点缺乏合同明确约定，并无明显不当，上诉人该部分上诉理由并无合同及法律依据，本院不予采纳。虽然上诉人提出办妥房地产初始登记时间的义务认定，可能造成被上诉人逃避及时办证义务的借口，但基于双方对此约定不明，且结合对上诉人造成的损失程度考虑，原审判决基本符合公平对等原则，本院予以维持。至于，上诉人认为办证延迟造成其未能享受税率优惠政策形成损失问题，相关税率的收取应以相关管理部门公示的政策作为执行的法律依据，上诉人该诉请并不具有事实及法律依据，原审不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11492元，由上诉人曾玉青负担。本判决为终审判决。审判长 郭东升审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年五月三十一日书记员 冯冠豪 更多数据：搜索“”来源：