（2017）粤52民终83号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2018-07-18

案件名称

陈洁勇、黄种相租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省揭阳市中级人民法院

所属地区

广东省揭阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈洁勇,黄种相

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省揭阳市中级人民法院民事判决书（2017）粤52民终83号上诉人（原审被告）：陈洁勇，男,1976年出生，汉族，住广东省揭东区。委托诉讼代理人：林木深，广东昊良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄种相，男,1988年出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄南，广东名信律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佩芬，广东名信律师事务所律师。上诉人陈洁勇因与被上诉人黄种相租赁合同纠纷一案，不服揭阳市揭东区人民法院（2016）粤5203民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈洁勇上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或者判决驳回黄种相的诉讼请求；2.由黄种相承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一��判决认定黄种相租赁使用陈洁勇厂房的时间不准确，认定黄种相实际使用陈洁勇厂房的时间不实，退回租金太多。陈洁勇的厂房是从2014年10月14日就交给黄种相使用，至2015年12月15日止，计算租金时间应当从2014年10月15日开始计算至2015年12月15日，一年零两个月时间。陈洁勇确实是从2014年10月14日将本案厂房交给黄种相使用，黄种相在其一审的起诉状中已确认，起诉状第一段诉称其与陈洁勇达成口头租赁协议，陈洁勇将本案约定的厂房交给黄种相使用，同时，有证人曹某证实，故计算租金时间应当从厂房实际交付使用时起计。签订合同前的也应当按照合同约定的租金数额支付使用费。证人曹某是从黄种相一开始建厂就在帮黄种相做事，黄种相的机器设备进厂和最后搬走都是曹某在帮黄种相。至2015年12月15日前还是黄种相使用，牌边村委会证明为据。一审判决认定使用时间有误，黄种相实际使用陈洁勇厂房时间是一年零二个月，租金应当计算一年两个月。一审判决陈洁勇退还黄种相22500元太多，不能支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、黄种相在本案租赁过程中存在严重违约行为，应当承担违约责任，保证金不予退还。双方签订的《厂房租赁合同》第五条之3约定：乙方需要装修或者增设附属设施和设备的，应当事先征得甲方的书面同意。黄种相对本案厂房进行装修没有征得陈洁勇的书面同意，因此��成违约，应当承担违约责任，保证金不予退还。黄种相在其起诉书中承认上述事实，陈洁勇无需举证，一审判决认定黄种相装修厂房是在签订合同之前，如果陈洁勇对此有异议双方就不可能再签订合同的推理方式认定黄种相没有违约的判决方式明显是主观臆断，这样的判决理由依法不能成立。三、陈洁勇在一审审理过程中申请对黄种相的录音证据进行鉴定，一审法院没有依法进行鉴定，也没有答复陈洁勇，因此程序不符合法律规定。二审期间，陈洁勇提出黄种相在起诉状中称2014年10月14日交付租金就是确认厂房交给黄种相使用的时间是2014年10月14日。陈洁勇称其上诉请求发回重审的理由是一审判决事实不清，保证金违约的问题没有查清，程序违法。黄种相辩称，陈洁勇的上诉请求既不合理，也不合法，依法应予以驳回。一、关于黄种相使用陈洁勇厂房的��际时间及陈洁勇应退回租金的问题。黄种相租赁厂房的时间为2015年2月1日起至2015年7月份止，实际租期应按5个月计算。陈洁勇应返还黄种相剩余租金105000元。1.关于租赁的起始时间，依据《厂房租赁合同》的约定可知，涉诉厂房的租赁起始时间为2015年2月1日，这个日期，是黄种相、陈洁勇双方确认并记载于合同之中，一审法院据此认定厂房的租赁起始时间为2015年2月1日，依法有据，应予维持。陈洁勇主张黄种相应按合同约定的租金标准支付补签合同之前即2014年10月至2015年1月份的厂房使用费，既无事实依据也无法律依据，依法应予驳回。2.关于租赁的截止时间，依法应认定为2015年7月份。涉诉厂房于2015年7月份被政府有关部门认定为违章建筑应予拆除，不能使用。但陈洁勇一直让黄种相不用担心且表示厂房不会拆除。2015年9月30日厂房开始被停电，2015年11月初有关行政��门开始拆除厂房，直至当月中旬拆除完。这一事实黄种相在一审时已提供相关证据佐证，依法应予支持。一审法院以牌边村村民委员会的证明为据认定厂房于2015年12月14日被拆除，黄种相虽认为一审判决存在不妥之处，但为免诉累且早日解决问题，才没有因此而上诉。不想陈洁勇却一再推卸责任，反说退还黄种相22500元太多。二、一审法院认定陈洁勇应退还收取黄种相的180000元租赁保证金及退还剩余租金，事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。陈洁勇将厂房出租给黄种相经营木板加工，后因厂房被政府有关部门确认为违章建筑并依法拆除，导致租赁合同无法履行。陈洁勇作为出租方，在明知厂房系违章建筑的情况下，没有告知黄种相这一事实，且在有关政府部门通知厂房需拆迁的时候，一再跟黄种相保证陈洁勇可以处理，让黄种相放心，由此造成并扩大了黄种��的经济损失。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”，故，由于陈洁勇的过错和收取租金后未能提供厂房供黄种相使用，造成黄种相严重的经济损失，应当向黄种相退还收取的180000元租赁保证金。陈洁勇辩称黄种相违约，租赁保证金无需返还。其理由是黄种相租赁厂房后对厂房进行了装修，依合同的约定，装修需征得陈洁勇的同意，黄种相未征询陈洁勇的意见单方进行装修，构成违约。上述辩解明显是诡辩。事实上，黄种相与陈洁勇于2014年10月份已开始协商租赁事项，双方口头确定了租金数额后，陈洁勇要求黄种相先支付一年租金及租赁保证金，并跟黄种相说厂房在黄种相开始生产之后才开始计算租期，前期时间可以给黄种相装修、安装机器设备等。而后，黄种相对厂房进行了装修，进机器，安装设备等，至2015年1月21日双方签订了《厂房租赁合同》。从本案装修在前，签订合同在后的事实可知，陈洁勇对黄种相装修厂房的事实是明知并且经其同意的。本案根本就不存在黄种相违约的情形，纯属是陈洁勇为应诉而砌词。三、一审法院审理程序合法，依法应予维持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”一审法院认为录音证据存在暇疵，缺乏与待证事实的关联性，对陈洁勇的鉴定申请不予采纳，于法有据，程序合法。综上，陈洁勇的上诉请求违法悖理，其应对不依约履行租赁义务的行为承担相应的法律后果，请求驳回上诉，维持原判。黄种相向一审法院起诉请求：1.依法确认黄种相、陈洁勇于2015年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令陈洁勇向黄种相返还2015年未使用厂房的剩余租金7个月共105000元及一年押金180000元，合计285000元；3.判令陈洁勇赔偿黄种相违约金45000元；4.本案诉讼费用由陈洁勇承担。一审法院认定事实：黄种相、陈洁勇于2014年10月就黄种相向陈洁勇租赁位于揭阳××××东开发区青岛啤酒厂斜对面的厂房达成协议。黄种相于2014年10月14日至2015年1月19日共转账360000元给陈洁勇，其中180000元是第一年的租金，另外180000元是租赁保证金。2014年12月，黄种相开始对厂房进行装修、装水电等。2015年1月21日，黄种相、陈洁勇补签《厂房租赁合同》，约定：厂房租赁期限自2015年2月1日起至2025年2月1日止，每年租金180000元。2015年12月15日，厂房因系违法搭建被强行拆除。��种相、陈洁勇对以下事实存在争议：1.厂房租赁的起算日期应自何时开始。2.黄种相使用厂房至何时。一审法院认为，黄种相、陈洁勇于2014年10月就厂房租赁达成协议。2015年1月21日，黄种相、陈洁勇补签《厂房租赁合同》，约定厂房租期自2015年2月1日起至2025年2月1日止，每年租金180000元。合同未对黄种相2015年2月1日之前使用厂房的费用进行约定，陈洁勇辩称黄种相应按合同约定的租金标准支付补签合同之前2014年10月至2015年1月的厂房使用费，一审法院认为，《厂房租赁合同》签订于2015年1月21日，依照《合同法》第四十四条的规定，合同自成立时生效，即自2015年1月21日起生效，对于合同成立前的事项，合同并没有溯及力，因此，陈洁勇该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于黄种相使用厂房至何时问题，黄种相主张厂房于2015年7月被认定为违章建筑，其自此停止使用，但未能提供证据予以证明。陈洁勇提供了埔田镇牌边村民委员会的证明证实厂房于2015年12月15日被牌边村民委员会拆除，一审法院据此认定黄种相使用厂房至2015年12月14日。陈洁勇提出对黄种相提供的三份录音资料进行真伪及是否经过剪接进行鉴定，一审法院认为，因该三份录音资料缺乏与待证事实的关联性，不能作为认定案件事实的依据，故对陈洁勇该鉴定申请不予采纳。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。黄种相、陈洁勇一致确认《厂房租赁合同》所涉厂房系违章建筑，根据《合同法》第五十二条的规定，《厂房租赁合同》无效。对于黄种相、陈洁勇因合同取得的财产，应依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定处理，黄��相要求陈洁勇返还保证金180000元，合法有据，予以支持；对于陈洁勇已收取的2015年2月1日至2016年2月1日的租金180000元，黄种相、陈洁勇同意按合同约定租金计算使用厂房期间的费用，一审法院予以照准，按黄种相使用厂房至2015年12月14日止，黄种相应支付费用157500元（10.5月×15000元/月），陈洁勇应退还黄种相22500元（180000元-157500元）。黄种相请求赔偿违约金45000元，因合同无效，根据《合同法》第五十六条的规定，合同自始没有法律约束力，因此，不存在陈洁勇合同违约行为，黄种相请求赔偿违约金缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈洁勇辩称黄种相在租赁过程存在没有征得陈洁勇书面同意而对厂房进行装修的违约行为，保证金不予退还，但未能提供证据予以证明；且黄种相装修厂房在补签合同之前，如果陈洁勇对此有异议，双方就不可能再签订合同，据此也可��推定黄种相装修厂房没有违反约定，陈洁勇提出黄种相违约缺乏事实依据，一审法院不予采纳。对于陈洁勇提出黄种相应赔偿其损失的问题，因造成合同无效，陈洁勇也存在过错，且因合同无效造成的损失，陈洁勇未能提供证据证实，一审法院不予采纳，因此，陈洁勇该主张一审法院不予采纳。对于陈洁勇提出的黄种相欠其垫付款的主张，因黄种相不予认可，陈洁勇也未能提供证据证实，一审法院不予采纳。对黄种相诉讼请求中缺乏事实和法律依据部分，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条的规定，判决：一、确认黄种相与陈洁勇于2015年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、陈洁勇应于本判决生效之日起十日内返还黄种相租赁保证金180000元和租金22500元，合计202500元；三、驳回黄种相的其他诉讼请求��如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由黄种相负担2440元，陈洁勇负担3810元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于黄种相实际使用陈洁勇厂房的时间应如何确定的问题。陈洁勇与黄种相订立的《厂房租赁合同》记载“厂房租赁自2015年2月1日起”，据此应认定黄种相实际使用陈洁勇厂房的时间是从2015年2月1日起算，此前黄种相接受厂房进行装修是为实际使用厂房做准备。一审判决认定黄种相实际使用厂房的时间为10.5月（2015年2月1日至2015年12月14日）并据此计算陈洁勇应退还黄种相租金22500元正确，本院予以维持。从黄种相2014年10月14日支付��金的事实并不能当然得出黄种相已于当天开始实际使用厂房的结论，陈洁勇主张占有使用费应从2014年10月14日开始计付的理由不成立，本院不予支持。本院认为，本案是租赁合同纠纷。二审围绕上诉争议问题进行审理。关于陈洁勇是否应返还黄种相租赁保证金180000元的问题。黄种相与陈洁勇订立的《厂房租赁合同》无效，自始没有法律约束力，当事人不得基于该合同内容主张权利或享受利益，不得要求另一方承担违约责任。陈洁勇基于《厂房租赁合同》的内容主张黄种相违约，应当承担违约责任，据此主张不予退还保证金180000元，其主张不符合法律规定，本院予以驳回。一审判决陈洁勇返还黄种相因《厂房租赁合同》取得的保证金180000元正确，本院予以维持。关于一审判决是否违反法定程序的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”一审判决对黄种相提供的三份录音证据不予采纳，陈洁勇申请对该录音证据进行鉴定对证明待证事实无意义，一审法院据此对陈洁勇申请鉴定不予准许符合上述规定，也在判决书中说明了理由，并无不当。陈洁勇主张一审法院没有对录音证据进行鉴定也没有答复陈洁勇，程序不符合法律规定，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；陈洁勇主张一审判决程序违法请求将本案发回重审的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，陈洁勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3810元，由陈洁勇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　卢树君审　判　员　　黄小贺代理审判员　　郑宋玲二〇一七年五月三十一日书　记　员　　方敏君附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基��事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”