（2017）粤1972民初1329号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-11-16
案件名称
杨丽云与刘幼花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨丽云,刘幼花,东莞市致富房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初1329号原告：杨丽云，女，1981年11月12日出生，汉族，住湖南省武冈市，委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：严晶，广东金词律师事务所辅助人员。被告：刘幼花，女，1972年6月20日出生，汉族，住广东省五华县，第三人：东莞市致富房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇海港城商住楼（名门华轩）*层之*****号商铺。统一社会信用代码为91441900560827401F。法定代表人：何汉雄。原告杨丽云诉被告刘幼花、第三人东莞市致富房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序于2017年3月27日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，遂依法转换成适用普通程序，由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、人民陪审员梁筱婷组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告杨丽云的委托诉讼代理人严驰、被告刘幼花以及第三人的法定代表人何汉雄到庭参加了两次庭审；原告杨丽云到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金30000元；3.判令被告向原告支付中介费34750元；4.判令被告向原告支付违约金278000元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求为“解除原、被告于2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系”。事实和理由：2016年8月28日，原告与被告及中介公司签订了一套商品房由两个房产证组成的二份《房地产买卖合同》，其中一个房产证已经顺利办理了过户，而本合同约定由被告转让位于东莞市虎门镇白沙村虎门国际公馆一期16栋2单元901号房（房产证号：粤房地权证莞字第××号），约定转让总价款为1390000元，其中定金30000元。其中在该合同第七条明确约定，若该房产在成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行，则守约方有权解除合同并要求违约方承担相当于总楼价20%的违约金。现合同签订后原告依约支付了定金，但在合同履行过程中该房产被法院另案执行查封致使该合同已无法履行。现经原告多次与被告协商不成的情况下，为了维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。第三人为中介公司，其出庭能方便于法院审理查清案件客观事实。被告答辩称：同意返还定金给原告，但是中介费是原告承担的，被告不同意支付。被告也不同意支付违约金，因为那些费用不是被告承担的。第三人发表意见称：第三人认为案涉房产已经被查封，不能过户，被告需要承担中介费和支付违约金，这是合同的约定。经审理查明：2016年8月28日，原告为买方、被告为卖方、第三人作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定由被告将其位于东莞市虎门镇白沙村虎门国际公馆一期16栋2单元901号房出售给原告，其中，合同第七条第一款约定“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任”，第七条第二款约定“因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易，按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期交付房款税费等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价20%的违约金；（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金……”，第八条第三款约定“在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应即时向经纪方赔偿成交价的3%代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方”，第八条第四款约定“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促进合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用，即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取”。另外，《房地产买卖合同》第十条约定支付方式如下：1.买方须于2016年8月28日支付定金30000元给卖方；2.首期楼款（不含定金）390000元，由于所售物业已办理抵押登记，故需注销抵押后付款，支付方式为：买方应于申请贷款银行同贷后存进担保公司账号由担保公司监管到买卖双方于房管所过户后由担保公司一次性直接划账支付给卖方；余款970000元的支付方式为，买卖双方在办理完交易过户完税后由贷款银行直接划入卖方在该银行开设的收款账户。合同还约定了争议的解决办法等其他内容。2016年8月26日，原告按照约定支付了30000元定金。原、被告以及第三人一致确认，在交易过程中，原、被告变更约定交易流程为：由被告赎楼后，由原、被告一起去过户，过户后当日原告再将首付款支付给被告，不需要再经过担保公司。另查明：被告刘幼花是东莞市虎门镇白沙村虎门国际公馆一期16栋2单元901号房的产权人。2016年12月2日，申请人刘浩光申请法院查封了涉案房屋[案号：（2016）粤1972财保256号]。庭审中，被告表示由于被其他债权人起诉，涉案房屋已经被查封，故无法办理过户手续；被告还明确表示其无法与案外的债权人刘浩光协商解决涉诉纠纷。另关于违约金问题，原告表示，由于涉案房产属于一房两证（另外一套房屋为902号房），其中902号房已经过户给了原告，如果涉案房屋无法过户，原告之前所支付的房产将无法适用，损失无法估计，且合同系于2016年8月28日签订，目前房价已经涨了30%左右，即使被告承担违约金，原告也无法将款项加上违约金再去购买同类房产；被告则表示，原告主张的违约金过高，即便被告需要承担违约金，违约金按照合同总价款的3%来计算才比较合理。第三人陈述称：涉案房产是由两套房产（两个房产证）组成的，其中一套小房屋不存在贷款，故已经过户至原告名下（即902号房），但由于涉案901号房屋存在抵押的情况，赎楼的时间有所耽误，被告自己拿钱去赎楼，赎楼后在过户时去查档，发现涉案房产已被查封、无法过户，由于协商不成，原告才提起本案诉讼。再查明：2016年8月28日，原告向第三人的法定代表人何汉雄的账户汇款48750元。原告主张其已按照合同约定向第三人足额支付了涉案中介费。第三人确认上述48750元中的34750元系用于支付涉案房屋的中介费，剩余的款项则用于支付902号房的中介费。被告确认双方约定涉案的中介费金额为34750元，但以涉案901号房屋尚未过户且被告并不在场为由否认中介费已经支付。2017年5月12日，本院组织原、被告及第三人前往涉案房屋所在地进行现场勘察，同一楼层显示只有901号、903号房。原、被告及第三人均表示，门牌号××房，但推门进去后所对着的墙壁本身属于902号房的门口，系被告装修的时候将其封闭，并将901、902号两套房屋装修成一套房屋，但实质上这两套房屋是明确可以予以区分相应的区域。经查，东莞市虎门镇白沙村虎门国际公馆一期16栋2单元902号房屋目前登记的产权人为杨丽云。另，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2017）粤1972民初1329号民事裁定书，裁定冻结被告刘幼花银行存款299900元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有《房地产买卖合同》、《收据》、房地产权证、房产登记信息查询结果（含房产分户图）、中国建设银行个人活期账户交易明细、现场照片、质证意见以及本院的庭前会议笔录、问话笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点：一、涉案《房地产买卖合同》是否应予解除；二、被告是否应向原告返还定金及支付中介费、违约金；如果被告应支付违约金，违约金是否存在过高、应当予以调整的情形。关于焦点一。从本院查明的事实可知，涉案房屋不管是从原本的物体结构还是权属登记上来看，均属于一套独立的房屋，故本院可就901号房所涉合同是否予以解除的问题单独进行审查：原告已经依照约定支付了定金，从查明的事实可知，涉案房屋已被案外人申请查封，且被告在庭审中已明确表示其无法与案外人协商解决纠纷，即涉案房屋属于被法院查封而导致交易无法继续进行的情形。根据《房地产买卖合同》关于“若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任””的约定，原告有权解除涉案合同并要求被告承担相应的违约责任。因此，本院对原告关于解除原、被告因涉案《房地产买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系的请求依法予以支持。关于焦点二。一、关于定金：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告已向被告支付了定金30000元，如焦点一论述可知，涉案《房地产买卖合同》应予以解除，故原告要求被告返还定金30000元，本院依法予以支持。二、关于中介费：原告已向第三人支付了中介费34750元，有转账凭证、收据及第三人的陈述为据，本院予以采信。涉案房产系由于被告与案外人的纠纷导致房屋被查封、无法继续交易，故根据《房地产买卖合同》第八条第三款的约定，该中介费应由被告直接赔偿给原告。因此，原告作为守约方，要求作为违约方的被告支付中介费34750元，符合双方的约定，本院依法予以支持。三、关于违约金：《房地产买卖合同》明确约定其中一项违约责任为“守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价20%的违约金”。涉案房屋的总价款为1390000元，即据此约定，违约方需向守约方支付违约金278000元（计算方式：1390000元×20%）。从原、被告双方及第三人的陈述来看，原告在购买901、902号房屋的时候，其合同目的实质是期望取得被整合成的一套房屋来使用，目前原告在已经获得了902号房屋所有权的情况下，却因归咎于被告的原因导致涉案合同被解除，原告所遭受的损失难以直接用金钱衡量。被告主张应调低违约金，在原、被告均未举证证明原告所受损失大小且被告未举证证明原告所受损失过分低于违约金的情况下，被告要求调低违约金的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付违约金278000元，符合双方的约定，合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告杨丽云与被告刘幼花因于2016年8月28日签订涉案《房地产买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系；二、限被告刘幼花于本判决生效之日起七日内向原告杨丽云返还定金30000元；三、限被告刘幼花于本判决生效之日起七日内向原告杨丽云支付中介费34750元；四、限被告刘幼花于本判决生效之日起七日内向原告杨丽云支付违约金278000元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费为6440元、保全费2020元，合计8460元，均由被告刘幼花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈燕玲人民陪审员 房嘉敏人民陪审员 梁筱婷二〇一七年五月三十一日书 记 员 吴映华刘艳琴周蔼麟 微信公众号“”