（2016）京0102民初32433号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-28
案件名称
章彬尧与章泽民、章老四确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章彬尧,章泽民,章老四
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国继承法》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初32433号原告：章彬尧，男，1997年9月7日出生，学生，住北京市西城区。委托代理人：靳雅征，男，1975年2月25日出生，北京同方软件股份有限公司职员，住北京市海淀区。被告：章泽民，男，1967年1月11日出生，住北京市西城区。委托代理人：崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。被告：章老四，男，1931年11月13日出生，住北京市西城区。委托代理人：赵炜婧，北京市明仁律师事务所律师。原告章彬尧与被告章老四、章泽民确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告章彬尧之委托代理人靳雅征，被告章泽民及其委托代理人崔鸿强，被告章老四之委托代理人赵炜婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。章彬尧向本院提起诉讼请求：1、确认二被告于2012年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、判决北京市xxx号房屋登记情况恢复原状；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2016年11月发现二被告于2012年5月25日签订了《存量房屋买卖合同》（以下称本案合同），并依据该合同将北京市xxx号房屋（以下称本案房屋）过户至被告章泽民名下，本案房屋过户至被告章泽民名下前是被告章老四和其爱人徐xx的共同财产（被告章老四和徐xx在其二人婚姻存续期间取得本案房屋），徐xx于2012年4月17日去世，由于原告的父亲章xx系被告章老四和徐xx之子，且章xx先于徐xx去世，因此原告有权继承本案房屋的相关份额，且二被告对此是明知的。章泽民是章老四是徐xx之子，对此也是明知的。原告发现本案合同后立刻找被告章老四询问，被告章老四告诉，本案房屋虽然以60万元出卖给章泽民但是一直未支付购房款，而是被告章老四赠给章泽民的，被告章泽民没有给被告章老四任何购房款，属于名为买卖实为赠与之情形。由于二被告签署本案合同从未告诉过原告，原告对于本案合同的签订毫不知情，原告不同意将本案房屋赠与被告章泽民。二被告的成交价远远低于市场价，当时的市场价格应为120万元左右，因此本案合同属于二被告恶意串通损害第三人利益之情形，应当确认无效，本案房屋登记情况应当恢复原状，再作继承分割。事实与理由以当庭陈述为准。章泽民辩称，不同意原告全部诉讼请求，答辩意见如下：一、在徐xx在世时，章老四、徐xx已经决定将本案诉争房屋处分给章泽民。章泽民的父母章老四、徐xx共有两个儿子，长子章xx和章泽民。章泽民原在北京市xxx号有一间公租房（系平房），面积12平方米。2002年至2005年期间（因为事情发生有十几年了，具体时间章泽民记不太清楚了）上述房屋拆迁，章泽民应获得拆迁款15万元。得到这笔拆迁款后，经章老四、徐xx做主，并征得章xx、章泽民的同意，章老四、徐xx对家中财产进行了如下处理：1、位于北京市xxx号的一居室房屋归章泽民所有；将永定门房屋拆迁款15万元给付章xx作为对等补偿；2、位于在北京市xxx号的三居室房屋暂时不作处理。章老四、徐xx对家中财产的上述处理意见，章xx夫妇以及章家、徐家的所有亲属都是知道的，只是因为这件事涉及到亲属之间的关系，现在存在诉讼，大家都不愿意出庭作证。在将15万元拆迁款交给章xx后，章老四、徐xx夫妇准备将北京市xxx号房屋过户给章泽民。二、在章老四、徐xx夫妇办理房屋过户手续过程中，徐xx病逝。北京市xxx号房屋原为公租房，产权人为国家广播电影电视总局行政管理局房地产管理处。后通过房改，章老四取得了上述房屋的所有权。鉴于上述房屋的性质是中央在京单位已购公房，如上市出售需要征得原产权单位的同意。也就是说：章老四、徐xx夫妇要想将上述房屋变更至章泽民名下，首先应征得国家广播电影电视总局行政管理局房地产管理处的同意，即需要提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。国家之所以出台这样的规定，主要是这类房屋所处位置比较特殊，有的就在单位办公区内，还有的人住房面积超标，上市出售时需要补交超面积差价款，而这些情况只有原房屋产权单位掌握。时至今日，央企房、中央在京单位已购公房上市出售仍然要遵守上述规定。鉴于上述原因，章老四、徐xx夫妇要想处理上述房屋，也必须由相关部门在《中央在京单位已购公房上市出售登记表》上签署意见。2011年10月28日，国家广播电影电视总局行政管理局房地产管理处在《中央在京单位已购公房上市出售登记表》上签署相关意见，同意该房屋上市出售。在《中央在京单位已购公房上市出售登记表》中，交易办公室签署的意见为：章老四同志：你座落于xxx号的房屋，原属国管局系统的房屋，经与住房档案核对，符合公有住房上市出售管理的有关规定。注：1如遇该房产抵押或法院限制其权属转移之情况自行失效。2、该表时效期间为一年。该处加盖的公章为“中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室”。我们提请法院注意两点：（1）、加盖公章处签署的时间为2011年10月28日，而该表注明的时效期间为一年，也就是说该表的有效期是2011年10月28日至2012年10月27日。（2）、章彬尧提交的《存量房屋买卖合同》中，章老四、章泽民签字的时间是2012年5月25日。在办理上述手续后，由于章泽民的母亲徐xx身患重病，章老四、章泽民忙于照顾徐xx，既无时间也无精力继续办理其他手续。2012年4月17日，章泽民的母亲徐xx病逝。在徐xx去世后，章老四遵守与徐xx的承诺，继续办理该房屋的相关手续。后章老四、章泽民持上述《中央在京单位已购公房上市出售登记表》及其他材料，将诉争房屋更名至章泽民名下。我们认为：本案诉争的房屋是章老四、徐xx夫妇的财产。在徐xx在世时，章老四、徐xx夫妇已经决定将该房屋处分给章泽民，并办理了相关手续。只是由于徐xx患病和突然病逝，导致有关手续没有办理完，但该房屋不属于徐xx遗产范围，章彬尧无资格以继承人身份对章老四、章泽民签署的《存量房屋买卖合同》提出异议。因为该房屋在徐xx生前就已经处分了，我们应当尊重事实、更应当尊重徐xx的意见。开庭前，章泽民曾到丰台区房管局要求查询诉争房屋档案中的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，但丰台区房管局要求法院出具《调查令》才能查询，所以我们请求法院为我们签发该《调查令》。三、章彬尧在《民事起诉状》中所述不符合事实。章老四、章泽民签署《存量房屋买卖合同》的时间为2012年5月25日，当时章彬尧还不满15岁，其不具有完全的民事行为能力。但章彬尧的父母章xx、靳xx是知道章老四、徐xx对家中财产的处理意见的，且章xx在世时也收到了15万元。四、我们认为：章彬尧的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，法院应当依法判决驳回其诉讼请求。章老四、章泽民签署《存量房屋买卖合同》的时间为2012年5月25日，章彬尧提起诉讼的时间为2016年12月4日。很显然，章彬尧的诉讼请求已过时效。综上所述。我们请求法院依法查清事实，保护章泽民的合法权益，公正审理此案。章老四辩称：一、认可原告诉讼请求，不同意担负诉讼费用；二、本案涉及的房屋是与徐xx的共同财产；三、将房屋过户至被告章泽民名下至今未收到任何房款，将房屋出售给章泽民未经徐xx同意，也未经原告同意；四、不同意将房屋出卖给章泽民更不同意赠与给章泽民。本院经审理认定事实如下：章老四与徐xx系夫妻关系，二人生育两子，长子章xx，次子章泽民，章彬尧系章老四之孙、章xx之子。xxx号房屋系章老四与徐xx夫妻关系存续期间取得的财产。2011年9月6日，章xx去世。2012年4月，徐xx去世。2012年5月25日，章老四与章泽民签订《存量房屋买卖合同》，出卖人为章老四，买受人为章泽民，约定章老四将位于北京市xxx号房屋出售给章泽民，建筑面积43.87平方米，房屋成交价格为60万元。现章彬尧认为章老四、章泽民恶意串通、损害其利益为由，主张上述合同无效。章泽民表示，徐xx在世时，已决定将涉案房屋处分给章泽民，并且已办理了央产房上市手续，只是在办理过户过程中，徐xx去世，章老四遵守与徐xx的承诺，继续办理后续的手续。章彬尧对此不予认可，其表示《中央在京单位已购公房上市出售登记表》申请人处只有章老四签字，并无徐xx的签字，不能认定徐xx同意出售房屋，更不能证明徐xx同意将房屋出售给章泽民。本院认为，本案是确认之诉，故不存在诉讼时效问题。本案第一个问题，原告章彬尧对本案是否享有诉权。涉案房屋产权系章老四与徐xx婚后取得，按照法律规定，涉案房屋应属章老四与徐xx的夫妻共同财产。徐xx去世后，徐xx对涉案房屋的产权份额应由其法定继承人共有，章xx早于徐xx去世，故章彬尧代位继承章xx的份额，对涉案房屋享有权利，故章彬尧对本案享有诉权。本案第二个问题，章老四将涉案房屋出售给章泽民，双方是否存在恶意串通。涉案房屋产权系章老四与徐xx的共同财产，章老四与章泽民对此产权情况应当明知，在徐xx去世后，未征得其他权利人同意的情况下，签订房屋买卖合同转移凡物所有权，应属恶意串通。现章彬尧主张章老四与章泽民签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。章泽民提供的证据，不能充分证明其抗辩观点，本院对此不予采信。本案为确认之诉，章彬尧主张要求将涉案房屋登记情况恢复原状的请求，非本案审理范畴，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告章老四与被告章泽民签订关于北京市xxx号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费9800元，由被告章老四、被告章泽民负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩 涛人民陪审员 赵 婧人民陪审员 何成良二〇一七年五月三十一日书 记 员 张晓奕 来源：