（2017）豫01民终6786号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-19

案件名称

文林冲、刘鸽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

文林冲,刘鸽,郑州金诺房地产咨询有限公司腾飞路分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6786号上诉人（原审被告）文林冲，男，住河南省杞县。委托代理人赵雁，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘鸽，女，住河南省荥阳市。委托代理人刘咏霞，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）郑州金诺房地产咨询有限公司腾飞路分公司，住所地郑州市管城回族区腾飞路2号商铺2102号。负责人王锦旗，总经理。委托代理人代振阳，公司员工。委托代理人赵玉宝，公司员工。上诉人文林冲因与被上诉人刘鸽、被上诉人郑州金诺房地产咨询有限公司腾飞路分公司（以下简称金诺腾飞路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘鸽向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘鸽、文林冲继续履行合同，文林冲配合刘鸽过户房屋。2、判令文林冲支付刘鸽违约金44104元（从2016年7月1号始至起诉之日止，按总房价的日千分之一计算）直到合同履行完毕。3、本案的诉讼费保全费由文林冲承担。事实和理由：刘鸽、文林冲通过金诺腾飞路分公司作为中介于2016年6月19日签定房屋买卖合同。依照合同约定，刘鸽通过按揭的方式购买文林冲位于管城××区××楼××号。根据合同约定刘鸽已获得银行贷款审批，并已经支付文林冲7万元人民币替文林冲解押其房产，但文林冲至今没有依照合同约定日期解押房产，且因其和金诺腾飞路分公司的矛盾拒绝履行与刘鸽的合同。刘鸽及中介公司一直找文林冲协商不通，由于文林冲一直不履行合同给刘鸽造成了巨大经济损失，故刘鸽提起诉讼。2017年2月7日，刘鸽以按揭房屋交易程序繁杂，文林冲又愿意配合过户为由申请变更诉讼请求为：1、判令刘鸽、文林冲解除合同。2、判令文林冲归还刘鸽购房款7万元及支付刘鸽违约金44104元（暂从2016年7月1号开始至起诉之日止，按总房价的日千分之一计算）直到合同履行完毕。3、本案的诉讼费、保全费由文林冲承担。2017年2月27日，刘鸽申请增加诉讼请求：判令文林冲向刘鸽赔偿因履行合同遭受的经济损失5990元。文林冲辩称：第一，同意解除合同；第二，同意退还刘鸽交付的70000元；三，请求法院减少违约金的数额，同时，诉讼费、保全费和违约金根据过错程度判决文林冲与金诺腾飞路分公司一同承担违约责任。金诺腾飞路分公司述称：刘鸽所诉属实，金诺腾飞路分公司同意解除合同，金诺腾飞路分公司作为居间方已经按照合同法426条履行了居间人应有的义务并促成了合同成立。且该合同是在三方真实意思达成一致的情况下所签订的，不违反法律规定。金诺腾飞路分公司在促成合同成立过程中并不存在过错，金诺腾飞路分公司没有责任。对于刘鸽的诉求，请求依法裁判。一审法院确认本案以下事实：2016年6月19日，刘鸽（乙方、买方）与文林冲（甲方、卖方）在金诺腾飞路分公司（丙方、居间方）处签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：1、甲方拥有位于管城××区××楼××号的房屋，房屋所有权证书号为1501248044，建筑面积29.41平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋。2、房屋及其配套设施的总价款为298000元，此价格下包含该房产墙壁、天花板、地板及已镶嵌及固定附属物，以及以下家具家电及相关配套：固定装修、整体厨卫、抽烟机、空调一台、热水器一台。3、乙方应于本合同首次签定时支付定金、佣金及代办费1万元，其中佣金5960元、代办费1000元，余额作为丙方代甲方保管的定金，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。4、甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式：乙方确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲乙双方于签订本合同后2个工作日内准备相关按揭贷款手续，并在郑州市相关部门规定的时间内，共同到该机构办理相关按揭贷款手续。5、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的2个工作日内准备齐相关材料并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款7万元，专用于甲方办理解押一事宜，剩余解押款由甲方自行筹集，甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。6、甲乙双方确定无需网签和资金监管，甲方解押手续办理完毕后的5个工作日内准备齐全相关材料，并在该房管局规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。7、本合同签定后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。8、第十六条手写其他约定事项：经协商，甲乙双方在银行贷款审批通过之后次（3日内）日，乙方将解押款柒万圆整支付给甲方用于解押，丙方保证在银行贷款审批通过之后5个工作日内协调第三方垫资公司垫付给甲方人民币12万元，费用由甲方支付，该房屋银行贷款于解押完成后1个月之内到甲方账户。合同落款甲方签字处显示文林冲、代理人张豆豆。合同签订当日，刘鸽向金诺腾飞路分公司交付1万元，其中佣金5960元、代办费1000元、定金3040元。2016年6月22日，刘鸽、文林冲与金诺腾飞路分公司签订《房屋买卖补充协议》一份，约定房产过户前，刘鸽支付文林冲现金7万元作为房款的一部分，用于解押；若文林冲违约应在金诺腾飞路分公司告知文林冲7个工作日内归还刘鸽所支付的7万元，同时再支付刘鸽违约金为刘鸽所支付的7万元的50%作为赔偿金，每逾期一日按该款项千分之一滞纳金赔偿刘鸽，并且文林冲应承担刘鸽应向金诺腾飞路分公司支付的佣金；若刘鸽违约，文林冲应在7日内退还刘鸽支付的7万元的50%，违约主承担金诺腾飞路分公司的中介佣金。上述协议签订当日，刘鸽向文林冲代理人张豆豆转账支付7万元，文林冲向刘鸽出具收到条一份。后文林冲配合刘鸽到相关银行办理贷款手续，刘鸽为此花费5990元。文林冲并未按照合同约定在合同签订后2个工作日内准备齐相关材料并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请。经金诺腾飞路分公司催促，文林冲仍未履行合同约定义务。2016年8月12日，金诺腾飞路分公司退还刘鸽8000元。文林冲与金诺腾飞路分公司签订的《房地产出售独家委托协议》一份，主要载明：文林冲将上述房产委托金诺腾飞路分公司提供订约机会及提供订立合同的媒介服务，并完成其他委托服务事项；委托房价款为40万元（该委托房价款包含以下费用：维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、暖气初装费、有线电视申请费、空调、热水器、抽烟机等），为尽快促成交易，文林冲同意金诺腾飞路分公司有权以不同于委托房价款的价格对外发布广告或者进行网上备案和挂牌，但实际成交价格以文林冲与金诺腾飞路分公司介绍的买受方之约定；同时文林冲提交车位使用权证一份，两份证据共同证明文林冲与金诺腾飞路分公司约定金诺腾飞路分公司将文林冲的房子与车位以40万元的价格一起出售，金诺腾飞路分公司违反约定仅出售了房屋，虽然文林冲本人在房屋买卖合同上签了字，但当时中介口头告知文林冲房子与车位一并出售给刘鸽，但事后刘鸽拒绝购买车位。文林冲称不再继续履行合同的原因是文林冲准备办理解押时了解到金诺腾飞路分公司并没有将房屋及车位一并出售给刘鸽，文林冲认为金诺腾飞路分公司违约致使自己无法实现合同目的，所以不再履行合同，也没有在合同签订后2日内提出还款申请。金诺腾飞路分公司称刘鸽所诉属实，文林冲所述不属实。金诺腾飞路分公司催促文林冲去解押，而文林冲以妻子不同意为由拖延办理，第二次催促的时候文林冲走到还款银行楼下时自己又走了，之后再也联系不上文林冲，而且并不存在文林冲所述的车位问题；在文林冲无法联系后金诺腾飞路分公司才将刘鸽所交付的1万元中的8000元退还给刘鸽，剩余2000元同意退还刘鸽，但对于佣金保留追偿权。一审法院认为：刘鸽、文林冲及金诺腾飞路分公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定严格履行。刘鸽诉请解除合同，文林冲、金诺腾飞路分公司均同意解除合同，法院确认涉案房屋买卖合同解除。涉案合同签订后，文林冲未在约定期限即合同签订后2日内向贷款银行提出还款申请、在收到刘鸽支付的7万元解押款后亦未办理解押，文林冲辩称不再继续履行合同的原因是因金诺腾飞路分公司没有将房产及车位一并出售给刘鸽，致使自己无法实现合同目的，所以不再履行合同，也没有在合同签订后2日内提出还款申请。本案房屋买卖合同系刘鸽、文林冲直接签订，合同总价款298000元亦是刘鸽、文林冲双方认可的价款，在合同第四条中并未约定出售车位，合同总价款亦不包含车位，文林冲以与金诺腾飞路分公司所签委托协议约定房屋与车位等一并出售且总价款为40万元为由不予继续履行本案房屋买卖合同，无事实及法律依据，对文林冲辩称不予采信。认定涉案合同无法履行的原因系文林冲违约导致，文林冲应当承担违约责任。文林冲已收取的刘鸽7万元解押款应予返还。刘鸽主张违约金按照合同约定标准按总房价的日千分之一，自2016年7月1日起计算至归还之日止，该约定过高，法院酌定违约金参照月息2分的标准，自2016年7月1日至本判决确定支付违约金之日即2017年4月7日止，经计算为53839元；关于经济损失部分，刘鸽主张文林冲赔偿因办理贷款产生的费用5990元，与法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，一审法判决：一、确认刘鸽与文林冲解除2016年6月19日签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起十日内，文林冲返还刘鸽70000元解押款、支付刘鸽截止本判决确定付款之日止的违约金53839元、赔偿刘鸽经济损失5990元；三、驳回刘鸽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6432元、减半收取计3216元，保全费2231元，由文林冲负担。文林冲不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院适用法律错误，判决超出了刘鸽的诉讼请求。刘鸽一审诉请的违约金是44104元（暂从2016年7月1号开始至起诉之日止，按总房价的日千分之一计算）直到合同履行完毕。之后刘鸽又变更了诉讼请求，要求解除合同，则不存在合同继续履行的问题。自从文林冲同意解除合同以后，就产生的是解除合同之后的违约责任，而非直到合同履行完毕这个期间。一审判决的违约金比刘鸽主张的还多。超出了诉讼请求的范围。二、金诺腾飞路分公司在与文林冲的买卖合同纠纷中存在严重欺诈。金诺腾飞路分公司与文林冲签订的合同中约定了车位和房屋以40万元的总价款出卖；虽然以最终签订的合同为准，但在当时房屋的价格最高为30万元，附带车位一块也是在40万元左右，不可能只有29.8万元。金诺腾飞路分公司口头告知文林冲会一块出卖。后来得知刘鸽根本不知情。所以后期的违约问题，金诺腾飞路分公司应当承担主要责任。三、后三方又签订了补充协议，视为对原协议的变更，应当按补充协议的约定计算违约金。刘鸽实际支付7万元，只能按此数额计算违约金，不能按合同总价款计算违约金。并且应当按文林冲与金诺腾飞路分公司的过错程度共同承担责任。请求对一审判决的违约金进行改判。刘鸽答辩称：一审法院适用法律正确，判决合法，合理，并未超出刘鸽的诉讼请求。一、文林冲与刘鸽签订的《房屋买卖合同》中不仅约定了房屋的价格、付款方式和履行合同的时间，也在合同第十五条约定了履行合同期间的违约赔偿责任。其中第15条第四款约定甲乙双方任何一方未按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日违约方将向守约方支付本合同约定总房价款的日千分之一的违约金。刘鸽诉请的违约金44104元（暂从2016年7月1号始计算）直到合同履行完毕止。该诉求当中的违约金的计算系根据《房屋买卖合同》约定的违约条款计算方式计算出来的部分违约金。合同约定的违约条款也是合同要履行的一部分，刘鸽要求解除合同只是说该合同房屋交易行为不再履行，并不代表放弃对违约金的诉讼请求！况且刘鸽要求解除合同，也就意味着法院判决合同解除的判决书发放时，刘鸽的解除合同的诉请才被支持，并非起诉之日就意味这合同就此解除了。因此一审法院将违约金计算到判决确定的付款之日止从时间上也是在刘鸽的诉求内计算的。另外，一审法院将违约金参照月息2分的标准计算也是在刘鸽诉讼的违约金诉请内计算的，该计算方式不仅没有超出刘鸽的诉讼范围，反而减轻了文林冲的违约赔偿责任。文林冲系从2016年6月份就开始违反合同约定，刘鸽要求的违约金从2016年7月1号才开始起算，已将少算了违约日期。按照合同约定的违约赔偿责任，文林冲本应支付的违约金应为89400元，一审法院判决其支付53839元违约金并未超出该范围，也并未超出一审刘鸽的诉讼请求。二、文林冲与金诺腾飞路分公司之间的协议和纠纷刘鸽并不知情，也与刘鸽无关，文林冲如若觉得受到金诺腾飞路分公司欺诈应另案起诉。三、文林冲与刘鸽《房屋买卖补充协议》无论从协议名称和协议内容上看，都是对《房屋买卖合同》的补充，并非改变了房屋买卖合同的违约条款。请求维持原判。金诺腾飞路分公司答辩称：文林冲认为金诺腾飞路分公司存在违反房屋买卖合同是没有事实依据的，因为金诺腾飞路分公司仅仅是房屋买卖合同中的中介人，已经促成合同的成立，并非是履行合同的义务一方，文林冲违约应该自己承担违约责任，所以文林冲要求金诺腾飞路分公司承担责任是没有法律依据的。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为：一、刘鸽起诉要求判决文林冲支付违约金至合同履行完毕止，后来又变更了诉讼请求，要求解除合同并支付违约金至合同履行完毕之日止。刘鸽的合同解除请求至法院生效判决确定解除时得到支持，双方的合同解除，合同不再履行。一审法院于2017年4月7日判决解除双方的合同，并将违约金计算至2017年4月7日。至此时，文林冲一直处于违约状态，因此，判决文林冲支付违约金至2017年4月7日，并未超出刘鸽的诉讼请求。二、本案的房屋买卖合同的三方是刘鸽、文林冲、金诺腾飞路分公司，该合同和补充协议中，并没有约定车位要与房屋一同出售，因此，文林冲称金诺腾飞路分公司欺诈，与本案不是同一法律关系。三、补充协议中关于违约金的约定系关于首付款的约定，并不与整个房屋买卖合同的约定相矛盾。文林冲在收到刘鸽的首付款后未按合同约定履行出卖义务，应当按买卖合同的约定承担责任。综上，文林冲的上诉请求和理由，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由文林冲承担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年五月三十一日书记员　张会敏微信公众号“”