（2017）粤01民终9405号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-13
案件名称
广州市西关外国语学校与刘天亮房屋租赁合同纠纷2017民终9405二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市西关外国语学校,刘天亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤01民终9405号上诉人（原审原告）：广州市西关外国语学校，住所地广州市荔湾区。法定代表人：何冰，校长。委托诉讼代理人：冯嘉伟、刘吉春，均系广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘天亮，住广东省广州市荔湾区。上诉人广州市西关外国语学校因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初532号驳回起诉的民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人上诉称：一、本案涉案房屋虽然属于公房，但是涉案房屋并非为分配给被上诉人的福利分房，而是租赁给被上诉人暂时使用的教师宿舍，上诉人与被上诉人之间为公房租赁关系，是平等主体之间的民事权益纠纷，原审法院认定上诉人与被上诉人之间为单位内部建房、分房而引起的纠纷，属于事实认定错误。涉案房屋原为广州市教育委员会交由被上诉人承租使用的教师宿舍，根据被上诉人一审庭审过程中的陈述可以证明，被上诉人每月向原广州市教育委员会缴纳房租，其自始自终与公房管理人建立的是公房租赁关系，而非福利分房。并且，涉案房屋虽然原为广州市教育委员会分配给被上诉人居住使用，但涉案房屋自2006年以来已由上诉人进行管理使用，上诉人与被上诉人之间形成事实上的不定期租赁关系，而被上诉人现在并不是上诉人的职工，双方不存在行政隶属关系，是平等的主体。原审法院错误将本案认定为属于单位内部分房引起的纠纷，而未将上诉人跟被上诉人关于涉案房屋之间的关系认定为以租赁关系为基础而形成的纠纷，属于事实认定错误。二、本案不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”所规定的情形。根据《全国民事审判工作座谈会纪要》(法发(1993]37号)的规定和精神，对于职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，因房屋租赁发生纠纷的，人民法院可以受理。本案中上诉人与被上诉人为建立房屋租赁关系后发生的房屋租赁合同纠纷，原审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条的规定，属于法律适用错误。(一)《全国民事审判工作座谈会纪要》(法发[1993]37号)中明确，“职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。”该会议纪要是在《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》发布之后最高人民法院对房地产案件受理范围的一个具体解释，其对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”所规定的情形进行了细化，明确了不是所有跟单位内部分房有关的纠纷均不予以受理。本案中被上诉人与上诉人建立了公房租赁关系，现上诉人基于公房租赁关系提起本案诉讼，要求被上诉人支付拖欠的租金并且解除租赁关系，不涉及到教育部门和上诉人单位内部行政管理职权的问题，上诉人与被上诉人也不存在行政隶属关系，属于法院审理范围，原审法院仍依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条的规定裁定驳回起诉，属于法律适用错误。三、被上诉人己领取了住房货币补贴，已经享受了国家相关的住房福利待遇，并且已经购有商品住房，已经不符合公有住房的承租条件，涉案住房的福利因素和保障因素已经消失，应当按照平等主体之间的房屋租赁合同关系进行处理。(一)《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)颁布的日期为上世纪90年代，该解释颁布的背景为计划经济时代，只能适用于计划经济时代，当时单位所建设的房屋产权完全归属于单位，职工的住房均由单位分配，带有一定的福利性质，故该解释的适用有一定历史背景。但是经过90年代末的房改政策改革，从无偿分配住房到公有住房逐步出售，又到2000年1月起广州地区施行全面的住房货币补贴政策，全面取消福利分房，职工的住房问题完全交由市场解决，职工的住房福利完全通过货币形式进行补贴，在此之后，单位给员工提供的宿舍已经不再具有计划经济时代的福利性质和保障性质。本案的被上诉人已经领取了作为教职工应享受的住房货币补贴待遇，涉案房屋已经不再具有职工福利性质和保障性质，现今再适用该解释，已经不合时官。(二)并且，根据《广东省公有房产管理办法》第11条的规定，“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。”以及第25条第二款的规定，“有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回”，涉案房屋原为单位出租给无房职工进行承租适用的公房，但本案中被上诉人在起诉时名下已经购有商品住房，享有住房补贴，不属于无房户，且恶意拖欠租金已经长达十年之久，已经不符合公有住房的承租条件，按照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(人民法院出版社，2016年5月第2版，第30页)的精神，此时涉案房屋的福利和保障性因素已经消失，已经转化为普通房屋，应当适用该解释并按照平等主体之间的租赁关系进行处理，上诉人有权要求支付租金并收回房屋。四、上诉人及教育行政主管部门对涉案公房均无强制执行权，本案除通过诉讼途径再无其他法律途径可循。本案为以租赁关系为基础形成的纠纷，属于法院审理的范围，同时法律未赋予上诉人、教育行政主管部门以及公房管理部门对该类纠纷具有裁决和强制执行的权利，上诉人除通过诉讼途径以外已再无其他法律途径可以处理该类纠纷，如法院不审理该类案件，将导致涉案大楼的扩改建工程无法继续进行。综上，请求撤销原审裁定，裁定指令原审法院继续审理本案。本院经审查认为，被上诉人租用案涉广州市荔湾区石路基8号205、504房是基于原广州市教育委员会向其分配使用，本案并非普通的房屋租赁关系。2016年4月14日上述房屋交由上诉人管理使用。现上诉人主张被上诉人腾退交回上述房屋，属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。根据《最高人民法院房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号文）第三条的规定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合以下条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”，本案上诉人的起诉不符合法定的起诉条件，原审法院裁定驳回起诉正确，本院予以维持。上诉人上诉的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 肖逸思审判员 曾文莉审判员 陈弋弦二〇一七年五月三十一日书记员 赵艳华 来自