（2017）粤12民终472号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-04
案件名称
肇庆市端州万汇物业有限公司、陆晓燕物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肇庆市端州万汇物业有限公司,陆晓燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终472号上诉人（原审原告）：肇庆市端州万汇物业有限公司，住所地:广东省肇庆市。法定代表人：邱永聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆晓燕，女，1962年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：吕永安，1964年8月23日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，系陆晓燕丈夫。上诉人肇庆市端州万汇物业有限公司（以下简称万汇公司）因与被上诉人陆晓燕物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万汇公司向一审法院起诉请求判令：1、陆晓燕立即向万汇公司支付2013年至2016年物业管理服务费2505元、滞纳金1781元，合计4286元；2、本案诉讼费用由陆晓燕承担。一审法院认定事实：位于肇庆市端州区X路铁路宿舍区第X幢X房的权属人为陆晓燕，该房屋建筑面积为68.49㎡。陆晓燕房屋所在的是肇庆市铁路东区及x小区住宅小区，原为广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司负责物业管理，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路东区及x小区铁路职工宿舍物业管理及x路东区x栋底楼物业办公室移交邱永聪，由邱永聪负责对该小区进行物业管理。2012年6月20日，邱永聪独资成立万汇公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。涉案房屋所在小区一直由万汇公司进行物业管理。2014年6月30日，肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会（甲方）与万汇公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：甲方将肇庆市x路铁路东区、x小区职工宿舍31栋-49栋委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日零时止；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物的维护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑的设施维护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，实施小区的安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、卫生清洁费、机动车保管费等；物业管理服务收费标准按建筑面积每月0.7元/㎡（含公共水电费），垃圾转运费按每户5元/月收取，45栋、47栋、49栋的对讲机维护费10元/月/户的标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；房屋的共用部位，共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由三茂公司肇庆房建段负责维修，房屋的共用部位及共用设备维修乙方只负责单项300元以内的项目，其余部分由业主承担，乙方不承担市政公用设施费用。2016年7月29日，万汇公司以陆晓燕拖欠2013年至2016期间物业管理费为由提起诉讼。诉讼中，万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书。一审法院另查明:陆晓燕自2011年3月1日起至2012年6月30日按每平方米0.56元/月支付物业管理费给邱永聪，自2012年7月1日起至2012年12月31日按每平方米0.56元/月支付物业管理费给万汇公司，自2013年起未再支付。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于万汇公司与肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，即物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书，但万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书，应承担举证不能的不利后果，视其为未取得相应的从事物业管理的资质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。关于万汇公司要求陆晓燕支付2013年至2016年的物业管理费（含垃圾清运费）及滞纳金的诉讼请求。根据上述认定，万汇公司与肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》无效，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费及滞纳金的理据不充分，该院均不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括陆晓燕在内的小区业主提供了物业服务,陆晓燕作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，陆晓燕理应向万汇公司支付物业管理费。至于物管费的收费标准,广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路东区及x小区铁路职工宿舍物业管理移交邱永聪后，邱永聪及其成立的万汇公司均按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，且陆晓燕亦依照上述标准交纳了2011年3月至2012年12月的物业管理费用，可视为双方对上述收费标准的认可，故万汇公司主张的物业管理费可参照上述标准计付。至于万汇公司主张的垃圾清运费，由于根据现有证据不足以支持其主张，故该院对此不予支持。综上，陆晓燕应向万汇公司支付2013年1月1至2016年6月（万汇公司起诉之前1个月）物业服务费1610.88元(0.56元/㎡/月×68.49㎡×42个月)。万汇公司上述诉讼请求，其合理部分，该院予以支持。对于陆晓燕以万汇公司的服务、管理不符合合同约定为由而拒交物业费的问题。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的共同利益。部分业主以物业管理公司提供的服务不周为由拒交物业管理费，不符合小区的整体利益，而且损害到其他业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业管理费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再通过法律途径寻求解决。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陆晓燕应在该判决发生法律效力之日起十日内向万汇公司支付其所欠的2013年1月至2016年6月的物业服务费1610.88元；二、驳回万汇公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由万汇公司负担31元，陆晓燕负担19元。万汇公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判陆晓燕向万汇公司支付2013年至2016年物业管理服务费2505元、滞纳金1781元，合计4286元；3、本案诉讼费用由陆晓燕承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、万汇公司与肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》是有效的，一审判决适用法律错误。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而且该规定并没有规定物业服务企业必须是具有资质的物业服务企业，而一审法院以万汇公司不具备相应的物业服务资质而认为《物业委托管理合同》为无效的合同是错误的。第二，万汇公司无须办理物业管理企业资质。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理企业资质管理办法》第五条规定：“……；三级资质：1.注册资本人民币50万元以上，2、……3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；……”很显然，依照上述规定，万汇公司的注册资金是60万元，只能申请办理三级资质。然而，根据2012年10月31日国务院发布的《国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复》【国函（2012）177号】的第27项及《广东省人民政府转发〈国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复〉的通知》【粤府（2012）335号】的规定，国务院在2012年10月31日便已同意停止对广东省行政区内对物业服务企业二级及以下资质的核准。万汇公司几年前曾经向肇庆市住建局递交的申请办理资质的文件也被退回。因此，万汇公司于2014年6月20日与业主委员会签订《物业委托管理合同》时，国务院早已停止办理广东省物业管理资质，且至今都没有恢复办理。因此，万汇公司是无须办理物业管理资质。第三，国务院已删除物业管理人员取得职业资格证的条款，《物业管理企业资质管理办法》要求实行物业管理企业资质的规定，已无据可依，无法办理。根据《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令666号）已删除《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。其中《物业管理条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。国务院已取消物业管理职业资格，而《物业管理企业资质管理办法》中第五条还规定，将物业管理人员职业资格作为申请物业管理企业申请三级资质的条件之一，明显已无法操作。第四，一审法院认定从事物业管理业务的前提条件是取得物业管理企业资质证书是错误的。有合法生效的物业合同才是申办物业资质的前提条件。根据国务院、住建设局在没有停止办理广东省物业资质之前的有关规定，物业公司应是先办理营业执照、再有委托管理的物业合同，才能申请办理物业管理资质。《物业服务企业资质管理办法》第五条规定：“三级资质：……3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、有委托的物业管理项目……”由此可见，国务院及住建局是要求物业公司办理营业执照，并有合法生效的委托项目（即有物业委托管理合同），才能申报资质。因此，有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件。一审法院认定物业管理企业资质是从事物业管理业务的前提条件，明显没有分清楚物业合同与物业资质的先后关系。且该资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。第五，《物业管理条例》第三十二条规定是管理性强制性规定，而非效力性强制规定。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国务院并没有明确规定，无资质的物业企业签订的物业合同无效。一审法院将《物业管理条例》第三十二条的规定引申为“即物业管理公司从事物业管理管理业务的前提条件是取得相关应的资质管理证书”从而认定双方的合同无效，这显然是滥用法律，我国民法通则的原则是法无明文禁止则不属于违法，《物业管理条例》第三十二条并没有明文禁止无资质企业不得从事物业管理业务，因此一审判决适用法律错误。国务院授权建设部对物业服务企业资质管理也只是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的一种管理手段。只有违反法律、行政法规的效力性强制规定才会必然导致合同无效。有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件，而该物业管理企业资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。一审法院因万汇公司没有资质而判令物业合同无效，明显错误。万汇公司与业主委员会签订的《物业委托管理合同》是双方的真实意思表示而且没有违反强制性的法律规定，应为合法有效合同。二、一审法院认定物业服务费按0.56元/㎡，不计垃圾清运费及滞纳金，属认定事实不清。首先，《物业委托管理合同》有效，合同约定万汇公司需提供多项物业服务及配备人员数额等多项条款合同签订后，万汇公司为积极履行合同约定在管理区域范围内全覆盖安装监控东区增32个监控摄像头、更换消防道路地沟盖板、消防道标志牌、出入大门远程蓝牙刷卡系统设备、庭院内死角铺设安装照明路灯等等设备。而一审法院依照2011年3月1日万汇公司接手广东三茂铁路股份有限公司经济开发公司肇庆物业分公司时的交接清单里的设施设备，也能看出当时按2011年的设施收取0.56元/㎡所基于的设施及服务标准。由于万汇公司与业主委员会已经签订物业合同，且万汇公司已经按合同的规定提供了物业服务，那么万汇公司的物业管理费的标准，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神及参照《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神，万汇公司主张按照合同标准收取定0.7元/㎡计收物业服务费及支付垃圾清运费及滞纳金有事实基础及法律支持，人民法院应当予以支持。三、一审法院认定陆晓燕的房屋建筑面积为68.49㎡，是认定事实不清。根据房屋（是老证）资料显示，陆晓燕的房屋建筑面积与住宅面积均是68.49㎡，该数额明显与实际不符，没有包含分摊面积，不可能楼梯、过道的费用由万汇公司承担。且陆晓燕的房产证的附页上均注明了分摊面积，该公摊面积应计入实际的建筑面积内，核算物业管理费用。四、万汇公司与业主委员会签订物业合同合法有效。业主委员会的成立，万汇公司不知情。陆晓燕在一审中的答辩，均无任何依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实及适用法律，支持万汇公司的诉讼请求。陆晓燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，且房产面积应按房产证登记面积为准。综上，请求二审法院依法维持原判。本院二审期间，万汇公司提交了以下证据：1、房屋分户平面图，拟证明陆晓燕房屋的面积与实际的面积不相符，陆晓燕房屋面积应当以实测面积为准。2、光盘，内容是2017年4月18日在小区拍摄的视频，拟证明万汇公司对小区的管理增添了许多设备，具体有视频监控（含32个摄像头）、出入门禁设备、智能停车管理场系统、快递箱、减速带、门口栏杆等，已超出合同约定服务的设施设备，对小区管理尽心尽责，履行合同义务的事实。经质证，陆晓燕对万汇公司提交证据的质证意见如下：1、面积应当以房产证登记面积为准。2、光盘的内容可以看出在2017年4月18日前小区应有的设备是没有的，万汇公司在长达几年的时间没有为小区添加应有的设备，而是在一审败诉后才匆匆忙忙安装的，强迫业主接受他的服务。假如业主要求退场的话，这些损失应由万汇公司自行承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《物业委托管理合同》是否合法有效；二、万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准。一、关于《物业委托管理合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；……”、第十二条：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”根据上述规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，再由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，万汇公司主张《物业委托管理合同》合法有效，但其并没有提供证据证实选聘万汇公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且万汇公司也没有证据证明在起诉前取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及x小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。万汇公司主张该合同合法有效，理据不足，本院不予支持。二、关于万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准问题。由于《物业委托管理合同》属无效合同，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费、垃圾清运费及滞纳金的理据不足，本院不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括陆晓燕在内的小区业主提供了物业服务,陆晓燕作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，陆晓燕理应向万汇公司支付物业管理费。对于收费标准的问题,2011年3月1日，邱永聪及其成立的万汇公司按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，故一审法院认定万汇公司参照上述标准收取物业管理费并无不妥，本院予以维持。对于房屋面积问题，涉案房地产权证记载陆晓燕房屋建筑面积为68.49㎡，因此，一审法院认定陆晓燕交纳的物业管理费以68.49㎡为准并无不当，万汇公司主张按照71㎡的面积计算物业管理费，依据不足，本院不予采纳。对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。综上所述，万汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万汇公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 日 红审 判 员 任 喜 跃代理审判员 欧阳平平二〇一七年五月三十一日法官 助理 李 结 琼书 记 员 邵 丽 虹 来自：