（2017）粤1322民初1037号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-10-20

案件名称

徐宇明、阳兰兰等与博罗县匡湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐宇明,阳兰兰,博罗县匡湖房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省博罗县人民法院民事判决书（2017）粤1322民初1037号原告徐宇明，男，汉族，1982年4月7日生，住广东省博罗县，原告阳兰兰，女，汉族，1988年6月6日生，住广东省博罗县，被告博罗县匡湖房地产开发有限公司，住所地：博罗县湖镇镇湖镇村街巷组浪头。法定代表人罗照兴。委托诉讼代理人宋振鹏、王木蕾，广东伟伦律师事务所律师。原告徐宇明、阳兰兰诉被告博罗县匡湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告徐宇明、阳兰兰、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司委托诉讼代理人王木蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宇明、阳兰兰诉讼请求：1、原告与被告所签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；2、被告延迟交房违约金47947.2元；3、被告立即开具全额发票给原告；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月13日，原告与被告签订了《广东商品房买卖合同》，合同约定被告将博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼502号房出售给原告，购房总价为287109元。原告于2014年4月23号支付首期房款137109元，余下150000元于2014年10月10日银行按揭贷款支付完房款。合同第八条约定于2014年11月30号前将该商品房验收合格的商品房交付给买受人使用，现开发商已经逾期交楼。合同第九条约定出卖人逾期交房不超过120天，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120天后。买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当在自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。综上所述，截止2017年3月15日被告已经逾期835日，应依约按日支付已付购房款287109元的万分之二违约金，共计47947.2元。为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。被告博罗县匡湖房地产开发有限公司答辩称，本案所涉商品房已经实际于2016年7月30日交付给原告使用，因此原告主张逾期交房的违约金的计算方式和数额不予支持。本案合同上约定的交付时间是2014年11月30日，但双方在补充合同附件四的第七条约定双方同意如果出现不可抗力等因素，出卖人可以延迟交付时间，可以不支付违约金。本案合同签订的时间2014年10月13日与交付时间2014年11月30日仅相隔1个月左右，可能存在双方对交付时间的误解。因此本案原告主张逾期交楼的时间存在一定的误解。本案逾期交楼的起算点应该从2015年1月30日起算，被告实际交房给原告的时间是2016年7月30日，违约金的计算终点是2016年7月30日。原告的违约金不应得到支持。补充，原告应当补充首付款的转账凭证证明是否已经付清首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实没有异议。原被告对原告是否已经支付商品房的全部价款、被告在履行合同中是否存在违约情形；原被告签订的商品房买卖合同是否应继续履行；截止目前为止，被告是否把验收合格、法律规定和合同约定的交付条件的商品房交付给原告；逾期交房违约金计算和被告是否向原告交付了已缴纳款项和按揭款项的发票有异议。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据原告提供的预收购房款的发票及个人购房担保借款合同，本院认为原告已付清涉案商品房的总价款，因此，原告已依约履行完毕其应履行的义务。原被告签订的商品房买卖合同第八条、第十一条已约定房屋交付期限和交接手续办理内容、方式。《合同补充协议》中第七条中约定“出卖人与买受人双方同意，以商品房买卖合同的第八条规定的交楼日期为基准交楼时间，如因不可抗力、意外事件或其他不属于出卖人的原因，出卖人可提前或延缓三个月交付该商品房，买受人应给予充分地理解与支持，并不计算违约金”，并约定通知收楼的方式。但被告未提供证据证明在约定基准交楼时间即2014年11月30日存在“因不可抗力、意外事件或其他不属于出卖人的原因“的情形，则本院认为本案中逾期交楼违约金的计算起始时间为2014年11月30日。被告称实际收楼时间是2016年7月30日，原告庭审中称因被告一直未验收合格，原告于2016年8月30日在被告处拿钥匙。被告一直未提供证据证明其已经履行商品房买卖合同第八条、第十一条及《合同补充协议》中第七条中被告作为出卖人应履行的义务。因此本院认定被告至今未向原告交付合同约定的涉案商品房，被告的行为已构成违约，应负违约责任。根据原、被告的商品房买卖合同约定，被告逾期交房超过120天后，原告可以要求继续履行合同，也可以要求解除合同，现原告明确要求继续履行合同，本院予以支持。根据原、被告的商品房买卖合同约定，被告应自2014年11月30日起至实际交付之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之二的违约金。原告请求自2014年11月30日起按照已付款总额的万分之二计算逾期交房违约金符合合同约定，且不违反法律规定。经计算，自2014年11月30日起计算至2017年3月15日（本案起诉之日）的违约金48062元（287109元×837天×0.0002），结合原告的请求，本院予以支持47947.2元。关于原告请求被告立即开具全额发票给原告的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因原告已提供预收购房款发票，被告作为出卖人向原告提供所涉商品房购房款中贷款发票是被告在商品房销售合同中应履行的义务。但是被告是否应当开具发票同时又是国家财政税收法律规定调整的范围，不是人民法院民事审判审理的范围。当事人应当根据国家财政税收法律等行政法规的规定另行向有主管权的国家机关主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、原告徐宇明、阳兰兰与被告博罗县匡湖房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》继续履行。二、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告徐宇明、阳兰兰支付逾期交付房屋违约金43635.67元。三、驳回原告徐宇明、阳兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元（原告已预交），由被告博罗县匡湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员　付晓畅二〇一七年五月三十一日法官助理　周　欣书记员　胡志鹏适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。百度搜索“”