（2017）苏06民终1118号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-27
案件名称
王成富、季巧与张世国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王成富,季巧,张世国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1118号上诉人（原审原告）:王成富，男，1960年9月29日生，汉族，住江苏省如皋市。上诉人（原审原告）：季巧（系王成富妻子），女，1962年12月7日生，汉族，住江苏省如皋市。两上诉人共同委托诉讼代理人：施建明，如皋市正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张世国，男，1971年5月1日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：蔡华，如皋市城北街道法律服务所法律工作者。上诉人王成富、季巧因与被上诉人张世国房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院﹙2016﹚苏06**民初10255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王成富、季巧上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：2015年8月4日，张世国以如皋市易买得日用品超市歇业并注销登记及袁桥镇政府撤并后政府门前大桥拆除交通障碍等原因向上诉人发出提前解除合同的通知，但上诉人认为合同解除不符合合同约定，合同到期日为2016年12月31日，张世国在案涉厂房南边不远处重新经营更大的如皋市易买得日用品超市，并将原来的如皋市易买得日用品超市注销，重新成立如皋市易买得管理有限公司，张世国解除合同没有依据，同时，袁桥镇政府撤并后政府门前大桥拆除交通障碍并没有影响超市的经营。一审法院认定合同于2015年8月4日解除不当。2.张世国也没有腾空房屋，合同约定，租赁期届满，张世国不再继续租赁应当将房屋的主体结构恢复至原状，但张世国交房时并没有将房屋恢复原状。但其撬掉二层三块楼板，至今没有恢复原状。3.根据租赁合同约定，一方违约时，由违约方赔偿守约方一年房租12万元整，张世国没有按照合同约定履行交付义务，过错完全在张世国，应当承担违约责任。一审法院按照过错计算张世国应承担的租金错误，本案过错完全在张世国一方，其应当全额承担合同约定的租金及违约金损失。综上，一审判决错误，请求二审法院发回重审或依法改判。张世国辩称，1.2008年7月22日，双方签订《房屋租赁合同》，2008年12月30日双方签订《补充协议》，合同约定租赁期间自2009年1月1日到2016年12月31日，合同签订后，张世国按约定使用房屋并缴纳2009年1月1日到2015年12月31日的租金共88.2万元，在合同履行过程中，由于如皋市易买得日用品超市已经歇业并注销、道路通行受阻，张世国于2015年3月就将案涉房屋腾空。张世国于2015年8月4日向上诉人发出解除房屋租赁合同的书面通知，要求上诉人及时收回房屋，但上诉人始终未能正确看待双方的租赁合同关系，如皋市易买得管理有限公司不是张世国设立。2.一二层之间的吊机没有拆除，是因为考虑上诉人出租房屋可能利用该吊机，张世国将该吊机赠送给上诉人，保留吊机对上诉人有益无害。至于“南墙重新隔开，二层三块楼板”等，根据合同约定，只要是“使用房屋的实际状态返还”，就没有违反合同。3.上诉人一再拒绝接受案涉房屋，导致租金损失的扩大，但张世国自愿给付31500元。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王成富、季巧向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同，向王成富、季巧交付租赁物，并按合同约定恢复原状：房屋南墙用实心墙重新隔开，开凿的楼板恢复，三楼上搭建的钢结构拆除；2.张世国给付租金12.6万元；3.张世国承担违约金12.6万元；4.本案诉讼费用由张世国承担。一审法院认定事实：对当事人无争议的下列事实及相应证据，一审法院予以确认并在卷佐证：﹙一﹚房屋所有权证，载明所有权人季巧，共有权人王成富，房屋坐落袁桥镇何庄村14组﹙现如皋市城北街道何庄居14组﹚。﹙二﹚2008年7月22日，王成富﹙甲方﹚与张世国﹙乙方﹚签订的《房屋租赁合同》。主要内容：1.房产使用范围及性质：房屋坐落于如皋市袁桥镇何庄村14组﹙现如皋市城北街道何庄居14组﹚，建筑面积共976.32平方米﹙一层800平方米，二层176.32平方米﹚，以及房屋所属附属的空地、通道、楼梯、设施等；2.租赁期限：自2009年1月1日至2016年12月31日；3.租金及支付方式：租金为12万元/年，每年1月5日前一次性支付；4.租期到期日如乙方不继续租赁，乙方须将房屋主体结构恢复至原状﹙即将房屋南墙重新隔开﹚；5.租赁期满，乙方应当按使用房产的实际状态返还该房产，不得拆除装修，无偿移交给甲方，但乙方有权收回乙方的设施、设备；6.任何一方未能按本合同要求履行合同内容的，由违约方赔偿守约方一年房租12万元。﹙三﹚2008年12月30日，王成富﹙甲方﹚与张世国﹙乙方﹚签订的《补充协议》，主要内容：1.甲方将原商业总店朝南楼房由西向东第二间店面房及后面土地租给乙方使用；2.租赁期限8年，自2009年1月1日至2016年12月31日；3.租金为6000元/年，每年1月5日前支付；4.此协议与《2008年7月22日房屋租赁合同》具有同等法律效力；5.任何一方未能按本协议内容履行的，由违约方赔偿守约方6000元。﹙四﹚2008年8月，张世国﹙甲方﹚与王成富﹙乙方﹚签订的《协议》，内容为：甲方因生产需要，拟在二层楼上加一层，但屋后土地系乙方所有，甲方加层后必然影响乙方通风采光，经协商订立协议：1.甲方在二层楼房基础上采用钢结构临时搭建简易三层用于工作住宿，该三层建成后的使用时间为八年，截止日期为2017年12月31日，使用期满后，甲方应无条件拆除。2.使用期满后，甲方若继续租乙方北侧商业用房，该三层拆除事宜另行协商，否则，无条件拆除，如果不拆，乙方有权通过法律程序拆除，另甲方赔偿乙方15000元。﹙五﹚2015年8月4日，张世国发给王成富、季巧的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，内容为：2008年7月22日，张世国与您就位于如皋市袁桥镇何庄村14组﹙现如皋市城北街道何庄居14组﹚的976.32平方米的房屋及相关设施等出租事宜签订《房屋租赁合同》，合同签订后，张世国已经履行了2009年1月1日至2015年12月31日期间的租金给付义务。由于“如皋市易买得日用品超市”已经歇业并注销登记、袁桥镇政府撤并后政府门前大桥拆除形成交通障碍等原因，致张世国不能实现合同目的。为此，张世国依据《合同法》第94条、96条等法律、法规规定，向您发出书面通知：自您收到本通知之日起即解除2008年7月22日张世国与季巧、王成富签订的《房屋租赁合同》。合同所涉房屋已经腾空，请王成富先生、季巧女士及时收回房屋。﹙六﹚2015年9月12日，王成富回函，明确不同意解除租赁合同；关于收回房屋问题，提出南边墙，吊顶、灯，门，一间楼板，西边房子上搭的临时用房等问题。﹙七﹚如皋经济技术开发区人民调解委员会2015年10月10日调解笔录，调解时王成富对解除合同提出：恢复承重墙、吊顶及灯、房屋北侧被撬掉的三块楼板，2016年度租金给半年计6万元，搭建的钢结构房拆除；张世国未同意王成富所提出的上述要求。﹙八﹚2016年9月26日如皋市不动产登记局出具的《如皋市不动产登记信息查询结果﹙房屋﹚》：房屋坐落袁桥镇何庄村14组1幢、2幢，产权人季巧，共有人王成富，用途商业，抵押状况：抵押。另，王成富、季巧曾于2016年8月30日向一审法院提起诉讼，提出解除租赁合同等诉讼请求，一审法院于2016年9月14日组织双方交接租赁房屋，王成富、季巧以房屋墙面不符合要求为由拒绝接受房屋。2016年9月26日，王成富、季巧以诉讼主体有误为由申请撤诉。关于双方争议的事实，一审法院认定如下：﹙九﹚租赁合同解除的时间。王成富、季巧认为，合同解除时间是王成富、季巧起诉的时间；房屋租金应当计算至2016年12月31日，因为合同约定的租赁期限是2016年12月31日。张世国认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，王成富、季巧在收到张世国的解除通知后，如有异议应当向法院起诉，但王成富、季巧并未依法行使其权利，属于放弃了该项权利。因此，合同解除时间应当在2015年8月4日。一审法院认为，张世国因如皋市易买得日用品超市歇业并注销登记，袁桥镇政府撤并后政府门前大桥拆除交通障碍等原因，依据合同法第九十四条、第九十六条之规定，向王成富、季巧发出解除通知，并已到达。但王成富、季巧对张世国的解除通知虽有异议，并未依法提起诉讼，故其主张一审法院依法不予支持。﹙十﹚张世国提前解除租赁合同是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约金标准是否可以调整。王成富、季巧认为，张世国提前解除违反合同约定，因为张世国于2015年3月8日搬离租住房屋，没有履行任何告知义务，未提出解除合同，8月4日张世国提出提前解除合同并发函，该通知依法无效，对王成富、季巧无约束力，且王成富、季巧在收到通知后已回复不同意，而张世国2015年8月4日除了发出通知并无实质性履行房屋交付义务，依照约定解除通知发出应当恢复原状后与王成富、季巧进行交接。关于违约金问题，王成富、季巧认为8年租赁期间总租金将近100万元，约定的12.6万元并未超过法律规定的额20%，并未超出法律规定。张世国认为，2015年度租金其已经足额缴纳，因此在2015年8月4日解除合同的时候，张世国未违约，2015年8月4日至12月31日长达5个月，王成富、季巧有足够的时间来安排处理案涉房屋。即使在王成富、季巧认为构成违约的语境下，合同约定的100万元租金我方已经履行了近90万元，因此不可以100万元来衡量12.6万元违约金是否畸高，且王成富、季巧无证据证明因张世国解除合同给王成富、季巧造成的具体损失。一审法院认为，本案被告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定通知解除，王成富、季巧虽有异议，但未依法提起诉讼，解除通知发生效力，王成富、季巧主张张世国存在违约行为的主张并无事实依据。﹙十一﹚张世国交还的房屋是否符合合同约定。王成富、季巧认为，南墙隔墙原为标准砖砌建的实心墙，现张世国所隔南墙并未以标准砖砌建；依照合同第3条约定“乙方对房屋装修改造时，不得改变房屋的主体结构”，张世国将二层楼板凿开，并未恢复原状，显然不具备交付的条件；且二层楼上搭建的部分，因为提前解除合同，张世国应当提前拆除。张世国认为，合同明确约定“租期到期日如乙方不继续租赁，乙方须将房屋主体结构恢复至原状﹙即将房屋南墙重新隔开﹚”，“租赁期限届满，乙方应当按使用房产的实际状态返还该房产，不得拆除装修，无偿移交给甲方”，向王成富、季巧交付的房屋即为实际状态，南墙已重新隔开，符合合同约定。一审法院认为，双方在诉讼前，为向王成富、季巧交还房屋双方产生争议，依照合同约定，应为实际状态交付，恢复原状的部分专门用括号加以说明为“将房屋南墙重新隔开”，双方对重新隔开南墙使用何种材料未作出明确约定，故王成富、季巧所称交付房屋不符合合同约定理由不能成立，一审法院不予支持。﹙十二﹚房屋租金应当计算至何时。张世国于2015年8月4日发出解除通知的同时，要求王成富、季巧收回房屋，王成富、季巧不同意解除故未予接收房屋，双方产生争议。王成富、季巧于2016年8月30日向一审法院提起诉讼，要求解除合同，一审法院于2016年9月14日组织双方交接租赁房屋，原告仍拒绝接受。本案审理过程中，一审法院于2016年11月14日组织双方进行了房屋交接。参照双方“乙方承租期届满，如须继续租赁，应提前三个月书面向甲方提出要求，经甲方同意后，双方续订租赁合同”的约定，结合本案的实际情况，一审法院酌定房屋租金计算至合同解除后的三个月即2015年11月4日。而2015年11月5日至2016年9月14日期间的房屋未能交还造成的租金损失，参照合同约定的租金标准计算为108500元﹙126000元÷360天×310天﹚，按双方的过错承担。本案中，王成富、季巧在收到张世国要求交还房屋通知后无正当理由拒绝接受，对扩大的损失负有主要过错，应承担主要责任；张世国虽然提出解除合同并要求交还租赁房屋，但在王成富、季巧拒绝接受房屋的情况下未采取更为有效的措施将房屋钥匙及时交还王成富、季巧，对损失的扩大应承担次要责任。一审法院酌定该部分损失由张世国承担40%计43400元。因张世国已给付2015年11月5日至12月31日期间的租金19600元，应再行给付王成富、季巧租金损失23800元。2016年9月14日以后的租金损失应由王成富、季巧自行承担。本案审理过程中，张世国表示，其与王成富房屋租赁事宜因客观原因不能实现合同目的而解除，鉴于双方均有损失，自愿再行给付王成富、季巧租金损失31500元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除通知或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，双方两次签订房屋租赁合同，租赁期限内，张世国于2015年8月4日向王成富、季巧发出解除通知，王成富、季巧虽然回复提出异议，但未在三个月内提起诉讼，故该合同自2015年8月4日起解除。因房屋未及时交还王成富、季巧，张世国应承担部分租金损失，而张世国自愿再行给付王成富、季巧租金损失31500元已超过23800元，一审法院照准。此外，关于王成富、季巧所主张的要求张世国拆除二层楼上搭建的钢结构房屋问题，一审法院认为，该钢结构房屋有否经过行政机关批准，是否符合规划要求，属于相关执法机关的处理范围，且双方于2015年8月就张世国搭建钢结构房屋与本案所涉的房屋租赁合同并非同一法律关系，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第九十七条之规定，判决：一、王成富、季巧与张世国2008年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月4日解除。二、王成富、季巧与张世国2008年12月30日签订的《补充协议》于2015年8月4日解除。三、张世国给付王成富、季巧房屋租金损失31500元，于判决生效后立即履行。四、驳回王成富、季巧的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由王成富负担2340元，张世国负担200元。二审中，王成富、季巧向本院提交照片七张，证明张世国没有按照合同约定将房屋交付王成富、季巧，未能恢复原状。张世国质证认为，该证据并非新证据，一审期间已经组织双方到现场进行交接，房屋内吊机及楼板问题，一审法院已经查明。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于合同解除问题。在本案中，张世国租赁案涉房屋开设超市，其注销超市的工商登记并歇业系自身的经营决策问题，并非合同目的不能实现解除合同的正当理由，其认为因道路阻塞导致无法经营，但现有证据无法证明其主张，其无权以此主张解除合同。故张世国2015年8月4日通知解除合同不符合法定解除和约定解除的条件。王成富、季巧没有在三个月内异议期向法院提出异议，张世国并不当然取得解除权，即便超过三个月的异议期，当事人解除权的成立依然需要考量是否符合法定解除或约定解除的条件，如不符合法定解除或约定解除，即便一方当事人没有在三个月异议期提出异议，发出解除通知的一方依然不享有解除权。但是，就租赁合同而言，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，承租人不再继续租赁经营并搬离房屋的，该租赁合同无法强制履行，法院在平衡双方当事人利益的基础上，可以依职权解除合同。故一审法院认定合同解除的理由不当，但判决合同解除结论正确，本院予以支持。关于恢复原状问题。因双方合同约定租赁期届满，张世国按照使用房产的实际状态返还该房产，不得拆除装修，无偿移交给甲方。南墙确系重新隔开，但双方对于隔墙的材料未约定，王成富、季巧主张返还时不符合约定，并无依据。二层三块楼板在使用过程中开凿，合同中约定按照实际状态返还，对于恢复原状的约定仅限于南墙的重新隔开。故王成富、季巧认为返还房产不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。关于案涉房屋空置的损失及违约金问题。因张世国已经全额支付2015年租金，其在2015年8月4日明确不再承租房屋，且多次向王成富、季巧交付房屋，但王成富、季巧拒绝接受，对于合同解除后的损失，非违约方负有减损义务，但王成富、季巧既不接受房屋的交接，也不积极对外出租案涉房屋，导致房屋一直处于空置状态，损失不断扩大，对于该损失，应当由出租人王成富、季巧承担，一审法院认定张世国有过错承担40%的责任不当。但是，因张世国的违约行为导致合同提前解除，应当承担相应的违约责任，一般而言，对于租赁合同被承租方解除的，承担方应当承担一定期限的租金作为违约金予以赔偿，一审法院将租金计算至合同解除后的三个月即2015年11月4日，同时对于2015年11月5日至2016年9月14日的租金部分由承租人张世国承担40%，张世国自愿给付31500元补偿损失，扣除应当承担的2015年11月5日至2016年9月14日的租金40%，还超出23800元。以上费用足以弥补王成富、季巧的损失，王成富、季巧再主张违约金，显然不合常理，本院不予支持。综上所述，王成富、季巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律不当，但认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2530元，由上诉人王成富、季巧负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 张峥嵘代理审判员 谷昔伟二〇一七年五月三十一日书 记 员 施惠惠 来自