（2017）甘29民终195号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-07-19
案件名称
张瑞风、中国水利水电第四工程局有限公司第六分局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省临夏回族自治州中级人民法院
所属地区
甘肃省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张瑞风,中国水利水电第四工程局有限公司第六分局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘29民终195号上诉人（原审原告）：张瑞风，女，生于1962年1月11日，汉族，永靖县地税局干部，住甘肃省永靖县古城新区盛泰大厦1303���。委托诉讼代理人：丁翾龙，甘肃勇盛（永靖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔垂鹏，甘肃勇盛（永靖）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国水利水电第四工程局有限公司第六分局（以下简称第六分局）,住所地:甘肃省兰州市安宁区九州通西路68号。法定代表人：李贵兴，该局局长。委托诉讼代理人：赵耀，甘肃光明律师事务所律师。上诉人张瑞风因与上诉人中国水利水电第四工程局有限公司第六分局房屋买卖合同纠纷一案，不服永靖县人民法院（2016）甘2923民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张瑞风及其委托诉讼代理人、上诉人第六分局的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞风���诉请求：一、撤销一审判决，依法改判由被上诉人承担返还购房款551765.10元，支付利息20691.20元，并承担已支付房款一倍即551765.10元的赔偿责任，合计1124221.40元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院》第九条的规定，判令被上诉人承担已支付房款50%的赔偿责任属于对该条款的误解，根据该条款，被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效，其应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，法院自由裁量显属不当。第六分局上诉请求：一、撤销永靖县人民法院（2016）甘2923民初1373号民事判决；二、依法认定上诉人与被上诉人签订的《商铺认购协议》有效，并依法解除该协议；��、改判上诉人不承担赔偿责任275882.50元；四、依法改判上诉人不承担20691.20元的利息；五、依法驳回被上诉人一审除返还其购房款551765.10元外的其他诉讼请求；六、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案重要事实的认定明显不当，依法应予纠正。一是一审判决中认定被告未取得建设工程规划许可证错误，上诉人已于2015年8月26日依法取得建设工程规划许可证，与被上诉人张瑞风签订合同的时间是2015年12月25日。二是上诉人已更名为“中国水利水电第四工程局有限公司第六分局”，而不是“中国水利水电第四工程局有限公司综合实业分局”，而且将“法定代表人李贵兴”表述为“法定代表人李兴贵，系该公司董事长”不准确。三是《商铺认购协议》是被上诉人与上诉人的下属公司签订的，直接认定为与上诉人签订不当。四是一审判决认���立案时间有误，立案时间应为2016年8月18日，而不是2016年8月17日。五是小川火车站街区改造项目中商铺是上诉人给内部职工优惠方式认购的，没有面向社会出售，一审认定事实不全面和适用法律不当。二、一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以“出卖人未取得商品房预售许可证明”为由认定协议无效不当。三、一审判决上诉人另行承担赔偿房款50%（275882.50元）属适用法律错误。四、一审判决将《商铺认购协议》的合同目的无法实现的责任归责于被告原因所致的理由不予采信不当。五、一审判决支持被上诉人按年利率6%计算购房款利息，缺乏应有的证据和理由支持。张瑞风向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告签订的关于甘肃省永靖县小川车站1-13号商铺的《商铺认购协议》无效；二、判令被告返还原告购房款551765.10元，利息21610.80元（按年利率6%计算）；赔偿原告损失86443.20元（按照民间借贷年利率24%计算）；被告向原告另行承担赔偿责任551765.10元；以上共计1211584.20元3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，原告张瑞风与被告中国水利水电第四工程局有限公司综合实业分局（现更名为中国水利水电第四工程局有限公司第六分局）签订了商铺认购协议一份，约定：第一条......将永靖县小川火车站1-13号商铺，建筑面积为42.45平方米，建筑层数为3层，以每平米12998元，总金额551765.10元，出卖给买受人原告，第二条......自签约日起7日内付清全部价款。前期摇号保证金抵充房款。第四条......经综合验收合格后出卖人在30日内将该商铺交付于买受人。第五条......出卖人如未按本协议约定日期交付商铺，逾期60日内买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自协议约定出卖人应支付商铺款之次日起至实际交付商铺日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第1种约定，追究出卖人违约责任：1.协议继续履行，......此外，出卖人还应每日按商铺价款3‰向买受人支付违约金。2.解除协议，出卖人还应退还买受人已付款，支付已付款利息，......。2012年1月6日，被告将中国水利水电第四工程局有限公司综合实业分局更名为中国水利水电第四工程局有限公司第六分局，2015年12月25日，原告张瑞风将全部商铺款551765.10元交付被告第六分局，并由被告出具收款收据一份。2015年8月18日，被告第六分局办理《建设用地规划许可证》，2015年8月26日，办理建设工程规划许可证。2016年5月13日，办理建筑工程施工许可证。2016年8月18日办理商品房预售许可证。2016年8��12日，办理了甘（2016）永靖县不动产权第0000007号和第0000002号不动产权证书各一份。永靖县规划局于2016年3月9日查封刘家峡小川火车站街区改造项目1-9至1-14商铺施工现场。2016年8月12日，永靖县规划局作出关于对刘家峡小川火车站街区改造项目1-9至1-14商铺停建的答复：停止刘家峡小川火车站街区改造项目1-9至1-14商铺的修建，2016年8月22日，永靖县作出永规停字（2016）第（012）号停工通知书。一审法院认为，2015年12月25日，原、被告签订《商铺认购协议》，2016年5月13日，被告取得建设工程施工许可证，2016年8月18日，被告取得预售房许可证，而原告起诉时间为2016年8月15日，本院立案时间为2016年8月17日，显然原、被告签订《商铺认购协议》时，被告未取得建设工程规划许可证，直到起诉前被告仍未取得预售房许可证。根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房需具���四个条件：（1）…，（2）持有建设工程规划许可证，（3）…，（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。依据该规定及《解释》第二条规定，因商品房预售实行许可证制度，只要出卖人持有预售房许可证明，其与买受人签订的合同即为有效。本案中，出卖人未取得商品房预售许可证明，故签订的预售合同应认定无效，故原告诉求依法确认原、被告签订的《商铺认购协议》无效的请求，本院应予支持。关于原告提出要求被告返还购房款551765.10元及按年利率6%计算的利息21610.80元的请求本院予以支持，关于另行承担赔偿责任551756.10元的问题，根据该《解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效和被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可���明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……；（三）……。但因被告无法交付商铺款是因规划调整，故减少被告的赔偿责任，应承担房款总额551756.10元的50%，即272882.50元。故原告该项诉讼请求部分应予支持。关于原告要求赔偿损失86443.20元（按民间借贷年利率24%计算）的请求因无证据证明，本院不予支持。关于被告辩解合同目的不能实现的原因是：迫于政府部门调整了永靖县中环路相关地段规划及查封被告修建的刘家峡小川火车站街区改造项目1-9至1-14商铺施工现场反复申请复工被拒后的客观原因及2016年3月9日被告在商铺施工过程中，永靖县规划局以“受用地限制，1-9至1-14商铺修建影响城市景观，刘电厂居民以影响采光和遮挡视线为由进行上访”的理由，对该项目1-9至1-14商铺施工现场进行了查封，并明确答复“停止刘家峡小川火车站街区改造��目1-9至1-14商铺的修建”，以客观原因和客观情形是依法不可归责于被告的原因，导致被告无法完成商铺的修建、交付，《商铺认购协议》的合同目的无法实现是不可归责于被告的原因所致的理由于法无据，本院不予采信。判决如下：一、确认原告张瑞风与被告中国水利水电第四工程局有限公司第六分局签订的关于甘肃省永靖县小川车站1-13号商铺的《商铺认购协议》无效。二、被告中国水利水电第四工程局有限公司第六分局于本判决生效之日起十日内返还原告张瑞风购房款551765.10元，并支付自2015年12月25日至2016年8月15日止按年利率6%计算的利息20691.20元。三、被告中国水利水电第四工程局有限公司第六分局另行承担赔偿责任275882.50元。案件受理费15704元，由被告中国水利水电第四工程局有限公司第六分局负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审认定的事实相一致，故本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，上诉人张瑞风与上诉人第六分局签订《商铺认购协议》时，上诉人第六分局并未取得商品房预售许可证，直到上诉人张瑞风向原审法院起诉时，上诉人第六分局仍未取得商品房预售许可证，故原审法院确认双方签订的《商铺认购协议》无效适当。根据《最高人民法院》第九条规定，上诉人第六分局与上诉���张瑞风订立《商铺认购协议》时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，上诉人张瑞风可以请求上诉人第六分局返还已付房款及利息，并可以请求上诉人第六分局承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，从现有证据来看，上诉人张瑞风并不知道上诉人第六分局未取得商品房预售许可证明的事实，原审法院判决时只让上诉人第六分局承担50%的赔偿责任，已充分考虑了由于政府调整用地规划导致合同无法履行的因素，故原审法院判处并无不当。另，一审法院判决中被告名称和法定代表人姓名错误，在此一并予以纠正，被告应为“中国水利水电第四工程局有限公司第六分局”，法定代表人应为“李贵兴”。综上所述，张瑞风、中国水利水电第四工程局有限公司第六分局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15704元，由张瑞风、中国水利水电第四工程局有限公司第六分局各负担7852元。本判决为终审判决。审判长 陈 春审判员 李建伟审判员 马玉龙二〇一七年五月三十一日书记员 胡忠佳 微信公众号“”