（2017）最高法民申124号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2018-07-12

案件名称

向上（苏州）房地产开发有限公司、苏州华茂房地产投资顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

最高人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

向上（苏州）房地产开发有限公司,苏州华茂房地产投资顾问有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2017）最高法民申124号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：向上（苏州）房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区经济开发区蠡塘河路1048号。法定代表人：张迫启，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱浩，江苏智择律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州华茂房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省苏州市沧浪区人民路420号南门商务中心501室。法定代表人：金基石，该公司董事长。再审申请人向上（苏州）房地产开发有限公司（以下简称向上公司）因与被申请人苏州华茂房地产投资顾问有限公司（以下简称华茂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00479号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。向上公司申请再审称，1、根��案涉《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》的约定，向上公司可依据法律规定解除合同。合同第七条违约责任第4款中约定：“甲（向上公司）、乙（华茂公司）双方若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时，应赔偿对方之损失。如甲方单方面无正当理由解约时，赔偿金标准为本项目未售出销售金额的5%，如乙方单方面无正当理由解约时，赔偿金标准为本项目未售出销售金额的5%。”由此，合同约定了存在法律规定或合同约定的解除事由时解除合同不属违约，不承担违约责任。委托合同解除属法律规定的权限，解除合同不属违约，无需赔偿违约金。另外，本案合同解除后四个月向上公司才取得预售许可证，合同解除时没有可出售房屋。一审判决以合同解除后才取得的可出售的45378.48㎡房屋作为计算违约金的依据错误。2、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对委托合同的解除规定了法定解除权及支付相应报酬的规则，向上公司解除合同并不违约，也无需承担违约责任。《合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据规定，委托合同中委托人与受托人都有随时解除合同的权利，该权利系法律规定的法定解除权。委托合同解除后，委托人应根据受托人所作委托事务支付相应报酬，造成损失的应予赔偿，但该赔偿并不属于违反��同约定的违约责任赔偿。二审判决向上公司支付约定违约金7328626.788元错误。3、本案即使认定向上公司违约应承担违约责任，也必须以124.136万的实际损失为基础判令向上公司承担赔偿责任，二审判决判令向上公司承担7328626.788元违约责任，显失公平。根据法律及司法解释的规定，违约金的适用基础为实际损失，超过损失30%的违约金，即应予调整。本案即使适用违约金条款，也必须在华茂公司主张的124.136万的实际损失的基础上考虑违约金的数额。二审判决不顾华茂公司发回重审前所主张的124.136万实际损失的事实，按合同约定的违约金计算方法计算出违约金24428755.9元，并按约定违约金的30%即7328626.788元判决赔偿责任，该计算方式显然没有法律依据。司法解释明确不超过损失的30%承担违约责任，而不是不超过约定违约金的30%承担违约责任。向上公司依据��中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十二项的规定申请再审。本院认为，结合向上公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，本案主要审查的问题为：原判判令向上公司支付华茂公司违约金7328626.788元是否正确。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，2009年10月16日，向上公司与华茂公司签订《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》。2011年7月25日，向上公司发函通知华茂公司，解除双方签订的委托代理销售合同，并要求华茂公司接到通知后两日内离场。2011年9月1日，向上公司再次发出“关于解除合同中存在问题的说明”函件。在一审审理中，双方当事人��一致确认本案所涉的《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》于2011年7月25日解除。结合上述事实及当事人的自认，案涉《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》已依法解除。根据法律规定，合同解除后，应依法确定当事人承担的民事责任。案涉《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》第七条第四款约定：“甲（向上公司）、乙（华茂公司）双方若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时，应赔偿对方之损失。如甲方单方面无正当理由解约时，赔偿金标准为本项目未售出销售总金额的5%，如乙方单方面无正当理由解约时，赔偿金标准为本项目未售出销售总金额的5%。”根据本案相关事实，合同履行过程中，向上公司于2011年7月25日发函通知华茂公司，解除双方签订的委托代理销售合同。由此，向上公司单方解除合同的行为构成违约。向上公司申请再审主张其根据合同约定，可依据法律规定解除合同的理由，不能成立。从合同的约定看，案涉《“向上一路发国际家居广场”独家全程代理销售合同》所约定的“若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时”中的“无法律规定”应理解为无法定解除合同的条件，而非法律对委托合同所规定的“委托人享有的可随时解除委托合同”之意。合同法所规定的委托合同当事人解除权，不同于法定解除事由。当法定解除事由出现时，合同主体才享有合同解除权，而法定任意解除权的行使，无须法定事由，合同主体即享有解除权。委托人所享有的可随时解除委托合同并不属于法律规定的事由，而是委托人依据法律规定享有的法定权利。上述合同条款中的“无法律规定”指向的应为缺乏合同法所规定的合同解除的法定事由，而非向上公司所理解的其所享有的随时解除合同权利的法律规定。合同解除后，不影响当事人依据合同约定依法要求违约方承担相应的民事责任。根据前述分析，向上公司的行为构成违约，在合同解除后，应依法确定向上公司对华茂公司所负的民事法律责任。根据当事人对违约责任的约定，责任承担的确定方式为：本项目未售出销售总金额5%的赔偿金，即当事人在合同中约定了违约金产生的损失赔偿额的计算方法。诉讼中，向上公司主张其不应承担违约金。根据案涉合同约定，原审法院依法释明后对违约金进行调整并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，��顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从合同约定看，向上公司解除合同后，华茂公司的损失主要为预期代理销售佣金收入。根据合同的履行情况，案涉合同解除时，华茂公司仅履行了部分合同，为项目定位、策划推广等投入了大量的人力、物力，实际发生了相关费用。在此情况下，二审法院根据上述法律规定并结合本案具体情况，参照约定的损失赔偿额的计算标准，酌定向上公司赔偿华茂公司损失7328626.788元并无不当。综上，向上公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回向上（苏州）房地产开发有限公司的再审申请。审　判　长　　李　琪代理审判员　　谢爱梅代理审判员　　赵风暴二〇一七年五月三十一日书　记　员　　王楠楠搜索“”