（2017）黑27民终67号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-19

案件名称

高越与绥化市长安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院

所属地区

黑龙江省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高越,绥化市长安房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑27民终67号上诉人（原审被告）：高越，女，1987年5月12日出生，汉族，鸡西市人事局培训中心职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：牛晓芳，加格达奇区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绥化市长安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区。法定代表人：谭宝林，职务董事长。委托诉讼代理人：薛淑斌，黑龙江北陲律师事务所律师。上诉人高越因与被上诉人绥化市长安房地产开发有限公司（以下简称长安房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省漠河县人民法院（2015）漠民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理了。上诉人高越的委托诉讼代理人牛晓芳，被上诉人长安房地产公司的委托诉讼代理人薛淑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高越上诉请求：撤销漠河县人民法院（2015）漠民初字第28号民事判决，该程序严重违法，查清事实重新审核证据，并依法作出公正判决；涉诉费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决程序违法，认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。原审虽然名义上采用普通程序审理，但事实上在审理过程中自始至终只有一名审判员审理，判决书送达时间严重超过法定审限。上诉人于2014年3月25日完成交易，并且领取了房屋钥匙，在此房屋居住长达30多个月，被上诉人在漠河县地方税务局开具了销售不动产统一发票，并向税务局缴纳了税款，该证据证明该交易完成才可以开具的销售不动产统一发票，买卖成立并结束。上诉人与被上诉人没有签订任何合同，怎么解除这个无形的合同，一审判决上诉人归还被上诉人房屋那更是不可能的，上诉人已经支付了房款，在被上诉人处取得的房屋钥匙，并且进行了豪华装修，不存在侵占被上诉人房产一说，更不存在上诉人欠被上诉人房款的情况，因为没有任何欠据可以证明。不动产统一发票是证明购买商品人依法向国家缴纳足够税款才可以开具的票据，是取得合法商品的一种行为。该证据法律规定可以直接作为定案的依据。一审法院对该份证据的不予认定没有体现出法律的公平、公正。长安房地产公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该依法驳回上诉人高越的上诉请求，维持原审判决。事实与理由：被上诉人长安房地产公司要求解除合同既有事实依据同时也有法律依据。因上诉人高越拒不缴纳购房款导致合同目的不能实现，被上诉人长安房地产公司要求解除合同是在法律规定的期限内，同时也是在法律规范的范围内。原审法院在审理中不存在程序违法问题。诉讼开始后，上诉人高越的父亲接收的传票，但是在联系开庭和调解过程中其父亲一直不提供相关手续，也不参与庭审，最终是被上诉人通过联系派出所、公安局甚至找到黑龙江省人事厅才查到上诉人高越的实际工作单位和住所地，并出具了相关的旅差费用才最终送达，因此本案持续时间长是由于上诉人一直不予配合所导致。长安房地产公司向一审法院起诉请求：1.要求解除房屋买卖合同；2.要求被告返还占有原告的房屋；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2014年2月15日，被告购买原告出售的位于漠河县西林吉镇24区编号为XA-252地块1单元4层1401号房屋一户，总面积为150.69平方米，每平方米1800元，共计271242元；同时购买编号为XA-252地块1层0107号车库，总面积24.33平方米，每平方米2600元，共计63258元。两户合计334500元。被告将房屋钥匙取走后，拒绝缴纳购房款，经多次与被告联系均无结果。一审法院认为，原被告达成房屋买卖合同后（被告未在合同书上签字），原告缴纳了销售不动产税费并将房屋钥匙交给了被告，因被告未交付房款，原告要求解除房屋买卖合同，返还占有原告的房屋。被告辩称购房款已交付给与甲方负责人初民，但根据被告提交的在税务局调取的销售不动产统一发票及完税存根复印件，不能证实被告已交付购房款，被告应提交其他交付购房款凭据或收条等以佐证，故被告的答辩理由因所举证据不足，不予支持。由于被告未支付购房款，对原告要求解除房屋买卖合同返还房屋的请求予以支持。因被告已入住该房屋，并已进行了装修，对被告装修房屋发生的费用可通过评估价格由原告给付被告。一审法院判决：一、解除原告绥化市长安房地产开发有限公司与被告高越的房屋买卖合同；二、被告高越在本判决生效后十五日内返还原告绥化市长安房地产开发有限公司位于漠河县西林吉镇24区编号为XA-252地块1单元4层1401号房屋，总面积为150.69平方米；编号为XA-252地块1层0107号车库，总面积20.33平方米；三、对被告高越房屋装修发生的费用通过评估价格由原告给付被告。案件受理费6318元（原告已预交），由被告高越负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人高越提交照片一组（共7张），证明被上诉人长安房地产公司在交付房屋之后，上诉人高越已将房屋进行装修并居住长达三年之久，被上诉人长安房地产公司要求与上诉人高越解除合同，给上诉人高越造成极大损失。被上诉人长安房地产公司质证称，对照片的真实性无异议，对该份证据证明的内容不认可，被上诉人长安房地产公司在2014年12月份已经诉讼到法院，上诉人高越却在明知的情况下进行装修使用，所以被上诉人不认可其已经居住了三年以上。本院经审查认为，因上诉人对该份证据的真实性无异议，对于该份证据的真实性本院予以采信。被上诉人长安房地产公司向本院申请证人初民出庭作证，拟证明初民本人没有收到上诉人高越所称的缴纳的购房款，同时证明初民没有权利收取购房款。上诉人高越质证称，证人所述不真实，从证人的证言中能够证明涉案房屋的开发和建筑存在严重的违法事实，证人不具备作证的条件，证人初民在的法庭上陈述既是施工单位的人，又全面负责公司的事务，并在陈述中称自己是被上诉人长安房地产公司的人，与本案被上诉人长安房地产公司存在利害关系，并在法庭隐瞒其收取上诉人高越购房款的事实，为表明其没有收取购房款将开具发票的行为说成存在黑箱操作，因此该证人证言不能作为认定案件事实的依据。被上诉人长安房地产公司质证称，证人的证言能够客观真实的反映涉案事实的全部经过，证人的身份就是负责项目的开发等相关事宜，并明确说明了不存在收取购房款的行为，而且销售发票以及办理房证的所有需要的法律要件全部在公司留存，能够证实上诉人没有缴纳购房款。本院经审查认为，证人初民出庭所证明的事实能够与其他证据相互佐证，对证人初民所要证明的事实本院予以采信。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，初民是长安房地产公司委托的项目负责人，也是绥化建安建筑有限公司漠河分公司的职工，是开发涉案楼盘的项目负责人，受长安房地产公司的领导和指挥，并不是该公司的法定代表人，涉案楼盘的销售是由长安房地产公司的初利、李佰双负责，而不是项目负责人初民负责。该楼盘交付使用后，被上诉人长安房地产公司以初民个人名义到漠河县地税局将九户楼房进行完税，上诉人高越的原始发票留在被上诉人长安房地产公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为上诉人高越是否已经全部缴纳涉案房屋的购房款。上诉人高越一审中称已将334500元购房款以现金的形式一次性交给了被上诉人长安房地产公司的项目负责人初民，并认为初民就是长安房地产公司的法人代表，初民能够代表公司收取购房款，是初民未将购房款交与长安房地产公司，导致上诉人高越未能及时取得办理房屋所有权证等相关必备的手续。本院审理过程中，初民当庭否认收取了上诉人高越的购房款。上诉人高越在庭审答辩时说有收据，当时为了办理房证，由被上诉人收回了，这与常理不符。交款的收据是办理房屋所有权证的重要凭证之一，凭交款收据和购房合同才能领取不动产销售统一发票、户型图、土地规划书等相关证件，之后才能办理房屋所有权证，而上诉人高越既提供不了交款的收据，又提供不了房屋所有权证。虽然上诉人高越庭审中称购房款334500元的来源不是从银行提取的，在银行没有交割记录，其中有一部分从朋友处借的，也有在家拿的，但是上诉人高越不能向法庭说清购房资金是从何处借的。长安房地产公司机构健全，不允许个人代表公司行使销售权，销售房屋共计九户，除本案所争议的房屋外，其余八户都是到长安房地产公司交付购房款，由公司出具盖有公司印章的发票，而独有此案争议的房屋是由初民单独收取的房款，显然是不符合交易习惯和规则。根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》规定可知，不动产销售发票是地税部门的发票，专门用于销售房屋、建筑物这些业务使用的，开发商开的就是不动产发票，二手房是由房地产交易中心开的销售房屋、建筑物这些行业开的发票，就是不动产发票。二手房有了不动产发票，可以证明已缴纳契税等相关税收，不动产发票也是以后该房屋再次交易时所必需的凭证之一。不动产发票只证明已缴纳契税等相关税收，不可以单独作为付款凭证，还需要对方的收款收据才可以作为原始凭证来进行付现的。有发票不等于就付钱了，况且上诉人也不能提供原始的不动产统一销售发票原件，只提供了在地税局调取的不动产统一销售发票的复印件。双方当事人虽未签订书面房屋买卖合同，但是该房屋买卖合同已实际履行，房屋买卖合同成立。上诉人高越以熟人熟关系的便利条件和看房的理由拿到房屋的钥匙，在未交纳购房款的情况下入住并进行了装修。上诉人高越并未提供充分证据证明其已经交付了购房款，因此被上诉人要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。上诉人在被上诉人多次联系要求履行合同、交纳购房款时，拖延时间导致无法送达，造成本案中止审理，中止审理是上诉人的原因造成的。上诉人高越原审提交的销售不动产统一发票及完税票据，不能证明其已交付购房款，故上诉人高越的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人高越的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6318元，由上诉人高越负担。本判决为终审判决。审 判 长　张瑞良审 判 员　李庆权审 判 员　张甲平二〇一七年五月三十一日法官助理　牟静丰书 记 员　唐榕君附本判决所依据的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”