（2017）渝0106民初745号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-02-11
案件名称
吴裕华与昝启贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴裕华,昝启贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初745号原告:吴裕华，男，1958年9月4日出生，汉族，重庆市公安局南岸区分局涂山派出所民警，住重庆市南岸区。被告：昝启贵，男，1977年3月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文韬，重庆海力律师事务所律师。原告吴裕华与被告昝启贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告吴裕华、被告昝启贵的委托诉讼代理人张文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年4月至2017年1月拖欠的租金22900.60元；2、判令被告支付原告违约金38387.47元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在重庆市沙坪坝区渝碚路66号华夏银座二楼有一商铺，编号***号，建筑面积26.57平方米。从2014年4月1日起，被告承租本楼层全部61个商铺经营瑞杰多烤肉店。租金支付方式是按每个商铺建面大小计算租金并分别汇入每个业主的账户上。合同约定的租期为2014年4月1日至2022年3月31日。合同约定，第一年每月租金按建筑面积150元/平方米计算（原告商铺月租金应为3985.50元）；第二年至第五年每年租金标准按上年的6%递增，即第二年月租金标准为159元/平方米（原告商铺月租金应为4224.63元）；第三年月租金标准为168.54元/平方米（原告商铺月租金应为4478.10元）。2015年4月开始，被告本应按合同约定支付原告租金4224.63元，但2015年4月至10月，被告每月支付原告租金3985.50元；2015年11月支付租金3624.15元；2015年12月至2016年9月每月支付租金3404.95元；2016年10月至11月每月支付租金3321.25元；2016年12月起未支付租金。截止到2017年1月，共拖欠租金22900.60元。另外，根据合同约定，被告未按合同约定时间支付租金，每超过一天按拖欠租金的5‰承担违约金。被告昝启贵辩称，第一，原被告于2015年12月15日签订了《补充协议》，对租金进行了重新约定，约定执行每月125元/平方米，合同期间为2015年12月1日至2017年11月30日。第二，原告于2016年12月7日向被告发出了解除通知函。被告按照该通知要求，于2016年12月20日左右搬出涉案房屋，并交纳了房租和物业费。第三，要求支付租金的诉讼时效为1年，原告要求支付部分租金超过诉讼时效。第四，如果法院判决要求被告承担违约金，因违约金约定过高，请求法院依法予以调整。经审理查明，2014年3月12日，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人签订授权委托书，授权业主代表唐某某、张某某、周某、邓某某、刘某某、奚某6人代表全体业主进行统一招商，全权负责执行以下条款的所有事宜：一、代为对该房屋的招租、洽谈、协调工作及配合租赁合同签订，协调通知收取租金和保证金等事宜；二、关于上述房屋的租赁税一事，全体业主一致同意委托代表按乙方申报的并且税务部门核准同意的金额配合申报，如有此产生的一切法律和经济责任由乙方承担；三、上述业主代表有变动的，新的代表成员应及时按此授权书补签名字；四、授权期限：从2014年4月1日起至2022年3月31日止；五、在授权期内签署的有关租赁事宜一切文件，所有产权业主均认可。同日，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主（出租方、甲方）与被告昝启贵（承租方、乙方）签订《租赁合同》。沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人（见附件一：唐某某、张年健等61位产权人名单）授权业主代表唐某某、张年健、周某、邓某某、刘某某、奚某6人，全权代表上述61为产权人处理上述物业的租赁事务（见附件二授权委托书）。合同约定，租赁物的建筑面积为1711.96平方米（全体业主的房产证上面积总和），同时甲、乙双方一致同意将该面积作为租金计算、物业管理的计价依据。关于租赁期限，双方约定，2.1租赁期八年，即2014年4月1日起至2022年3月31日止。从甲方将租赁物业正式交接给乙方起计算。关于优惠条件，3.1双方约定，甲方同意给乙方一个月的免费装修期，免费装修期从甲方将租赁物正式交接给乙方起计算，即：2014年4月1日起至2014年4月30日止。如因甲方原因导致乙方不能进场装修或正常营业，免租期应往后顺延，计租期也相应往后顺延。关于租金，双方约定，4.1经甲、乙双方协商一致，第一年的租金按建筑面积每月每平方米150元的标准计算，从第2年起至第5年租金按上年总金额的6%递增，从第6年起至第8年止租金按上年总金额的7%递增。甲方不提供租赁发票，所产生的租赁税费由乙方承担，乙方以银行转账凭证作为已交租金的依据。4.2甲方同意乙方以每3个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方缴纳。4.3第一期租金自2014年4月1日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2014年3月20日前向甲方支付第一期3个月的租金。以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。乙方应按上款约定将租金按时足额付至甲方指定的账户，租金到甲方账后即视为乙方已履行该期的租金支付义务。4.5租金年租表：2014年4月1日至2015年3月31日，150元/月/平方米；2015年4月1日至2016年3月31日，159元/月/平方米；2016年4月1日至2017年3月31日，168.54元/月/平方米；2017年4月1日至2018年3月31日，178.65元/月/平方米...。关于提前解除或终止合同的条件，双方约定：10.1乙方有下列情形之一的，视为乙方违约。甲方可以终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：a乙方未按合同约定按时向机房缴纳租赁费，未缴纳物业费，水、电、通讯等费用，超过约定时间30天的。关于违约责任，双方约定：11.2在租期届满前，若乙方在非本合同约定的情形下，单方面解除合同，则甲方有权将全部已缴纳履约保证金作为乙方违约金不予以退还，同时乙方须向甲方支付3个月当期租金作为违约赔偿金。11.3在合同有效期内，乙方若未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项为止。合同尾部，业主代表唐某某、张年健、周某、邓某某、刘某某、奚某6人在甲方业主代表人处签名捺印，被告昝启贵在乙方处签名捺印。另查明，重庆市沙坪坝区渝碚路66号2-***号房屋产权人系原告吴裕华，房屋建筑面积为26.57平方米。吴裕华系重庆市沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人之一。2015年3月25日，被告支付原告租金3985.50元；2015年4月20日，被告支付原告租金3985.50元；2015年5月20日，被告支付原告租金3985.50元；2015年6月20日，被告支付原告租金3985.50元；2015年7月20日，被告支付原告租金3985.50元；2015年8月20日，被告支付原告租金3985.50元；2015年9月21日，被告支付原告租金3985.50元；2015年11月2日，被告支付原告租金3624.15元；2015年12月1日，被告支付原告租金3404.95元；2015年12月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年1月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年2月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年3月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年4月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年5月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年6月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年7月26日，被告支付原告租金3404.95元；2016年8月25日，被告支付原告租金3404.95元；2016年9月25日，被告支付原告租金3321.25元；2016年10月28日，被告支付原告租金3321.25元。案件审理过程中，原告陈述被告当月支付的系下月租金。原告诉请将租金及违约金计算至2017年1月31日止。庭审中，原告举示2015年3月24日、2015年5月13日、2015年11月2日谈话及索要租金录像，证明原告在诉讼时效内向被告主张过权利。被告认为该录像的真实性无法确认，且录像中并无原告本人出现，不认可原告的证明目的。被告举示业主代表之一奚某与被告于2015年12月15日签订的《补充协议》，协议约定2015年12月1日至2017年11月30日执行125元/平方米/月的租金价格，以及承租方原欠的9元/平方米，总额为107853元，其中50%以餐券形式返还业主，另外50%以平摊分期的方式由承租方打到业主方账户。证明原被告在上述期间将租金及其他相关事务进行了重新约定。原告认为该函仅有个别委托人签字，而非全体委托人签字，该《补充协议》并非原告的真实意思表示，不认可被告的证明目的。被告举示重庆炜林律师事务所关于要求立即支付租金和解除租赁合同的函，证明原告于2016年12月20日单方面提出解除双方的租赁合同，被告不存在违约行为。原告不认可该证据的真实性，认为其并未授权该律师事务所发出该函。上述事实，有当事人举示的《租赁合同》、个人账户明细账单、授权委托书及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。业主代表之一奚某与被告于2015年12月15日签订的《补充协议》对《租赁合同》作出部分变更，降低了租金标准并对欠付租金的支付问题进行了补充约定。本院认为，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人签订授权委托书，授权业主代表唐某某、张年健、周某、邓某某、刘某某、奚某6人代表全体业主办理该房屋的招租及租赁合同签订事项，该授权的代表为唐某某、张年健、周某、邓某某、刘某某、奚某6人。奚某个人不能代表全体业主签订《补充协议》，放弃出租方的部分利益。在原告事后未追认的情况下，其代理行为无效。《补充协议》不对原告产生拘束力。被告举示重庆炜林律师事务所关于要求立即支付租金和解除租赁合同的函，证明原告于2016年12月20日单方面提出解除双方的租赁合同，被告不存在违约行为。本院认为，被告并未举证证明原告或原告授权的业主代表授权重庆炜林律师事务所发出该函，原告在庭审中亦明确表示不解除合同，本院对被告的此一证据材料不予采信。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主与被告签订的《租赁合同》约定，甲方同意乙方以每3个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方缴纳。第一期租金自2014年4月1日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2014年3月20日前向甲方支付第一期3个月的租金。以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。则2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金应于2015年3月21日前缴纳；2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金应于2015年6月20日前缴纳；2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金应于2015年9月20日前缴纳；2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金应于2015年12月21日前缴纳；2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金应于2016年3月21日前缴纳；2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金应于2016年6月20日前缴纳；2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金应于2016年9月20日前缴纳；2017年1月1日至1月31日期间的租金应于2016年12月21日前缴纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金应于2015年12月21日前缴纳，原告于2017年1月6日起诉至法院要求缴纳拖欠租金，已过诉讼时效期间。被告提出抗辩，原告举示2015年3月24日、2015年5月13日、2015年11月2日谈话及索要租金录像，证明诉讼时效中断。本院认为，原告举示的视频材料中并无原告出现，其他人员身份无法核实，视频制作时间亦无法确定，故本院对原告的此一证据材料不予采信。本院认为原告要求被告支付2016年3月31日前的租金已过诉讼时效，本院不予支持。2015年4月1日至2016年3月31日，租金标准为159元/月/平方米；2016年4月1日至2017年3月31日，租金标准为168.54元/月/平方米。因原告房屋建筑面积为26.57平方米，则2015年4月1日至2016年3月31日，涉案房屋月租金为4224.63元；2016年4月1日至2017年3月31日，涉案房屋月租金为4478.10元。则2016年4月1日至2017年1月31日，被告应支付原告租金44781元，实际支付27072.20元，欠付17708.80元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。双方约定，“乙方若未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项为止。”被告认为违约金标准约定过高，请求法院依法予以调整，本院将其调整为，“每逾期一日，乙方应按欠缴金额的银行同期同类贷款利率的130%向甲方支付违约金”。同时根据双方合同约定，2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年3月21日前缴纳。被告实际于2016年3月25日支付租金3404.95元、2016年4月25日支付租金3404.95元、2016年5月25日支付租金3404.95元。则此期间的违约金应分为四部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月22日起计算至2016年3月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月25日起计算至2016年4月24日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年4月25日起计算至2016年5月24日止；以3219.45元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年5月25日起计算至2017年1月31日止。2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年6月20日前缴纳。被告实际于2016年6月25日支付原告3404.95元、2016年7月26日支付原告租金3404.95元、2016年8月25日支付租金3404.95元。则此期间的违约金应分为四部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月21日起计算至2016年6月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月25日起计算至2016年7月25日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年7月26日起计算至2016年8月24日止；以3303.15元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年8月25日起计算至2017年1月31日止。2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年9月20日前缴纳。被告实际于2016年9月25日支付租金3321.25元、2016年10月28日支付原告3321.25元、2016年12月租金至今未支付。则此期间的违约金应分为三部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月21日起计算至2016年9月24日止；以10113.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月25日起计算至2016年10月27日止；以6791.80元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年10月28日起计算至2017年1月31日止。2017年1月1日至2017年1月31日期间的租金4478.10元应于2016年12月21日前缴纳。2017年1月租金至今未支付。则此期间的违约金应以4478.10元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年12月22日起计算至2017年1月31日止。关于原告依据双方合同11.2之约定，在被告单方面解除合同情况下，要求支付3个月当期租金作为违约赔偿金。本院认为，支付该违约赔偿金的前提条件是被告违约单方解除合同。庭审中，原告并不要求解除合同，被告也未解除合同，其前提条件并不具备，故本院对此部分违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告昝启贵于本判决发生法律效力之日向原告吴裕华支付2016年4月1日至2017年1月31日欠付租金17708.80元。二、被被告昝启贵于本判决发生法律效力之日向原告吴裕华支付违约金，该违约金共分为12部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月22日起计算至2016年3月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月25日起计算至2016年4月24日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年4月25日起计算至2016年5月24日止；以3219.45元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年5月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月21日起计算至2016年6月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月25日起计算至2016年7月25日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年7月26日起计算至2016年8月24日止；以3303.15元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年8月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月21日起计算至2016年9月24日止；以10113.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月25日起计算至2016年10月27日止；以6791.80元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年10月28日起计算至2017年1月31日止；以4478.10元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年12月22日起计算至2017年1月31日止。三、驳回原告吴裕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1332元，减半交纳666元（原告已预交），由被告昝启贵负担。此款项限被告昝启贵于本判决发生法律效力之日支付原告吴裕华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 陈劲松二〇一七年五月三十一日书 记 员 王 雪 关注公众号“”