（2017）吉01民终1599号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-20
案件名称
高某与长春博文物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高红,长春博文物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1599号上诉人（一审被告）：高红，女，1972年2月1日生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人：王天夫，男，1972年11月3日生，汉族，住长春市朝阳区。系高红丈夫。被上诉人（一审原告）：长春博文物业管理有限公司。住所：长春市经济技术开发区。法定代表人：迟贵，总经理。委托代理人：张倩，公司职工。委托代理人：张景华，公司员工。上诉人高红因与被上诉人长春博文物业管理有限公司（以下简称博文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博文物业公司向一审法院起诉请求：判令高红支付拖欠的各项费用9075.87元。事实与理由：博文物业公司管理福临家园，双方2009年4月25日签订前期物业服务合同，后与业主委员会签订服务委托合同，高红是福临家园业主，高红未履行合同约定按期缴纳物业费。自2012年6月15日以来，拖欠4年物业费9075.87元。高红在一审辩称：2012年6月至2014年10月的物业费已超过诉讼时效；服务管理缺失，要求酌减2014年10月至今的物业费，2015年4月后物业费由案外人王某承担。博文物业公司未尽到管理责任，造成高红经济损失，双方存在供暖费返款纠纷。一审法院经审理查明，2011年5月15日、2014年9月2日，长春经济技术开发区福临家园业主委员会与博文物业公司签订物业服务合同，约定业主、物业使用人必须及时足额缴纳物业费，不得拖欠，物业费、电梯费、生活垃圾处理费每年同步收取，高红为该小区业主，拖欠2012年6月15日以来的物业费和其他应交费用，2015年4月高红将房屋出售给案外人王某。高红未出庭，但出具书面答辩意见，称博文物业公司未尽到管理责任及采暖费纠纷未交纳物业费等费用。每年高红应缴纳的费用为2026元。以上事实的证据有：《物业服务合同》、房屋产权证、催费通知单、高红入住登记等。一审法院认为，物业服务费是每位小区业主为维护本小区公共设施等事宜交纳的费用，高红作为小区成员应履行交费义务。同时依据《物业服务合同》，博文物业公司有权收取物业服务费，该费用符合合同及相关规定，高红有义务按约定交纳，拖欠物业服务费是违约行为，应承担相应的违约责任，故高红应向博文物业公司给付物业服务费6078元（自2012年6月至2015年6月）。2015年6月之后的物业服务费应由新业主承担，由于双方存在纠纷，高红未缴纳物业费，故对违约金不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、高红在判决生效后立即给付长春博文物业管理有限公司物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费共计6078元；二、驳回长春博文物业管理有限公司其他诉讼请求。高红向本院上诉请求：一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1860号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由博文物业公司承担。上诉理由：一、博文物业公司一审提交的催费通知单是其单方开具，不能有效证明其及时催费行为。博文物业公司2016年10月13日起诉，2014年10月之前的物业费主张已经超过诉讼时效。二、一审法院适用《最高人民法院审理物业纠纷案件解释》第六条，属适用法律错误。三、博文物业公司物业服务管理长期缺失，高红要求酌减2014年10月至2015年6月物业费符合法律及司法解释规定。四、请求二审查明：1.本案诉讼时效问题；2.高红提交的博文物业公司“维修、养护、管理和维护”缺失的证据是否有效；3.博文物业公司是否具有收费主体资格。博文物业公司二审答辩称：一、我公司诉讼请求没有超过诉讼时效。1.高红欠费几年来，我公司员工每年多次给其打电话，或面见高红要求其交费。2.一审中我公司提交的催费通知单证明，我公司每年都向未交费的业主送达催费通知或张贴在业主家墙上。二、我公司与福临家园小区签订物业服务合同，按照合同约定履行了义务，管理上没有缺失，高红拒绝交费没有合法理由及依据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，博文物业公司与长春经济技术开发区福临家园业主委员会签订了物业服务合同，且依合同履行了物业服务义务，故享有向业主收取物业服务费用的权利。博文物业公司提交的催费通知单为其单方制作，没有证据证明其曾将催费通知张贴于单元门或业主门口，虽然博文物业公司主张其工作人员每年都通过电话向高红催费，但亦未能提供通话记录、录音等证据证明其主张，故现有证据不足以证明博文物业公司在起诉前曾向高红连续主张权利，高红提出的诉讼时效抗辩应予采纳。因博文物业公司于2016年9月28日向一审法院递交起诉状，故本院对高红欠付的2014年9月之后至房屋交易前（2015年4月）的物业费予以保护，即1350.67元（2026元÷12×8）。至于2015年4月之后的费用，博文物业公司可另行向案外人主张。关于高红提出的物业公司在管理上存在缺失的问题，本院认为，从高红原审提供的小区照片看，确实存在“民改商”以及个别住户私自搭建问题，可见博文物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但鉴于一审对博文物业公司诉请的违约金未予支持，在博文物业公司基本依合同履行物业服务义务的情况下，高红不能再以此作为拒交物业费的抗辩理由。综上，一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1860号民事判决；二、上诉人高红于本判决生效后立即给付被上诉人长春博文物业管理有限公司2014年9月至2015年4月的物业费1350.67元。三、驳回被上诉人长春博文物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人高红负担；二审案件受理费50元，由被上诉人长春博文物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶 铮代理审判员 张兴冬代理审判员 王忠旭二〇一七年五月三十一日书 记 员 杨 雪 更多数据：