（2017）吉05民终691号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-13
案件名称
通化市建东房地产开发有限公司通化市内分公司与李明达房屋买卖纠纷二审判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
通化市建东房地产开发有限公司通化市内分公司,李明达
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终691号上诉人（原审被告）：通化市建东房地产开发有限公司通化市内分公司，住所，通化市修正路36号。法定代表人：王东升，经理。委托诉讼代理人：杨子丽。委托诉讼代理人：郑秀华。被上诉人（原审原告）：李明达，住通化市。委托诉讼代理人：李智勇，李明达父亲，科员，住通化市。上诉人通化市建东房地产开发有限公司通化市内分公司（以下简称通化建东公司）因与被上诉人李明达房屋买卖纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，于同年5月15日公开开庭进行了审理。双方当事人委托诉讼代理人均参加了审理。本案二审现已审理终结。通化建东公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李明达的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定涉案房屋为商品房，属于认定事实错误。涉案房屋非法律意义上的商品房，是其出资人修正药业倒班宿舍，也称“修正职工公寓”，该公寓不对外销售，员工内部有偿分配，涉案房屋是李明达从其内部员工刘某手中转让所得，转让时并未告知其，在交付房屋时其才知晓，其本着善意的原则对李明达按照内部员工对待。此后，李明达对涉案房屋进行了装修且已占有使用、收益，李明达对涉案房屋的性质是明知的，即明知不是商品房。根据诚实信用原则，李明达没有理由要求按商品房对待。2、一审判决适用法律错误。涉案房屋不是商品房，是修正职工公寓，不适用最高院商品房买卖司法解释，不适用《商品房销售管理办法》。李明达辩称，一审判决认定事实清楚，法律依据充分，应驳回上诉。李明达向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的三份房屋订购协议，判令通化建东公司返还全部购房款38.797万元；2、赔偿其装修损失10万元；3、赔偿其已交房款的利息87971.74元。事实和理由：双方于2012年8月10日、8月24日、2013年5月9日签订了三份房屋订购协议，约定其购买通化建东公司开发建设的“修正.职工公寓”5号楼2单元301室房屋和4号楼16号车库。通化建东公司未告知其购买的房屋未取得预售许可证等事实。其按照协议支付了全部房款。因该房屋没有交付，经其多次催促，通化建东公司于2014年3月末将房屋交付，其已经装修完毕，但通化建东公司始终未与其签订正式的商品房买卖合同，未给其办理房屋所有权证。其购买的房屋即缺少建设手续，也未取得预售许可证，不能取得房屋所有权证。一审法院审理查明：李明达与通化建东公司于2012年8月24日、2013年5月9日签订了二份房屋订购协议，李明达购买通化建东公司开发的住宅和车库各一处，李明达按约定将全部购房款38.797万元给付通化建东公司，该公司将房屋和车库交付给李明达，李明达装修后居住使用该房屋和车库至今。经鉴定李明达购买房屋和车库的装修价值为6.62万元，鉴定评估费为1500元。本案诉争房屋和车库至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，双方签订房屋订购协议后，李明达按约定将全部购房款给付通化建东公司，通化建东公司将房屋和车库交付给李明达，但该房屋和车库至今未取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故双方签订的房屋订购协议无效。通化建东公司应当将购房款38.797万元返还给李明达，并补偿给李明达房屋装修款6.62万元，及鉴定评估费1500元，李明达将诉争房屋和车库返还给通化建东公司。李明达主张购房款利息87971.74元，由于其已经取得所购买房屋和车库，并居住使用至今，取得相应的收益，故对该主张不予支持。遂判决：1、通化建东公司于本判决生效后立即返还给李明达购房款38.797万元，并给付李明达房屋装修款6.62万元及鉴定评估费1500元；李明达将诉争房屋及车库返还给通化建东公司。2、驳回李明达其他诉讼请求。案件受理费8619.55元，由李明达负担569.55元，通化建东公司负担8050元。二审查明事实如下：通化建东公司为修正实业集团投资成立的房地产开发公司，2001年在修正集团厂区（通化）北侧工业用地上建设职工宿舍。2012年5月初，通化建东公司发出公告，“修正集团员工：修正集团本着以人为本的经营理念，为帮助集团内部员工解决上班远、买房难、买房贵的实际困难，修建了‘修正集团专家、职工公寓’，该公寓只面向集团内部员工销售，但因房源有限，希望大家在看见公告后，在签订房屋定购协议同时，遵守以下相关事项。一、‘修正集团专家、职工公寓’仅面向集团内部员工销售。二、职工要细心选择、选择房源，房屋在售后不退、不换。三、销售房屋的面积以产权面积为准，实行多退少补。四、交房日期以《商品房买卖合同》为准”。刘某为公告中“修正集团内部员工”，其得知公告内容后，认为涉案房屋价格便宜，便报名购买，随后与妻弟李智勇（李明达父亲）说明情况，李智勇看中房屋后同意购买。2012年8月10日，李智勇以刘某的名义与通化建东公司签订《房屋订购协议》，约定买受人为刘某，房屋坐落修正职工公寓5号2单元201室，建筑面积103.22平方米，房屋总价268372元；同时约定，房屋面积以产权面积为准，多退少补；先交141928元，余款交款时间以售房处通知为准，3-7日内交齐；交房日期以《商品房买卖合同》为准；房屋售出不退不换。同年8月24日，李智勇再次以刘某的名义（后变更为李明达）与通化建东公司签订《房屋定购协议》，将原订购房屋调整至原单元301室，建筑面积仍为103.22平方米，房屋总价变为260321元，其他内容未变更。2013年5月9日，李智勇以李明达的名义与通化建东公司签订《房屋定购协议》，约定李明达购买通化建东公司坐落在修正职工公寓4号16号车库，建筑面积26.95平方米，价款117637元；同时约定，房屋面积以产权面积为准，多退少补；交房日期以《商品房买卖合同》为准，房屋售出不退不换。2012年8月11日、8月24日，李智勇以刘某名义分两次交给通化建东公司房屋款260321元，并于2013年5月9日以李明达的名义交给通化建东公司车库款127649元，共计387970元。涉案房屋于2012年底建成，但未办理竣工手续；2014年3月，李明达取得涉案房屋并进行装修，2015年1月中旬正式入住。2013年10月29日，通化市政府做出专题会议纪要，研究修正药业集团专家公寓及职工住宅建设项目有关问题，同意修正药业集团在企业周边原有工业用地规划调整为商住用地，用于建设修正药业集团专家公寓及职工住宅；现涉案房屋在此范围，商住用地事项尚未完成。本院认为，本案涉案房屋是修正集团为帮助集团内部员工解决上班远、买房难、买房贵的实际困难，在其厂区工业用地上建设的“修正集团专家、职工公寓”，针对的是其内部职工，而非经过有关部门批准可以在市场上自由交易的商品房。能否办理、何时办理房屋产权证是不确定的，通化建东公司未明确承诺，单位职工对此情况应当知道，李明达也应知道。李明达与通化建东公司签订的《房屋订购协议》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，故该协议有效。李明达通过享有买房资格的亲属刘某购买诉争房屋，价格亦远低于市场上商品房的交易价格，双方只签订了，约定房屋售出不退不换，且该协议中未约定办理产权证的时间，故李明达欲购买诉争房屋时，明知道该房屋的状况，仍然履行了交付房款的义务，通化建东公司亦按李明达的要求，交付了房屋，李明达已装修完毕并入住；双方已对买卖合同的主要义务履行完毕；李明达使用诉争房屋的目的已实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”李明达要求解除与通化建东公司的买卖合同，通化建东公司不同意，因双方未约定解除的条件，李明达主张的内容亦不符合上述法定解除条件，且通化建东公司也明确表示正积极办理商住用地手续，故对李明达要求解除合同的请求不予支持。综上所述，通化建东公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初1558号民事判决；二、驳回李明达的诉讼请求。一、二审案件受理费16755.55元，由李明达负担。本判决为终审判决。审判长 崔红霞审判员 王文立审判员 郭丽萍二〇一七年五月三十一日书记员 于 诗 来自：