（2017）沪0117民初6909号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-22
案件名称
上海乐居物业管理有限公司与刘青宝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海乐居物业管理有限公司,刘青宝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6909号原告：上海乐居物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：许海东，总经理。委托诉讼代理人：谢桂军，男。委托诉讼代理人：杭雅芳，女。被告：刘青宝，男，1980年9月21日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：汪媛媛(系刘青宝妻子)，住安徽省巢湖市。原告上海乐居物业管理有限公司诉被告刘青宝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告上海乐居物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢桂军、杭雅芳，被告刘青宝的委托诉讼代理人汪媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海乐居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年1月至2014年12月的物业管理费3,238.30元(1.25元/月/平方米×107.94平方米＝134.93元/月，134.93元/月×24个月＝3,238.30元)及滞纳金、违约金。庭审中，原告放弃了滞纳金、违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系上海市松江区海欣世纪家园的物业管理单位，被告系该小区14号203室的权利人之一。原告与海欣城新世纪家园业主大会签订了《物业服务合同》及《物业服务补充协议》，按约为上述小区提供了物业管理服务，但被告未支付2013年1月至2014年12月的物业服务费。原告多次催讨，未果。原告现起诉至法院，请求判如所请。被告刘青宝辩称，原告主张的物业费被告是未交纳，但并非拒交，不交是有原因的，原告提供的物业服务存在瑕疵，具体如下：1、原告对于公共区域秩序的维护存在问题。原告的安保形同虚设，小区安全隐患很大，偷盗事件频发；车辆管理不到位，业主购买了固定车位却停不到，停车不在停车线内，绿化成为停车场，早上因原告对进出车辆收费而堵塞门口等。2、原告对公共区域绿化日常维护存在问题。小区绿化长期无人修理，演变成别人私家菜园；大批树木枯死，虫子掉在行人身上；窨井盖散发味道很大，无人管理等。3、原告没有履行报告不法行为的义务。小区违章建筑很多，公用房被占用，没有及时报告相关单位；对于小区养狗业主未进行管理，导致狗在小区内追逐和咬伤小孩，狗的排泄物到处都是；对于堵塞消防通道、小区摆摊、上门推销人员等均不采取及时告知和制止等。4、对于公共区域清洁卫生、养护、维修等均不到位。楼道灰尘很厚；消防设施更新不及时；门口的垃圾桶无人处理，味道很大；不及时喷洒蚊虫药水，导致业主被咬伤；不修理被破坏的公共设施等。5、没有建立健全的财务管理制度。例如没有电梯的楼道居然有电梯费出现等。6、原告没有通过走访、问卷等形式与业主沟通，而只会上门贴条；24小时电话几乎没有响应；小区业主曾因维权事件发生肢体冲突，小区保安没有人出现在现场等。综上，被告认为，原告的服务存在缩水，没有达到物业服务三级标准，被告只能按照原告的实际服务支付原物业费三到四成。本院经审理认定事实如下：2010年12月24日，原告与上海市松江区海欣城新世纪家园业主大会签订了《物业服务合同》，该合同约定原告对海欣城新世纪家园进行物业管理，合同为期二年，自2011年1月1日起至2013年12月30日止；合同并约定：电梯房住宅每月每平方米1.25元、非电梯住宅(一期)每月每平方米0.70元、非电梯住宅(二期)每月每平方米0.75元、非住宅物业每月每平方米1.50元、住宅一期物业均按建筑面积每月每平方米0.70元计算；逾期交纳的，从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三收取滞纳金，并支付1,000元违约金。2014年10月28日，原告与上海市松江区海欣城新世纪家园业主大会签订了《物业服务补充协议》，约定原物业服务合同期满后，因业委会改届改选等客观原因，合同期满后双方未续签，业委会确认2014年1月1日至12月31日，原告已提供并继续提供事实服务，服务内容与原签定合同内容一致。被告及汪媛媛系上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人，房产证核准登记日期为2009年6月13日，该房屋的建筑面积为107.94平方米。被告未缴纳2013年1月至2014年12月的物业管理费。原告多次催交未果，故涉讼。以上事实，有《物业服务合同》、《物业服务补充协议》、房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告依合同为被告所在的小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主应当向原告履行支付物业服务费的义务。对于被告提出抗辩意见，有些现有的证据尚不能予以证明;有些系涉及小区全体业主公共利益的问题，可向业主委员会反映，由业主委员会与原告进行协商处理，但均难以作为其个人拒付物业费的合理理由。现原告诉请被告支付2013年1月至2014年12月的物业费3,238.30元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿放弃关于违约金、滞纳金的诉讼请求，系原告对民事权利和诉讼权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：被告刘青宝于本判决生效之日起十日内支付原告上海乐居物业管理有限公司自2013年1月至2014年12月的物业管理费3,238.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告刘青宝负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员 张 莉二〇一七年五月三十一日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……