（2017）皖0181民初1604号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-30
案件名称
原告巢湖中创物业管理有限公司诉被告朱亮、董文慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
巢湖市人民法院
所属地区
巢湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巢湖中创物业管理有限公司,朱亮,董文慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0181民初1604号原告：巢湖中创物业管理有限公司。法定代表人：唐述道，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞海波，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：翟亚兵，该公司经理。被告:朱亮。被告：董文慧。原告巢湖中创物业管理有限公司（以下简称：巢湖中创物业公司）诉被告朱亮、董文慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告巢湖中创物业公司委托诉讼代理人俞海波、翟亚兵，被告朱亮、董文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巢湖中创物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠物业费及违约金共计人民币8414元（物业费自2013年元月1日至2016年12月31日，违约金按差欠物业费的20%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月14日，两被告与巢湖中创房地产开发有限公司签订《商品房期房买卖合同》，购买巢湖中创房地产开发有限公司开发的丽晶华庭小区A8栋1单元402室住房，建筑面积116.79平米。2011年12月10日，两被告与原告办理了入住手续并签订《丽晶华庭小区前期物业服务合同》，合同第六条、第七条、第三十一条约定了物业费交纳标准为每平方米0.8元/月，物业费交纳期限为每年12月交纳下一年物业费，业主未按时足额交纳物业费，按物业费总额0.3%/天的标准向原告支付违约金。两被告交纳了2012年度物业费后一直拖欠物业费不交。原告工作人员每年均上门向两被告催缴并发出《物业费催缴通知单》，但两被告一直拖欠不交。截止2016年12月31日，两被告共差欠物业费4485元、违约金3929元（合同约定违约金为19644元，原告按约定违约金20%提出主张），合计8414元。被告朱亮、董文慧答辩意见：1、按照《丽晶华庭小区前期物业服务合同》中第二章服务内容与质量条款约定，原告应确保物业共用设施（幼儿园月2000平方米、非机动车库2000个约1150平方米等等）的运行与管理，但自2011年10月1日起至今，原告并没有按照合同约定使幼儿园及非机动车库等正常运行，按照合同中第八章违约责任中第三十条约定，原告已经违约，并应按0.3%物业费总额/天的标准支付违约金，故答辩人有权不予继续缴纳物业费。2、在2014年7月份左右，丽晶华庭A8栋1单元402室（答辩人住处）主体污水管断裂，主体污水管是连通A8栋楼1单元102至602的整体马桶下水，该污水管断裂后直接导致答辩人家中卫生间出现恶臭及滋生蛆虫状况，主体污水管因为是公共使用设施部分，答辩人在装修前不得且无法更换，因此污水管断裂属于污水管本身质量问题，答辩人只得寻找原告解决问题，原告一直拖延不予解决，并恶言辱骂，答辩人多次要求与原告负责人约见，原告负责人以各种理由推辞从未出现过，答辩人无法忍受家中恶臭与蛆虫现状，只得自己解决，答辩人房屋处于该栋楼中间楼层（4楼）位置，产生恶臭与滋生蛆虫问题是因为楼上长期排污排粪从污水管溢出造成的，但主体污水管是连通整栋楼的排污排粪管道，答辩人不能直接从卫生间吊顶出切断堵死污水管，只得将卫生间装修立柱全部拆除，并自行与楼上协商暂时不要使用马桶，将污水管切断更换，自此直接造成答辩人经济损失约2000多元人民币。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照副本一份，证明原告是适格的诉讼主体；2、商品房期房买卖合同，证明被告购买了中创房地产开发公司的案涉房产及被告的主体地位；3、丽景华庭小区前期物业服务合同及物业费收据，证明被告在2011年12月10日入住该小区，被告交纳物业费至2012年12月31日及物业服务合同的内容；4、4份物业费催缴通知单，证明原告每年向被告催缴物业费。被告朱亮、董文慧质证意见：对证据的真实性均无异议，4份催缴单是贴在门上的。被告朱亮、董文慧未举证。本院认证如下：两被告对原告巢湖中创物业公司所举证据真实性无异议，可以证明本案案件事实，本院予以认定。经审理查明：被告朱亮、董文慧系丽晶华庭小区A8栋1单元402室业主，于2011年12月10日与原告签订了《丽晶华庭小区前期物业服务合同》，合同约定由原告巢湖中创物业公司向被告朱亮、董文慧提供物业管理服务，物业服务费用按每月每平米0.8元计收,案涉房屋的建筑面积为116.79平米。同时约定“物业服务费用（物业服务资金）按年预交纳，业主或物业使用人应在每年12月履行交纳义务，缴纳下一年的物业费用”、“开发商、甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.3%物业费总额/天的标准向乙方支付违约金”。另该合同明确物业管理服务包括“另物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和护理”，现被告朱亮、董文慧以幼儿园及非机动车库等正常投入使用、原告未及时解决两被告房屋主体污水管断裂问题为由,自2013年1月1日始未向原告巢湖中创物业公司交纳物业服务费。另查明,丽晶华庭小区现仍在建设中,幼儿园及非机动车库等未能正常投入使用。本院认为：原告巢湖中创物业公司与被告朱亮、董文慧之间的《丽晶华庭小区前期物业服务合同》依法成立，被告朱亮、董文慧应按照合同约定的数额向原告交纳物业服务费。被告朱亮、董文慧当庭认可2013年元月1日之后没有交物业费，故原告诉讼要求被告朱亮、董文慧交纳2013年1月1日至2016年12月31日差欠的物业服务费4485元（116.79平米×0.8元/平米/月×48月），本院予以支持。两被告主张其房屋污水管断裂时，原告未尽维修义务，自行维修解决并花费2000元，但未就该事实提供证据证明，若两被告需主张权利，可就此另行诉讼。另物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理义务应以该物业共用设施正常投入使用为前提，现丽晶华庭小区未建设完毕，致幼儿园及非机动车库等未能正常投入使用，两被告以此拒缴物业费，没有事实及法律依据。但考虑到两被告拒缴物业费是因与原告就多方面问题存在争议，故原告主张违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱亮、董文慧于本判决生效之日起十日内给付原告巢湖中创物业管理有限公司自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4485元；二、驳回原告巢湖中创物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱亮、董文慧负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 智二〇一七年五月三十一日书记员 贾慧娟附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：