（2017）苏01民终3801号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
张春明与杜茂蓉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张春明,杜茂蓉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3801号上诉人（原审原告）：张春明，男，1982年3月13日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：李孝华，江苏蔚蓝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜茂蓉，女，1985年9月26日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：王晓俊（系杜茂蓉之夫），男，1984年9月28日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人张春明因与上诉人杜茂蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初9899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张春明上诉请求：1、撤销原审判决第二项：2、判令杜茂蓉承担3万元违约金；3、杜茂蓉承担本案二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院没有查清张春明已经通过银行贷款预审的事实。通过担保公司办理二手房银行按揭贷款的交易过程中，只要担保公司口头通知当事人并且发放了银行的贷款材料，就是通过了贷款预审。本案中，张春明从担保公司拿到了紫金农商银行的贷款材料，杜茂蓉在材料上签了字，说明杜茂蓉认可涉案房屋已经通过了银行贷款预审。双方签署的房屋买卖合同明确约定，买方应于2016年7月1日前签署《个人住房贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。张春明取得了上述资料并且交了6000元的贷款费用，而且合同中也没有约定银行贷款预审一定要书面的；杜茂蓉发给张春明的解除合同通知中提到“在合同履行中因你方违反付款条款，未按约完成按揭贷款相关程序，致使不能实现合同目的。”上述事实足以证明张春明已经通过银行贷款审批，张春明没有违约，杜茂蓉存在违约行为，则应当继续履行合同并承担违约责任。二、因杜茂蓉的违约行为导致张春明至今没有拿到房屋，造成巨大损失。三、一审适用法律错误。既然一审法院已经认定了杜茂蓉违约，按照法律规定就应该支持张春明的违约金请求。杜茂蓉辩称：张春明自签订合同后，至今没有办理过银行贷款，双方约定张春明应在2016年7月1日前签订个人借款合同、办理预审手续等，但张春明均未办理，违反合同约定，张春明的损失与杜茂蓉无关。上诉人杜茂蓉上诉请求：1、撤销原判，改判驳回张春明的诉讼请求；2、张春明承担一、二审诉讼费及保全费。事实与理由如下：一、原审法院错误认定张春明不存在逾期办理申请贷款的事实。合同约定张春明于2016年7月1日前签订《个人住房借款合同》并提交办理贷款所需手续、支付贷款所需费用，可以理解为在此时间之前办理贷款预审手续并提交贷款所需材料。一审法院根据张春明提交的由何圣琴支付的贷款服务费、杜茂蓉于2016年4月下旬协助何圣琴在担保公司与紫金农商银行人员办理贷款预审手续，即认定张春明不存在逾期办理贷款的事实有误。二、一审法院认定杜茂蓉依约解除合同的条件尚不满足，这是错误的。因张春明并未在上述合同约定期限内签订《个人住房借款合同》办理预审手续，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，张春明逾期十天以上未办理相关手续，杜茂蓉有权依合同约定解除合同并要求张春明承担违约责任。被上诉人张春明辩称：一审法院没有查清张春明已经通过银行贷款预审的事实，进而认定张春明对杜茂蓉的履行造成不安。杜茂蓉的违约行为导致张春明至今没有取得房屋，造成巨大损失，小孩无法顺利入学。因此，被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。张春明向一审法院起诉请求：1、杜茂蓉涤除涉案房屋抵押权并协助办理房屋过户手续；2、杜茂蓉向张春明支付违约金30000元；3、由杜茂荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市江宁区秣陵街道双龙大道1118号新都江广场1－2幢507室（以下简称507室）房屋登记于杜茂蓉名下，2016年4月7日，杜茂蓉（卖方）与张春明（买方）签订房地产买卖合同，约定卖方将其所有的507室房屋出售予买方，房屋面积47.27平方米，总价款为890000元。关于卖方的交房等义务，合同约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有，卖方须在2016年4月30日前迁出户口。关于房款支付，双方于买卖合同载明的几种付款方式中选择了物业无抵押登记情况中的按揭付款方式，并约定：定金30000元买方须在2016年4月7日支付；定金余款170000元买方须在2016年7月15日前支付；首期房款（不含定金）400000元买方须在2016年5月3日前支付，买方应于2016年7月1日前签订个人住房借款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在2016年8月5日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房屋登记机关或贷款银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；第二期房款270000元，系贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入买方在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与本期应付房款的差额由买方于送件成功后交税费前与首期房款一并支付给卖方；房屋尾款20000元，买方于双方物业交验当日支付。双方于合同备注部分载明：“如买方贷款征信或银行政策原因导致买方无法贷款，约定三方免责，退还定金，2016年4月12日之前”。实际履行中，双方均认可于2016年4月下旬杜茂蓉协助张春明至相关银行办理了贷款预审手续。对上述备注内容，双方均未提出意见。合同签订后，张春明于2016年4月7日向杜茂蓉支付定金30000元，通过何圣琴分别于2016年4月29日、2016年7月11日向杜茂蓉支付房款400000元、定金余款170000元。张春明于2016年4月19日向满堂红（南京）置业有限公司支付代理费15000元，通过何圣琴向南京益邦投资管理有限公司支付贷款服务费6000元。关于贷款，杜茂蓉称曾于2016年4月下旬协助张春明于紫金农商银行办理了贷款预审手续，但当时张春明并不在场。张春明称于2016年5月通过了邮政储蓄银行的贷款预审，但对此未提交证据。另，张春明提供了紫金农商银行个人住房（商业房）贷款资料文本等材料，材料显示借款申请人系何圣琴，其中房地产买卖契约、房地产抵押合同均为空白、仅有何圣琴的签名，其中婚姻状况声明中载明张春明系何圣琴配偶，其中关于房屋所有权人同意房屋出售的证明载明“经买卖双方协商一致，本人同意将位于江宁区秣陵街道双龙大道1118号新都汇广场1-2幢507的房屋出售给何圣琴，房价890000。”杜茂蓉、王晓俊于房屋所有人处签名。杜茂蓉及王晓俊认可该签名真实性，但认为材料中关于张春明、何圣琴的夫妻关系存在矛盾之处，且其中并没有双方买卖合同所约定的个人住房借款合同，张春明在贷款并未获批的情况下就要求其过户的行为涉嫌诈骗。张春明称因房屋由其与何圣琴夫妻共同购买，故申请贷款时以何圣琴为主贷人。关于该贷款是否预审通过，张春明未能举证。2016年8月2日，张春明通过手机致信杜茂蓉，称“杜茂蓉女士，你好，我是张春明，按照我们之间16年4月7日签订的房地产买卖合同约定双方应该在8月5日之前到房屋登记机关办理买卖手续，今天都已经是8月2日了。我与中介已约好希望你接到通知短信后能在8月3日九点半到房产局办理过户手续，然后我才能办理银行按揭贷款，完成整个交易，也可放在8月4日九点半办理，请您收到短信及时回复，如不回复视为同意8月3日为双方约定过户日，如您不来，将承担一切后果。”杜茂蓉回复：“张春明先生，7月18日我方已将诉求及意愿以短信方式向满堂红中介说明，在此重申我方诉求及意愿未变。我方要求：1、依照合同提供买方张春明贷款审批相关凭证，证明其履约能力；2、就规避房产税费等待期内的房产增值部分进行协商补偿。以上两点自7月7日至7月15日双方多次协商无果，确认由买方张春明向物业所在地的人民法院提起诉讼。现知张春明拖延至今未提起诉讼，而且至今未收到张春明贷款审批相关凭证，我方保留提起诉讼的权利，特此说明！杜茂蓉，王晓俊。”2016年8月12日，杜茂蓉通过手机致信张春明：“解除合同通知：张春明先生，我方与你在2016年4月7日订立《房地产买卖合同》（NO：M0014980）。在合同履行中因你违反付款条款，未按约完成按揭贷款相关手续，致使不能实现合同目的，我方依合同约定通知你解除合同，并要求你方承担定金责任及相关赔偿。同时请你于五日内与我方联系协商合同解除善后事宜。特此通知！杜茂蓉，王晓俊。”张春明回复：“我方并未违反合同约定，你方无权单方解除合同，相反是你方不按时配合我过户导致我方无法办理按揭贷款，我张春明要求你方继续履行合同并承担违约责任或支付定金20万。”后双方未能协商解决纠纷，张春明诉至一审法院。一审审理中，一审法院至紫金农商银行位于南京市××区金箔路××号的支行进行调查，该行信贷办公室工作人员告知，紫金农商银行在办理二手房买卖中的个人住房按揭贷款业务时，均是在贷款预审通过后，买卖双方对相关房屋过户后，确定贷款确实没有问题才与贷款申请人即买方签订个人住房借款合同。杜茂蓉于2014年8月5日将507室房屋抵押给中国建设银行股份有限公司江苏省分行营业部，并办理了抵押登记，登记簿载明债务人为杜茂蓉，被担保主债权数额为300000元，债务履行期限为2014年7月28日至2034年7月27日。张春明已通过何圣琴将300000元提存至一审法院，其称其中含剩余的290000元未付房款及办理过户手续中可能产生的税费。上述事实有房屋登记簿、房地产买卖合同、收条、紫金农商银行结算业务申请书、收款收据、短信记录及当事人的陈述等证据可以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：张春明、杜茂蓉双方就507室房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应诚信、全面履行合同约定的义务。张春明应依约支付房款、办理贷款预审，杜茂蓉应依约协助办理过户和交房手续，并于过户前涤除房屋的抵押权。杜茂荣主张因张春明未依约提供通过贷款预审的凭证故通过向张春明发送信息的方式解除了买卖合同，对此，结合双方合同约定、履行情况与一审法院调查情况，合同所约定的“买方应于2016年7月1日前签订《个人住房借款合同》”客观无法实现，结合合同的其他约定及履行的具体情况，对此条款应理解为在此时间之前办理贷款预审手续并提交贷款所需相关材料，对此审理中杜茂荣亦认可于2016年4月下旬协助张春明于紫金农商银行办理了贷款预审手续并提交了材料。张春明亦于2016年4月19日向南京益邦投资管理有限公司支付贷款服务费6000元。故张春明并不存在逾期办理申请贷款的情形。关于申请贷款的预审结果，张春明称通过银行贷款预审，但其提供的证据不足以证明其该主张，一审法院不予采信，但双方约定了张春明补足贷款与应付房款差额的义务。故杜茂蓉依照约定解除合同的条件尚不满足，故对其已通过发送信息解除了合同的主张，一审法院不予采信。故杜茂蓉因此主张已解除合同并进而未办理504房屋的还款解押手续、拒绝配合办理过户手续，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现张春明已将504房屋未付房款提存至一审法院，具有履行能力，故一审法院对于其要求杜茂蓉涤除房屋抵押权、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。对于张春明应履行的付款义务，考虑其已将剩余房屋全部提存，杜茂蓉可在自行办理完还款解押手续并协助办理504房屋过户后次日向一审法院领取房款270000元，剩余20000元按照双方房屋买卖合同约定的时间给付。对于张春明主张的违约金30000元，一是张春明未能举证其通过银行贷款预审，一审法院不予采信其已通过贷款预审的主张；二是在其未能通过银行贷款预审的情况下即要求杜茂荣协助其过户，一定程度上给杜茂荣带来不安，对杜茂荣的违约行为有一定影响。故对张春明违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、杜茂蓉于判决发生法律效力之日起二十日内涤除位于南京市××区秣陵街道××大道××新都××广场××室房屋的抵押权并协助将该房过户登记于张春明名下；二、驳回张春明的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取315元、保全费5000元，合计5315元，由张春明负担275元、杜茂蓉负担5040元。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，张春明、杜茂蓉于2016年4月7日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效，双方均应诚信、全面履行合同约定的义务。双方合同约定，买方应于2016年7月1日前签订《个人住房借款合同》，因签订借款合同通常在房屋过户后才能完成，而双方约定到房屋登记机关办理申请买卖手续的时间为2016年8月5日，故一审法院认定该条款客观上无法实现，有事实与法律依据。张春明在签订合同后提供了贷款的相关资料并支付了贷款服务费6000元，没有证据证明张春明存在逾期办理申请贷款的情形，故一审法院认定杜茂蓉解除合同的条件未成就，有事实与法律依据。杜茂蓉主张张春明构成违约没有证据证实。双方的合同未解除，应当继续履行，张春明现已将未付房款提存至一审法院，故一审法院对张春明要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，于法有据。张春明虽然主张其通过了银行贷款预审批，但没有证据证实，张春明在不能证明其通过银行贷款预审批的情况下要求杜茂荣协助其过户，一定程度上给杜茂蓉带来不安，影响了杜茂荣履行合同的选择，故张春明主张杜茂蓉给付30000元违约金，不应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人张春明负担630元，由上诉人杜茂蓉负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 张旭东代理审判员 孙 伟二〇一七年五月三十一日书 记 员 王 慧 关注公众号“”