（2017）苏06民终1346号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-27
案件名称
茅士平、徐学如与施龙生、包冠佩等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
茅士平,徐学如,施龙生,包冠佩,施金玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1346号上诉人（原审原告）：茅士平，男，1953年8月26日生，汉族，住启东市。上诉人（原审原告）：徐学如，女，1955年1月19日生，汉族，住启东市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄建国，江苏东疆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施龙生，男，1952年6月22日生，住启东市。被上诉人（原审被告）：包冠佩，女，1953年10月20日生，汉族，住启东市。被上诉人（原审被告）：施金玲，女，1981年6月25日生，汉族，住启东市。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：任建国，江苏君哲律师事务所律师。上诉人茅士平、徐学如因与被上诉人施龙生、包冠佩、施金铃房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2016）苏0681民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茅士平、徐学如上诉请求：改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院已经认定双方对于汇龙镇长龙二村43幢308室房屋买卖达成了合意，成立口头买卖协议，但没有认定茅士平、徐学如已经支付对价，属于认定事实错误。由于施龙生、包冠佩和茅士平、徐学如曾经是儿女亲家，茅士平、徐学如在购买案涉房屋时，无论根据社会习俗还是当地风俗，双方之间房屋买卖及支付价款没有形成书面的合同和收据符合人之常情。一审中茅士平、徐学如申请了多位证人出庭作证，证明包冠佩在不同场合、不同地点多次向证人陈述案涉房屋买卖的经过，足以证明茅士平、徐学如已经支付了相应的购房款。虽然茅士平、徐学如的儿子茅廷在与施龙生、包冠佩的女儿施金玲离婚诉讼中就转账给包冠佩的20万元陈述为支付上海的房款，但施金玲陈述是彩礼，双方所作陈述均不符合事实。而现有证据可以证明茅廷转给包冠佩的20万元就是支付案涉的购房款，足以推翻茅廷在离婚诉讼中的陈述。一审中，茅士平、徐学如还提供了与包冠佩的电话录音，其中其也认可收到40万元房款的事实。房屋虽然登记在施龙生、施金玲名下，但就买卖事宜一直是包冠佩与徐学如沟通，施龙生、施金玲应当知道并认可房屋买卖的事实，茅士平、徐学如也有理由相信包冠佩是代表施龙生、施金玲的，一审判决也已认定双方就房屋买卖达成了合意且合法有效，双方都应当履行。茅士平、徐学如已经支付了房款，施龙生、包冠佩、施金玲也早已将房屋交付给茅士平、徐学如装修并居住使用将近十年，从来没有向茅士平、徐学如提出过任何异议。案涉房屋的物业费、有线电视初装费、管道煤气开户费等开户、支出均是茅士平、徐学如，足以证明双方就房屋，除了产权过户，都已交割清楚。双方达成口头买卖协议，施龙生、施金玲取得房产证后施龙生就将案涉房屋的产权证原件交给徐学如，但茅士平、徐学如当时舍不得花费1万余元的过户费，也考虑双方是儿女亲家，已经成为一家人，所以一直没有办理房产的过户；后来施龙生以其工厂需要抵押贷款为由，将房屋产权证借去，之后未再交还给茅士平、徐学如。双方子女发生矛盾并且离婚后，施龙生、施金玲拒绝办理房屋过户，由此形成本案诉讼。一审中茅士平、徐学如要求法院对双方进行心理测试、帮助判断房款是否已经交付，但一审法院没有采纳，茅士平、徐学如仍然申请进行心理测试，并且请求法院通知施龙生、包冠佩本人到庭陈述相关事实。施龙生、包冠佩、施金玲答辩称，尽管施龙生、施金玲、包冠佩对一审法院认定双方已经达成房屋买卖的口头协议并不认同，但基于一审并没有支持茅士平、徐学如的诉讼请求，所以未上诉，请求维持原判。茅士平、徐学如一审诉讼请求：确认启东市汇龙镇长龙二村43幢308室归茅士平、徐学如所有；施龙生、施金铃协助办理该房的产权过户手续；诉讼费由施龙生、包冠佩、施金铃承担。一审法院认定以下事实：茅士平、徐学如系夫妻关系，施金铃系施龙生、包冠佩之女。施金铃与茅士平、徐学如之子茅廷于2009年9月4日登记结婚，施金铃于2013年10月起诉离婚未判决准许，后再次诉至法院，上海市虹口区人民法院于2015年8月6日判决准许离婚，并依法分割相关财产。本案诉争房产为启东市汇龙镇长龙二村43-803（应为308）室房产，该房产于2008年6月10日登记于施龙生、施金铃名下，茅士平、徐学如于2008年对该房进行装修并实际居住至今。本案争议焦点为：双方之间是否就案涉房屋达成了买卖协议、是否各自履行了合同义务？茅士平、徐学如主张向施龙生、包冠佩、施金铃购买了案涉房屋并支付了对价。茅士平、徐学如申请的证人孙某到庭作证，陈述：2013年10月2日，施金铃、包冠佩到证人家某，提到了施金铃与茅廷闹矛盾的事情，包冠佩讲述因为与徐学如家成了亲家，所以将长龙二村的房子卖给了徐学如，茅廷打了20万元到包冠佩卡上，另外20万元是徐学如将职工新村的旧房子卖掉后分三次给了现金。2014年12月22日，徐学如与施金铃为茅廷与施金铃在上海的房产问题发生争吵后报警，施金铃电话联系证人去派出所帮忙协调，在协调过程中提到了案涉房屋，包冠佩陈述当时是徐学如不舍得过户费所以未办理过户手续。证人杨某到庭作证，陈述：徐学如与施金铃为在购买上海的房产时出的30万元发生矛盾而报警，施金铃电话联系证人请其出面调解，在公安部门调解时，包冠佩告诉证人长龙二村的房子是卖给亲家的，徐学如的儿子汇款20万元，其余20万元在徐学如卖掉职工新村的老房子后现金支付，当时因徐学如不舍得过户的费用，所以一直没有过户。证人袁某、陈某到庭作证，陈述：茅士平、徐学如自2008年即入住长龙二村43-308室，房屋实际由茅士平、徐学如进行装修。施龙生、包冠佩、施金铃对茅士平、徐学如实际居住在长龙二村43-308室内的事实无异议，但否认其系基于买受案涉房屋而居住在内。针对购房款，茅士平、徐学如陈述房款合计40万元，其中20万元由茅廷汇款至包冠佩账户，其余20万元在茅士平、徐学如卖掉职工新村的老房子后分三次以现金形式支付给包冠佩。施龙生、包冠佩、施金铃认可茅廷汇款的事实，但否认该20万元系用于购买诉争房屋，对茅士平、徐学如陈述的20万元现金不予认可。对于茅廷向包冠佩汇款20万元的性质，施龙生、包冠佩、施金铃提供了茅廷与施金铃在上海市虹口区人民法院诉讼离婚时茅廷提交的证据目录、银行交易明细以及法庭审理笔录，在离婚案件诉讼过程中，茅廷陈述其于2008年3月27日通过银行转账向包冠佩支付的20万元系用于偿还包冠佩为茅廷、施金铃购买上海市伊敏河路99弄1号1103室时支付的房款；施金铃在离婚诉讼过程中则称该20万元系茅廷家送的彩礼。一审法院认为：关于双方是否就案涉房屋达成了买卖的合意。合同是两个以上主体意思表示一致的结果，《城市房地产管理法》第四十一条明确规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，但本案中双方未签订书面的房屋买卖合同，基于双方原为儿女亲家的特殊关系，在实践中亦存在以非书面形式订立房屋买卖合同的情形，因此法院认为首先须确认双方之间是否就案涉房屋达成了买卖的一致意思表示。茅士平、徐学如申请的出庭证人孙某、杨某均反映在公安部门调解时包冠佩提起了案涉房屋的买卖事宜，也提及未过户系因徐学如舍不得过户的手续费。依据上述证人证言结合茅士平、徐学如将原居住的职工新村的老房子出卖，并于2008年实际入住案涉房屋的事实，法院认为茅士平、徐学如曾与包冠佩就房屋的买卖达成了合意。案涉房屋产权登记于施龙生、施金铃名下，关于包冠佩是否有权代表权利人处分，法院认为，双方两个家庭原系儿女亲家，虽案涉房屋登记于施龙生、施金铃名下，但茅士平、徐学如在施金铃、茅廷成婚前即实际入住，施龙生、施金铃对该事实均明知，但其并未以包冠佩无权处分为由就买卖事宜提出异议，应视为施龙生、施金铃对于包冠佩作出的出卖房产的处分的追认。结合在茅廷与施金铃因婚姻问题发生矛盾过程中，双方在多个场合亦提到了案涉房屋买卖的事宜，故应当认定双方就案涉房屋买卖达成了一致的合意且成立了口头协议。关于双方是否履行了合同义务。施龙生、施金铃作为案涉房产的产权人，在认可包冠佩的处分行为后，客观上并未阻碍茅士平、徐学如入住案涉房产。自2008年至今，案涉房产实际由茅士平、徐学如居住、控制。故施龙生、施金铃已实际履行交付房屋的合同义务。茅士平、徐学如主张案涉房屋成交金额为40万元，其中20万元系茅廷于2008年3月27日向包冠佩转账的20万元，其余20万元为出卖职工新村房屋所得的款项分三笔以现金形式交付。施龙生、包冠佩、施金铃对支付房款不予认可。对此，法院认为，茅廷曾于2008年3月27日通过银行转账向包冠佩汇款20万元为事实，但在茅廷与施金铃离婚诉讼过程中，茅廷向上海市虹口区人民法院提交的证据目录以及在庭审中所作的陈述均主张该笔20万元系用于偿还施龙生、包冠佩为其与施金铃购买上海的房产所支付的房款，而本案诉讼中茅士平、徐学如则认为茅廷在虹口区人民法院庭审中陈述错误。法院对茅士平、徐学如主张茅廷为茅士平、徐学如购买案涉房屋而向包冠佩支付20万元无法采纳，理由为：1、茅廷作为实际付款人，其本身对于付款用途的陈述效力应优于茅士平、徐学如的陈述；2、茅廷在离婚诉讼中坚持认为其汇款给包冠佩的20万元系偿还购买上海房产的购房款，施金铃在该起诉讼中则认为该笔款项系彩礼，虽双方陈述不一致，也存在双方为争取分割婚姻财产时获得最大利益而向法庭作出虚假陈述的情形，但双方的陈述均未表明该笔20万元与本案所涉房产存在关联。且任何案件的任何一方当事人均有如实向法庭陈述的义务，亦须对自己的陈述承担相应的法律责任。故茅士平、徐学如以茅廷陈述错误为由欲推翻茅廷在上海市虹口区人民法院的陈述，法院不予支持；3、茅士平、徐学如认为上海市虹口区人民法院未就该笔20万元汇款作出认定，虽上海市虹口区人民法院就茅廷与施金铃的离婚案件判决书中未明确认定茅廷汇款20万元的性质，但该判决未明确作出认定并不必然得出茅廷支付的20万元与上海房产无关的结论。因此，法院认为付款人茅廷已在法院诉讼过程中认可20万元系为上海房产而支付，茅士平、徐学如主张该笔款项系购买本案所涉房屋，法院不予支持。对于茅士平、徐学如主张的以现金形式支付的20万元，仅有其申请的证人的陈述，无其他证据佐证，法院亦无法认定。综上，依据现有证据，不足以证明茅士平、徐学如就购买案涉房屋支付了相应的对价，无证据证实其履行了合同义务。关于茅士平、徐学如可否主张案涉房产的所有权，综合上述认定，双方之间就案涉长龙二村43幢308室达成了一致的买卖合意，施龙生、包冠佩、施金铃于2008年履行了交付房产的义务，由茅士平、徐学如实际居住至今，但未能及时办理产权转移登记手续，其自身显然存在过错。现茅士平、徐学如并无证据证实其履行了支付对价的义务，案涉房产的所有权人施龙生、施金铃亦不认可继续履行房屋买卖协议，法院碍难强制要求产权人继续履行合同。因此，在茅士平、徐学如作为买受人未能履行付款义务的前提下，其主张确认案涉房屋产权归其所有，法院不予支持。双方如因买卖合同未能履行而造成其他损失，可另案主张。关于茅士平、徐学如的诉讼是否超过了诉讼时效，法院认为，双方现对房屋所有权属存在争议，茅士平、徐学如在本案中主张不动产所有权，且其至今仍居住在案涉房产内，故法院认为其诉请未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百五十九条的规定，判决：驳回茅士平、徐学如的诉讼请求。案件受理费7300元，由茅士平、徐学如负担。二审中，茅士平、徐学如提供茅廷的身份证复印件及其出具的“情况说明”，茅廷在情况说明中说明：2008年3月初，茅廷接到徐学如的电话，告知其已经和包冠佩达成房屋买卖的约定，需要20万元用于首付。茅廷于2008年3月27日通过工商银行汇款20万元至包冠佩的账户，该款支付后包冠佩将房屋钥匙交给茅士平、徐学如，茅士平、徐学如开始装修房屋。茅廷与施金玲2009年登记结婚，后施金玲起诉要求离婚。在离婚案件审理中，双方就位于上海市虹口区的房屋所有权归属有较大分歧，在第一次开庭中施金玲罔顾事实，谎称该房屋其占有98%以上的份额，并将茅士平、徐学如家庭支付的首付款30万元赖得一干二净，法院没有采纳施金玲的主张，并要求茅廷提交关于购买房屋的证据。两人交往多年，钱款往来账目较多，茅廷基于对施金玲及其家庭的信任，在购房过程中很多款项没有要求其出具过收据，支付方式包括现金、转账等等。离婚案件审理时距离购房时已有多年，茅廷对于钱款事项记忆存在偏差，而支付启东房屋购房款的时间和购置上海房屋的时间较为接近，因此误将2008年3月27日汇款的20万元作为购买上海房屋的购房款，并将此证据提交给虹口区人民法院，但在后续案件审理中，施金玲称该款为彩礼钱，该主张于情于理都不能成立。后茅廷也未再坚称该款为上海房屋的购房款。最后人民法院判决中未将该20万元计入财产分割的范围。以上陈述均为事实，恳请法院调查确认，并愿接受测谎。二审中，茅士平、徐学如还申请证人顾某到庭作证，顾某作证称：我是启东市公安局的退休干部，与双方当事人都认识，都是朋友。施龙生和包冠佩的经济条件比较好。茅士平和徐学如现在住在汇龙镇长龙二村43栋308，好像从2008年就住在那里了，原来他们在汇龙镇职工新村有房子，2008年搬到长龙二村。这个房子是施龙生、包冠佩和茅士平、徐学如成了亲家后，施龙生觉得茅士平原来住的房子比较简陋，觉得面子上不太好看，就建议他们把原来的房子卖掉来买这个房子。后来茅士平和徐学如就开始装修这个长龙二村的房子，当时是毛坯房。这个房子是卖给茅士平、徐学如的，当时好像是39万多元，应该是当时正常的市场价。他们之间有没有写一个协议我不清楚。约40万的房款后来给了，双方在不同时间、多种场合、开心的时候、吵架的时候都曾讲到这个房子钱的付款，是包冠佩讲的，她讲原来的女婿（茅廷）08年通过转账的方式给她20万，后来她叫茅士平把职工新村的房子卖掉之后又分三次给了20万，是现金，当时他们关系很好。比如在我们家生了孙女，他们来送贺礼，在吃饭的餐桌上聊小孩的事情的时候讲到这个事情；她和她女儿施金玲到我家来祝贺的时候都说到这个事情，我亲耳听到的；还有他们之间有矛盾以后，有一次他们吵架，也是包冠佩说的；有一次争执比较厉害汇龙派出所接处警过程中，我家属（妻子）去了，包冠佩也讲到这个房子的事情，我家属回来之后也告诉我听；还有最近2016年6月17日，我家属在宁波带小孩，我在家听说他们要为这个房子的事情起诉，我考虑我认识双方，就主动站出来做一次“老娘舅”，我和杨某一起到施龙生的住处，大概在晚上七点左右，我们是想调解调解的，我去了就讲明来意，然后包冠佩说“事情是20万茅廷转给我的，职工新村房子徐学如卖掉以后还有20万是徐学如分三次现金给我的，也就是付清了房款，当时还责怪徐学如，说他们舍不得过户费1万多元”，然后施龙生出来阻止包冠佩再说，我们寒暄了一些其他的事情后施金玲就送我们下楼了。没想到矛盾变成这样了。我为什么要来说这些，因为两边我也很熟悉，虽然小夫妻离婚了，但是老的之间应该还是有感情的，不应该走到这一步。围绕这个房子因为一直没有过户，小孩已经离婚之后最好还是有个了断，徐学如和茅士平就联系了施龙生、包冠佩，刚开始对方还接电话，后来就开始回避这个事情，茅士平夫妇就说要上法院。他们围绕上海这个房子份额比较乱，听说小夫妻离婚的时候施金玲说20万元是彩礼，茅廷说是买上海的房子，但实际上彩礼是12.8万元，有中间介绍人负责交给施金玲一方的；茅廷讲20万投在上海房子上当时是因为茅士平出了30万的事情对方不承认，他就想把份额拉上去，为此包冠佩还向我抱怨说这个小孩不老实，这个20万是启东房子上的，不是上海房子上的，她确实这样说了，并且在汇龙派出所接处警在场的情况下她也讲了。施龙生、包冠佩对茅廷出具的“情况说明”及顾某所作证言均不予认可，认为他们与茅士平、徐学如有利害关系，且在作证过程中对施龙生、包冠佩存有偏见，未能客观反映事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋施龙生、施金玲通过包冠佩与徐学如的口头协商出售给茅士平、徐学如，茅士平、徐学如已向施龙生、施金玲、包冠佩一方支付了房款，后双方因为子女婚姻纠纷发生矛盾，施龙生、施金玲、包冠佩一方拒绝办理过户手续，双方为此诉至法院。本院认为，案涉房屋买卖时双方是儿女亲家关系，没有书面合同和收据等直接证据情有可原，一审法院认定双方之间形成口头房屋买卖协议的主要证据是证人证言，但各证人的证言除了证明了双方形成口头买卖协议以外，还证明茅士平、徐学如支付了房款，一审法院就证人证言采信其中一部分，存在证据认定上的矛盾。关于茅廷向包冠佩转账的20万元，其在与施金玲的离婚诉讼中称是购买上海房屋的房款，可能是记忆偏差，也可能是为争取在上海房屋分割中的利益而做了虚假陈述。茅廷与施金玲离婚诉讼中，双方就上海房屋购买出资问题存在较大争议，在此情况下，为在该房屋分割中争取较大的利益，因现金交付难以举证，双方都尽量提供银行付款凭证作为向上海购买房屋的出资证明。施金玲不认可称该20万元是支付上海房屋房款，称该款为彩礼，明显不符合常理，本地风俗彩礼一般都以某个“吉利”数字的现金通过中间人或媒人以一定是形式交给女方，以银行转账方式支付彩礼不符合本地习俗；虽茅廷在离婚诉讼中对该20万元支付用途陈述不实，法院也未认定，但本案审理中其出具“情况说明”认可了该20万元并非支付上海房屋的购房款。本案中茅士平、徐学如提供的证人证言、电话录音等证据足以推翻茅廷在离婚诉讼中的陈述。虽茅廷在离婚诉讼中的陈述不实，但施金玲等并未认可茅廷的陈述，该款也不是彩礼，现有证据可以证明该款的真实用途，不能因茅廷在离婚过程中的不实陈述而否定该20万元的真实用途、损害茅士平、徐学如的利益。茅士平、徐学如主张的现金交付的部分房款，证人证言均证明包冠佩多次承认收到过20万元现金，且该现金的来源明确，是茅士平、徐学如出售旧房所得，现金部分的交付亦可得到证明。一、二审中茅士平、徐学如提供的证人证言、电话录音等间接证据可以相互印证、形成完整的证据链，证明双方房屋买卖、房款交付及之后发生矛盾、未能过户的完整事实。虽然施龙生、包冠佩否认茅士平、徐学如提供的证人证言的真实性，但一审、二审中其本人均未到庭陈述事实，一、二审中出庭的证人均是双方的熟人，特别是二审中的证人，是退休公安干警，了解和调解过双方的矛盾，了解双方就案涉房屋纠纷的前因后果；证人亲自参与了双方在公安部门的矛盾纠纷处理过程，亲耳听到包冠佩陈述过房款支付的全部过程，证人亦到庭接受双方质询，证人证言具有较高的可信度。在茅士平、徐学如提供的电话录音中，包冠佩也没有否认房屋买卖和房款支付的情况，均是回避对该事实的表态。结合茅士平、徐学如出售了自己的旧房、案涉房屋交付给茅士平、徐学如装修入住已近10年，在双方的子女发生离婚纠纷前双方对房屋从无异议等事实，应当认定茅士平、徐学如早已支付房款。原审法院认定事实不全面，茅士平、徐学如已履行房款支付的义务，施龙生、施金玲应当协助茅士平、徐学如办理房屋过户手续。根据茅士平、徐学如及证人证言中提到的茅士平、徐学如当时舍不得1万多元的过户费所以没有过户的事实，可以认定双方约定房屋产权过户费用由茅士平、徐学如承担。当然，在房屋产权过户办理完成之前，根据《中华人民共和国物权法》的规定，茅士平、徐学如尚不能直接主张对案涉房屋享有所有权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销启东市人民法院（2016）苏0681民初字4802号民事判决。二、施龙生、施金玲于本判决生效之日起十五日内协助茅士平、徐学如办理启东市汇龙镇长龙二村43幢308室的房屋所有权过户变更登记。三、驳回茅士平、徐学如其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，均由施龙生、施金玲负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 吕 敏审判员 杜太光二〇一七年五月三十一日书记员 瞿秀梅 来源：百度“”