（2016）吉24民初225号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
孙香与吉林经纬拍卖有限公司、延边国际贸易大厦有限责任公司等拍卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙香,吉林经纬拍卖有限公司,延边国际贸易大厦有限责任公司,中国农业银行股份有限公司延边分行
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民初225号原告：孙香，现住延吉市，公民身份号码为×××。委托诉讼代理人：金曙华，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：吉林经纬拍卖有限公司，住所地延吉市站前街28号。法定代表人：刘秀芝，该公司经理。被告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地延吉市人民路81号。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔春杰，延边国际贸易大厦有限责任公司负责人。委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司延边分行，住所地延吉市参花街112号。负责人：秦翰，该行行长。委托诉讼代理人：曲春广。原告孙香与被告吉林经纬拍卖有限公司（以下简称经纬拍卖公司）、延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称延边国贸公司）、第三人中国农业银行股份公司延边分行（以下简称农行延边分行）拍卖合同纠纷一案，经由延吉市人民法院依法进行了审理，并作出（2015）延民初字第6539号民事判决，延边国际贸易大厦有限责任公司不服判决，向本院提起上诉，本院依法审理了本案，裁定发回延吉市法院重审。延吉市人民法院将本案移送至本院审理。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2016年6月21日依法公开开庭审理了本案。原告孙香及委托诉讼代理人金曙华，被告吉林经纬拍卖有限公司法定代表人刘秀芝，被告延边国际贸易大厦有限责任公司委托诉讼代理人崔春杰、高席，第三人中国农业银行股份公司延边分行委托诉讼代理人曲春广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙香向本院提出诉讼请求：判令被告交付原告依法竞买的标的物；被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、参加竞拍经过。2013年9月16日，原告通过《延边日报》的拍卖公告得知被告经纬拍卖公司将主持拍卖延吉市参花街21号（迎宾桥东侧）建筑面积为547.56平方米的6层楼房。因该房屋与原告经营场所仅隔一条街，有利于原告管理及使用，故原告到经纬拍卖公司进行了登记，支付了30万元的拍卖保证金。2013年9月26日，原告按约定参加了该楼的拍卖会，并以最高拍卖保留价300万元竞买到了该房屋，进而签订了2013-049号《拍卖成交确认书》，支付了15万元的拍卖佣金及300万元的竞买款。然而，被告经纬拍卖公司、被告延边国贸公司至今没有向原告移交该拍卖标的物。2、《拍卖成交确认书》一经签发，拍卖人及其委托拍卖人应该依法交付拍卖标的物。被告延边国贸公司于2013年9月9日委托被告经纬拍卖公司拍卖本案标的物，并签约确认了拍卖保留价为300万元。最终该拍卖标的物按被告延边国贸公司的授意最终以最高拍卖价拍卖成交。而本案原告孙香按照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，向本案被告经纬拍卖公司支付了竞买保证金，签订了《竞买协议》，签收了《拍卖成交确认书》，并依法交付了拍卖佣金及全额拍卖款，即原告孙香尽到了本次拍卖中的全部义务，其竞买行为应当受到我国法律的保护。《中华人民共和国拍卖法》明确规定：“拍卖成交后，拍卖人应当按照定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定拍卖标的物移交给买受人。”我国通用的《拍卖规则》第四条也规定：“一经竞价不得撤回，落槌即为成交。委托方、拍卖人、买卖人均不得反悔，各方均受到法律的保护和约束。”所以，委托拍卖人延边国贸公司和拍卖人经纬拍卖公司应该依法将本案拍卖标的物移交给原告孙香。3、法律不禁止对设置抵押权的资产进行处置，且本案抵押权人农行延边分行也从不反对拍卖本案标的物。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的精神，我国法律从来不禁止在抵押权人不知道或不同意的情况下，转让产权人已经设定抵押的财产。何况，本案抵押权人农行延边分行知道拍卖本案标的物也不反对拍卖本案标的物。对此，本案第三人农行延边分行在原一、二审诉讼中明确解释说，“当年在拍卖会上提出《关于延边国贸关联资产的异议函》的目的，不是反对拍卖本案标的物，意在告知各方当事人该标的物已设置抵押权，只主张拍卖款优先受偿，对抵押物被拍卖的事实无异议：，这是典型诉讼中的自认行为，而且是不可撤销的。谨请法院将此自认行为作为本案判案依据。4、已经设置了抵押权的本案标的物的拍卖款，依法应当由抵押权人农行延边分行优先受偿。本案的标的物是向农行延边分行设置了抵押权，而且是“最高额抵押权”，所以，本案的全部拍卖款应当由第三人农行延边分行优先受偿。而做为拍卖人的经纬拍卖公司将本案的拍卖款予以保管是对法律的负责，对其拍卖行为的负责，对抵押权人的负责，是无可厚非的。对此，做为抵押人的延边国贸公司无权指责。5、原告是按照拍卖人经纬拍卖公司指定的时间交付全部竞买款的，没有任何违约行为。原告孙香是完全按照本案拍卖人经纬拍卖公司的要求，按时足额支付了全部竞买款的，而委托拍卖人延边国贸公司在和拍卖人经纬拍卖公司的《委托拍卖合同》及《委托书》中也没有载明竞买人交付竞买款的日期。所以对被委托人经纬拍卖公司来说，具有确认竞买人交款期限或变更交款期限的权利。事实上，被告延边国贸公司的法定代表人崔贞今自始至终都参与其中，对此期限的变更情况十分清楚。被告延边国贸公司在拍卖成交后长达三年多的时间里，也未曾提出过任何异议。即变更拍卖人经纬拍卖公司与竞买人孙香的竞买协议中的交款期限，是协议双方当事人的权利。拍卖人经纬拍卖公司于2014年3月19日通知原告孙香交付竞买款，孙香第二天便将300万元竞买款打入了拍卖人经纬拍卖公司的帐户里。这是对竞买合同中的交款期限的变更行为，是我国法律允许的行为。对此，做为合同一方当事人的孙香没有任何异议，所以，该变更行为合法有效，应当受到法律的保护。即孙香自始至终都认真履行了竞买协议，不存在任何违约行为。6、孙香是本案标的物的善意取得人。由本案标的物的所有权人国贸公司委托拍卖人经纬拍卖公司拍卖本案标的物；本案标的物的抵押权人农行延边分行知道其抵押权物被拍卖且不反对；原告孙香按全部竞买协议履行了相关手续即义务，所以，本案拍卖程序完全合法。本案的守约方孙香是我国物权法所规定的“善意取得人”。对“善意取得人”的保护是我国物权法的立法宗旨。所以3月1日开始实行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》就用多条款，多篇幅做出了对“善意取得”的保护性规定，故望法院依法维护本案善意取得人孙香的合法权益。7、原、被告间竞买、拍卖本案标的物的行为不违反《物权法》第一百九十一条规定。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案拍卖行为不违反该规定。因为：（一）本案抵押权人农行延边分行不反对拍卖本案标的物，对此抵押权人多次明确表示过；（二）经纬拍卖公司将拍卖款保管至今就是为了保护抵押权人的优先受偿权，就是对拍卖所得价款的“提存”；（三）孙香交付的拍卖款由抵押权人农行延边分行优先受偿，就是“受让人”代为清偿债务的表现形式之一。（四）该条款没有规定未经抵押权人同意转让抵押财产是无效行为，按照《中华人民共和国合同法》解释二第十四条的规定，该条款不属于“效力性强制规定”，所以即便本案抵押权人农行延边分行反对拍卖，也不产生本案拍卖行为无效的后果。经纬拍卖公司辩称，原告所陈述的内容属实。延边国贸公司辩称：第一，争议的房屋在2012年10月29日被延边州公安局查封冻结，至今未解除。因此依据中华人民共和国房地产管理办法第三十八条第二项争议房屋系不得转让房屋。第二、本案标的的争议房屋已设立抵押，并且抵押权人以书面的形式早已提出过异议，并且永不放弃他项权的情况下进行拍卖，是没有效力的行为。第三、原告也没有按照约定支付了拍卖款，因此依据中华人民共和国拍卖法第三十九条规定，应当承担违约责任或者征得委托人的同意后，再次进行拍卖。至始至终原告从未考虑过委托人的利益权益。拍卖成交的时间是2014年9月26日，而且约定支付拍卖款的时间是2013年，我们推定是2013年末。第四、善意取得人构成要件：1、取得人善意。2、支付合理的对价（原告迟迟没有交付拍卖款，但时隔半年之后因争议房屋的拆迁等事由，价格暴涨的情况下支付了拍卖款系主观目的，不是善意，价格也不合理。3、动产交付不动产变更登记。因此原告的行为没有一项符合善意取得的构成要件。综上，争议房屋已被司法机关强制冻结，并且已设立抵押，原告也违约在先。因此原告的诉请事实不清，于法无据，请求法院全部驳回。农行延边分行述称：一、该拍卖行为未经抵押权人事先同意，未获抵押权人事后认可，我行认为不应具有法律效力。抵押人延边国贸公司通过与我行于2010年12月22日签订的《最高额抵押合同》（合同编号：×××），将位于延吉市参花街21号的诉争房屋抵押给我行，作为叁亿伍仟零肆拾万元贷款的担保物，迄今为止，上述贷款未获清偿。我行对延边国贸公司的债权以及诉争房屋的优先受偿权已获吉林省高级人民法院生效判决的确认。但是本案被告经纬拍卖公司未经我行同意，擅自将该抵押物进行拍卖。我行在看到拍卖公告后，向经纬拍卖公司发出告知函，告知其我行就该房产享有抵押权的事实。并向包括原告孙香等潜在拍买人发出风险警示，告知我行就该房产享有抵押权，并明确表示即使拍卖成功，我行也不会放弃抵押权，释放该抵押物的他项权利证书。原被告双方无视我行的法定权利，拍卖了诉争房屋。为此，我行一再抗议并拒绝释放抵押权。综上，经纬拍卖公司未经我行事先同意，未获我行事后认可，擅自拍卖我行享有抵押权的诉争房屋，严重侵犯了我行的法定权利。二、我行对拍卖所得的全部价款享有优先受偿的权利。由于我行就诉争房屋享有抵押权，根据我国担保法和物权法的规定，享有就该抵押物折价或者以拍卖、变卖等任何方式处置抵押物所得的全部价款优先受偿的权利。我行请求贵院依法保护我行的合法权益。庭审中明确表示我们是抵押权人，拍卖行为未经我们的同意，事后也没有经过我们的认可，拍卖行为不具有法律效力。本院认定如下事实：2013年9月9日，延边国贸公司和经纬拍卖公司签订了委托拍卖合同，延边国贸公司委托经纬拍卖公司拍卖延边国贸公司的商业用房（房屋所有权人为延边国贸公司、坐落于延吉市参花街21号1008、建筑面积547.56㎡、房屋编号8-18-80-1008、房屋所有权证号144481）及土地使用权（义务人为延边国贸公司、坐落于延吉市参花街21号、地号07-31-14、使用权面积116.6㎡、权属性质为国有），拍卖保留价为300万元。同日，延边国贸公司向经纬拍卖公司出具了委托拍卖书。2013年9月16日，经纬拍卖公司在延边日报上刊登了拍卖公告。2013年9月25日，孙香就其参加竞买行为在经纬拍卖公司进行了登记，签订了拍卖规则。同日，孙香与经纬拍卖公司签订了竞买协议，约定孙香参加经纬拍卖公司于2013年9月26日组织的拍卖会，孙香参加竞拍位于延吉市参花街21号、建筑面积547.56㎡的商业用房及面积为116.6㎡的土地使用权，竞买协议第五条第1项约定：“买受人将拍卖价款于2013年月日前（未注明具体的日期），一次性交付给拍卖人。”第八条第1项约定：“买受人未按约定支付拍卖价款的，应当承担违约责任。保证金不予退还，并另行支付买受人及委托人应当支付的拍卖佣金，补足再次拍卖低于原拍卖价款的差额等。”2013年9月26日，在经纬拍卖公司举行的拍卖会上，孙香以300万元的价格竞买了上述房屋及土地使用权，孙香和经纬拍卖公司签定了拍卖成交确认书，确定孙香竞买上述拍卖标的物成交。同日拍卖成交后，农行延边分行向孙香出具了关于延边国贸及关联企业处置资产的异议函，向孙香告知了其竞买的标的物涉及农行延边分行抵押物，且未授权任何个人及单位拍卖此部分抵押物，此次拍卖活动属于侵权行为，农行延边分行将保留追究侵权人员责任的权利。该异议函亦向经纬拍卖公司送达。2014年3月20日，孙香向经纬拍卖公司支付了15万元的拍卖佣金及300万元拍卖标的物价款。因拍卖标的物已设定抵押权，经纬拍卖公司在收到300万元拍卖标的物价款后，未支付给延边国贸公司。经纬拍卖公司、延边国贸公司至今未向孙香交付拍卖标的物。孙香、经纬拍卖公司在拍卖前已知涉案房屋抵押给农行延边分行的事实。另查，2010年12月22日，农行延边分行与延边国贸公司签订了编号为×××的最高额抵押合同，约定延边国贸公司自愿以该合同所附清单中的房地产为其与农行延边分行之间自2010年12月22日至2013年12月21日止形成的债权提供担保，担保的债权最高额为35040万元，该合同所附抵押物清单包括本案讼争标的物在内，即位于延吉市参花街21号1008、建筑面积547.56㎡的商业用房（他项权证号为延房他证字第2110**号）及位于延吉市参花街21号、面积为116.6㎡的土地使用权（延州他项（2010）第20100191号）。在吉林省高级人民法院审理的原告农行延边分行诉延边国贸公司金融借款合同纠纷两起案件中，吉林省高级人民法院于2013年12月3日、2014年2月28日作出了（2013）吉民二初字第5号判决书、（2014）吉民二初字第2号民事判决书，在两份判决书中，吉林省高级人民法院均确认了农行延边分行与延边国贸公司的上述最高额抵押担保事实，并均判决农行延边分行在延边国贸不能履行还款义务时可以对延边国贸公司抵押的房地产包括本案诉争标的在内的抵押物行使抵押权。到目前为止，延边国贸公司尚欠农行延边分行借款本金28000万余元及相关利息。再查，延边朝鲜族自治州公安局办理一起经济犯罪案件于2012年10月29日冻结了涉案房屋，于2016年7月15日解除涉案房屋的冻结。认定上述事实的主要证据有：延边国贸与经纬拍公司签订的委托拍卖合同、延边国贸出具的委托拍卖书、经纬拍卖公司在延边日报刊登的拍卖公告、孙香在经纬拍卖公司签订的竞买申请登记表、孙香与经纬拍卖公司签订的竞买协议书、拍卖规则、孙香与经纬拍卖公司签订的拍卖成交确认书、孙香支付竞买佣金及拍卖标的物价款的收据、农行延边分行向经纬拍卖公司出具的延边国贸公司及关联企业处置资产的异议函、农行延边分行与延边国贸公司签订的编号为×××的最高额抵押合同、房屋他项权证、土地使用权他项权证、吉林省高级人民法院（2013）吉二民初字第5号判决书、（2014）吉民二初字第2号民事判决书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：下列情形之一的，合同无效：“违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：下列房地产，不得转让：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。本案中，延边国贸公司委托经纬拍卖公司拍卖涉案房屋，并分别于2013年9月25、26日签订了竞买协议和拍卖成交确认书，但因吉林省延边朝鲜族自治州公安局办理一起经济犯罪案件，于2012年10月29日冻结了涉案房屋。经纬拍卖公司拍卖涉案房屋系吉林省延边朝鲜族自治州公安局对涉案房屋冻结期间，依据上述规定，此期间延边国贸公司对涉案房屋无权处分。延边国贸公司委托经纬拍卖公司拍卖涉案房屋的行为为无效行为。孙香与经纬拍卖公司签订的竞买协议亦属无效。故对孙香主张交付竞买的标的物的诉请不予支持。综上，经延边朝鲜族自治州中级人民法院2017年第十次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的的规定，判决如下：驳回原告孙香的诉讼请求。一审案件受理费30800元，由原告孙香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 崔 玉审判员 林 一审判员 池东波二〇一七年五月三十一日书记员 全艺花 关注微信公众号“”