（2017）最高法民申1169号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-09-26

案件名称

青海金成房地产开发有限公司、大通县民族贸易有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

最高人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

青海金成房地产开发有限公司,大通县民族贸易有限责任公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1169号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海金成房地产开发有限公司,住所地：青海省西宁市城北区祁连路864号15号楼5单元521室。法定代表人：王鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张广云，该公司股东。委托诉讼代理人：毕海宁，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：大通县民族贸易有限责任公司,住所地：青海省西宁市大通回族土族自治县桥头镇人民路88号。法定代表人：李战国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李海宁，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：党向谦，青海竞帆律师事务所律师。再审申请人青海金成房地产开发有限公司（以下简称青海金成公司）因与被申请人大通县民族贸易有限责任公司（以下简称大通民贸公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2016）青民终175号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。青海金成公司申请再审称,一、二审判决在认定青海金成公司通过公开挂牌取得涉案土地使用权的同时，又认定大通民贸公司保证青海金成公司取得该宗土地的使用权，该认定自相矛盾。青海金成公司系通过公开挂牌取得涉案土地使用权,二审判决认定大通民贸公司已经保证及履行了《联合开发合同》约定的义务是错误的；二、二审判决以青海金成公司实际取得的9222.7平方米的事实反证大通民贸公司已经提供9222.7平方米土地，忽略了大通民贸公司没有履行《联合开发合同》约定的涉案土地使用权为其所有的事实；三、二审判决认定青海金成公司向职工发放拆迁补偿系基于合同约定，并非因地籍档案记载面积不一致而负担的超出合同约定的义务。该事实认定无依据；四、青海金成公司于2012年6月19日与大通县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》载明的面积只有5720.84平方米，并非9222.7平方米。2015年10月22日，青海金成公司与大通县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的依据系法律规定的协议方式出让而得。2015年4月8日，大通县人民政府的批文是因为该项目已经建成才协议出让给青海金成公司，二审判决对此认定事实错误；五、大通民贸公司对扣除的2346.77平方米的土地不享有使用权，无权处分，二审判决认定大通县人民政府下发大政（2012）94号文，并通过大通县国土资源局与青海金成公司签订土地出让合同、颁发9222.7平方米使用权证的行为系其作为该宗土地的所有权人对于《联合开发合同》的追认属于适用法律错误，认定事实错误；六、二审判决认定青海金成公司要求大通民贸公司承担缔约过失责任于法无据，该认定有悖诚实信用的原则；七、青海金成公司在大通民贸公司未足额交付9222.7平方米土地使用权的情况下，有权主张按比例建还交付房产面积。青海金成公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定向本院申请再审。大通民贸公司提交意见称，青海金成公司的再审申请没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院依法组织了询问，询问时双方确认：一、对于如果招拍挂程序和涉案《联合开发合同》不存在关联性，青海金成公司为何在一审不主张完全不建还房屋的问题，青海金成公司并无合理解释；二、合同约定的职工住宅全部在划拨地范围内，还约定由青海金成公司与职工签订拆迁协议，大通民贸公司组成拆迁小组配合拆迁，职工的住房安置办法按照房屋产权部门核发的《房产证》中所标明的实际面积进行以旧1:1.1置换；三、青海金成公司承认在《联合开发合同》约定其承担的义务外并未额外支出；四、本案没有单独的6875.93平方米的土地使用权证，只是将原证（9222.7平方米）由出让、划拨改为出让；五、纠纷发生后，青海金成公司将包括其一审认可建还的房屋4238.85平方米在内共5440平方米全部与案外人签订了十年的长期租赁合同。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：一、青海金城公司主张其系通过公开挂牌取得涉案土地使用权，大通民贸公司未履行合同义务是否成立的问题；二、青海金成公司、大通民贸公司在签订《联合开发合同》处分涉案土地时是否将房改房、经适房面积包含在约定的9222.7平方米土地使用权内；三、大通县国土资源局与青海金成公司2015年10月22日签订的《国有建设土地使用权出让合同》是否系对双方2012年6月19日签订《国有建设土地使用权出让合同》的否定；四、青海金成公司缴纳土地出让金250.73万元是否系由大通民贸公司地籍档案面积记载不同而引起；五、二审判决认定大通县人民政府通过大通县国土资源局与青海金成公司签订土地出让合同、颁发9222.7平方米的使用权的行为系其作为该宗土地的所有权人对于涉案《联合开发合同》的追认，该认定是否准确；六、青海金成公司是否有权要求大通民贸公司承担缔约过失责任；七、青海金成公司是否有权主张按比例建还。一、关于青海金城公司主张其系通过公开挂牌取得涉案土地使用权，大通民贸公司未履行合同义务是否成立的问题。本案当事人对于青海金城公司主张其通过公开挂牌取得涉案土地使用权均无异议，但从一、二审查明的事实以及本院组织的询问情况看，没有大通民贸公司的配合，青海金城公司难以取得涉案土地使用权。且青海金城公司在一审时抗辩主张按比例建还房产面积，并未辩称其不建还。青海金城公司该项再审申请理由，与其一审抗辩主张相悖，不能成立。二、关于大通民贸公司在签订《联合开发合同》处分涉案土地时是否将房改房、经适房面积包含在约定的9222.7平方米土地使用权内的问题。根据原审查明的事实，在青海金成公司取得涉案土地的一系列相关程序中，涉案土地的面积均表述为9222.7平方米，涉案土地也均指向为西宁市大通县桥头镇人民路88号，即包括大通民贸公司的土地使用权及已经归属其职工的土地使用权在内的全部原属于大通民贸公司的所有场地。虽然2005年6月27日，大通民贸公司的《国有土地使用权登记卡》上“变更登记栏”中载明该宗土地内扣除房改房及经济适用房面积及房地产开发土地面积，面积变更为6875.93平方米。但这并不改变大通民贸公司在其与青海金成公司签订《联合开发合同》时及其后进行的一系列土地招拍挂过程中，均是将归属于大通民贸公司的场地以及已经归属职工个人的房屋所占用的面积作为一个整体进行处分的事实，青海金成公司在签订《联合开发合同》时，也清楚的知晓涉案土地上存在私有住宅。因此，青海金成公司在签订《联合开发合同》时并不存在误解的情形。特别是，在双方签订的《联合开发合同》第四条“住房拆迁安置”中也予以明确约定，载明：“第四条住房拆迁安置，1、拆迁安置工作由乙方（乙方即青海金成公司，下同）负责，甲方（甲方即大通民贸公司，下同）全力配合。甲方负责配合乙方就该宗土地上的私有住宅的搬迁工作，……。2、乙方负责与被拆迁人签订拆迁协议，甲方将派人组成拆迁领导小组全力配合乙方的拆迁工作。3、乙方在与被拆迁人签订拆迁协议后，其拆迁过渡费根据西宁市拆迁补偿规定进行办理，甲方负有协助办理义务。4、被拆迁人的住房安置办法，按照房屋产权部门核发的《房产证》中所标明的实际面积进行以旧1:1.1置换。……。”询问时青海金成公司对涉案土地上存在私有住宅也并未予以否认。由此可见，虽然大通民贸公司的《国有土地使用权登记卡》上登记的是6875.93平方米，但该面积是扣除房改房及经适房后的面积，而房改房和经适房的面积虽然没有登记在大通民贸公司的《国有土地使用权登记卡》上，但实际上是作为一个整体包含在青海金成公司与大通民贸公司签订的《联合开发合同》及其后的一系列招投标所涉土地的面积中，青海金成公司在签订合同后按法定程序取得涉案土地与大通民贸公司履行合同并不冲突。二审判决据此认定大通民贸公司已经完成交付青海金成公司涉案土地的义务，并无不当。三、关于大通县国土资源局与青海金成公司2015年10月22日签订的《国有建设土地使用权出让合同》是否构成对双方2012年6月19日签订《国有建设土地使用权出让合同》的否定的问题。2015年4月8日，大通县人民政府作出大政(2015)56号文件，同意大通县国土资源局为青海金成公司补办土地出让手续，并对具体事项批复如下：“一、2012年县发展和改革局将青海金成房地产开发公司开发的民贸大都会项目纳入城市棚户区改造范围时，相关程序不规范，现请你局负责立即收回划拨土地3501.86平方米。二、鉴于该项目现已建成，同意将收回的3501.86平方米土地以协议的方式出让给青海金成房地产开发公司，并请你局督促该企业及时补缴土地出让金250.73万元”。前述文件中两项决定解决的实际系同一个问题，而青海金成公司已经于2012年7月7日取得大国用(2012)第2017号《国有土地使用权证》所载明的包括3501.86平方米在内的全部涉案9222.7平方米土地使用权证，该《国有土地使用权证》并未因大政(2015)56号文件而改变。特别是收回的3501.86平方米土地又出让给青海金成公司，而非出让给大通民贸公司，可以证明大通县人民政府所作大政(2015)56号文件以及青海金成公司与大通县国土资源局新签订的《国有建设土地使用权出让合同》只是完善相关出让手续，并非是对2012年7月7日青海金成公司取得大国用(2012)第2017号《国有土地使用权证》的彻底否定，也并非系新取得全部涉案土地中3501.86平方米土地的使用权。且从询问的情况看，上述行为仅是将原土地使用权证上的出让、划拨改为出让，大通民贸公司已履行完毕其应承担的义务。青海金成公司的该项再审理由与本案查明的事实不符，也与其申请再审时陈述的事实不符。四、关于青海金成公司缴纳土地出让金250.73万元是否系由大通民贸公司地籍档案面积记载不同引起的问题。根据大通县人民政府大政（2015）56号等文件，青海金成公司在开发民贸大都会项目纳入城市棚户区改造范围时，相关程序不规范。青海金成公司在一审庭审时并未提供证据证明补缴土地出让金系因大通民贸公司地籍档案面积记载不一致而造成的，且青海金成公司在本院组织询问时也自认其并未因大通民贸公司在《国有土地使用权登记卡》上记载面积与《联合开发合同》约定面积的不一致而额外增加经济上的负担。故青海金成公司该项再审申请理由不能成立。五、关于青海金成公司是否可以主张按比例建还的问题。从青海金成公司取得涉案土地9222.7平方米土地使用权的过程看，其在2012年7月7日就已经取得大国用(2012)第2017号《国有土地使用权证》，载明的面积为9222.7平方米。而青海金成公司已经按《联合开发合同》约定取得涉案9222.7平方米土地的使用权。因此，青海金成公司的该项再审申请理由不能成立。六、关于青海金成公司主张缔约过失责任的问题。青海金成公司在一审时并未反诉主张该项诉求，该理由不属于再审审查的内容。七、关于二审判决认定大通县人民政府的行为系追认的问题。本案中大通县人民政府出具文件的行为不属于民事法律行为，二审判决认定大通县人民政府的行为系追认不当，本院予以纠正。但该认定并不影响判决结果。故青海金成公司该项再审申请理由也不能成立。综上，青海金成公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回青海金成房地产开发有限公司的再审申请。审判长　杨　卓审判员　汪国献审判员　李　春二〇一七年五月三十一日书记员　杜　欣 来自