（2017）川01民终3797号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-22
案件名称
孔勇、周福英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔勇,周福英,周青林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3797号上诉人（一审被告）：孔勇，男，汉族，1970年2月10日出生，住成都市锦江区。上诉人（一审被告）：周福英，女，汉族，1947年4月20日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：周青林，男，汉族，1967年3月21日出生，住成都市金牛区。委托代理人：李铁，四川岷山律师事务所律师。上诉人孔勇、周福英因与被上诉人周青林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孔勇、周福英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周青林的诉讼请求。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，案涉合同无效；2.周青林起诉请求租赁费已过诉讼时效；3.2015年6月周青林已将约1800平方米出租案外人；4.周福英出具欠条未经孔勇授权，且受周青林胁迫，不应认定有效；5.房屋占用费不应支持。被上诉人周青林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。周青林向一审法院起诉请求：1.孔勇、周福英向周青林支付租金412335元（从2014年11月16日暂计至2016年9月15日并扣除代收租金122165元）；2.孔勇、周福英向周青林支付其代支付的水电费合计59658元（其中电费从2014年10月25日计至2016年8月25日，水费计至2016年6月27日）；3.解除租房协议并限期孔勇、周福英交还房屋；4.孔勇、周福英支付其至交还房屋时止的房屋占有使用费；5.孔勇、周福英承担连带责任。一审法院认定事实：2012年11月15日，周青林与孔勇签订《租房协议》，协议约定：“周青林将金牛区租给孔勇使用，面积2300平方，租用时间为伍年，从2012年11月16日至2017年11月15日止。……每月租金为23000元（每月实收22500元），每叁个月付一次租金，孔勇在期满前半月支付下次租金，以此类推，孔勇逾期未付款，周青林有权单方解除协议，将设备抵押作房屋租金。……在租用期内所产生的营业税费及物管费用（水、电、气、光纤）等由孔勇负责承担……”。《租房协议》落款人为周青林、孔勇、周福英。一审另查明，孔勇、周福英自2014年11月16日起未支付租金及水电费，周福英分别于2015年4月25日、2015年8月1日、2015年9月15日向周青林出具三份《欠条》，认可从2014年11月16日至2015年11月16日欠房租271800元，从2014年10月25日至2015年7月31日欠电费21770元。周福英2015年9月15日出具的《欠条》载明：“周福英欠到周青林库房租金电费共计30万左右，现将库房货物作抵押费再给1个月时间，未付房租及电费给周青林，周福英将退出租用库房，退还库房，将货物归周青林所有”。一审庭审中，周青林、周福英就2016年11月22日解除《租房协议》达成一致意见。一审再查明，2003年5月1日，青杠村村委会与周青林签订《土地使用合同》，约定：“青杠村村委会将本村九组范围内连接界共7.45亩种植农作物的土地提供给周青林经营。……经营时间订为24年，从2003年5月1日起至2027年8月31日止……”。2015年8月15日，周青林与案外人签订《租房协议》，将本租用给孔勇、周福英的2300㎡面积租给案外人使用500㎡。周福英与孔勇系母子关系。一审法院认为，《租房协议》系周青林与孔勇、周福英真实意思表示，内容合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”的规定，孔勇、周福英应当向周青林支付租金及租用房屋所产生的其他费用。对本案的争议焦点，一审法院做如下评述：一、关于解除《租房协议》及给付租金的问题。庭审中，双方就2016年11月22日解除《租房协议》达成一致意见，基于“意思自治”原则，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现《租房协议》已解除，周青林要求交还房屋的主张，依法予以支持。周福英认可从2014年11月起至2015年11月欠房租271800元，周青林亦认可，故一审法院予以采信。周福英辩称周青林从2015年8月起将原租给其使用的房屋收回500㎡另租他人，周青林认可该事实，也表示同意扣除该部分面积的租金，故从2015年8月起，孔勇、周福英每月应向周青林支付的租金标准为18000元（2300㎡×10元/㎡－500㎡×10元/㎡）。因双方就2015年8月起至11月的欠付房租已进行结算，故该部分房租不再重复计算，孔勇、周福英应向周青林支付从2014年11月至2016年11月所欠租金487800元（271800元＋18000元×12个月）。周青林主张从2014年11月至2016年9月租金为412335元，加上2016年10月、11月两个月租金36000元，共计租金为448335元，系其行使自由处分权，一审法院予以支持。周福英抗辩由于周青林从2015年6月开始将涉案房屋大门锁住，使其未能使用涉案房屋，所以不应承担此后的租金，但其未能提供证据予以证明，因承担举证不利的责任，故不予采信。二、关于水电费问题。周青林主张其代支付水电费59658元，周福英认可从2014年10月起至2015年7月欠电费21770元，对其余部分不予认可。周青林对其主张未能提供足够充分的证据予以证明，故对周青林该项主张，部分予以支持。三、关于房屋占有使用费问题。双方《租房协议》解除后，孔勇、周福英仍使用租赁房屋，应当支付相应使用费，使用费的标准按原租金标准较为适宜，故对周青林主张18000元/月，予以支持。四、孔勇、周福英应否承担连带责任。周青林与孔勇签订了《租房协议》，周福英亦《租房协议》落款处签字，并按照协议约定向周青林支付租金，出具欠条，孔勇对此并未予以否认。故周青林主张应由孔勇、周福英承担连带责任，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、周青林与孔勇2012年11月15日签订的《租房协议》于2016年11月22日解除；二、孔勇应于判决生效之日起十五日内向周青林支付租金448335元；三、孔勇应于判决生效之日起十五日内交还位于金牛区的租赁房屋；四、孔勇应于判决生效之日起按18000元/月的标准向周青林支付房屋占有使用费至实际交还租赁房屋时止；五、周福英对上述债务承担连带责任；六、驳回周青林的其他诉讼请求。本诉案件受理费8380元（减半收取4190元），由孔勇、周福英负担。双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，周青林持有的《租房协议》有周福英签字；孔勇持有的《租房协议》没有周福英签字。本院认为，一、关于案涉《租房协议》效力的问题。孔勇、周福英认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，案涉《租房协议》为无效协议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”的规定，本案不适用本解释。案涉《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于周青林主张的租金及水电费能否成立的问题。1.孔勇、周福英主张周福英未经孔勇授权且系受胁迫出具的《欠条》。对此，本院认为，周青林持有的《租房协议》上有孔勇、周福英的签字，应视为孔勇、周福英为《租房协议》的合同相对人。同时，孔勇、周福英并无证据证明周福英系受胁迫出具的欠条。因此，本院认定周福英向周青林出具的三份《欠条》系其真实意思表示，合法有效。2.关于周青林将孔勇、周福英租赁房屋另行出租他人面积的问题。孔勇、周福英认为周青林另行出租他人1800平方米，但并未提交证据证明。根据现有证据查明，周青林另行出租的面积为500平方米，一审判决已将其扣除。3.关于水电费。如前所述，周福英出具的《欠条》真实有效，孔勇、周福英未能提交证据推翻《欠条》，应予确认。《欠条》中载明欠电费21770元，一审本院认为中也予以确认，但一审判决漏判此项，周青林对此未提起上诉并明确表示接受一审判决，对此本院予以确认。4.关于房屋占有费。一审判决计算至《租房协议》解除（即2015年11月）租金为448335元，此后孔勇、周福英未返还案涉房屋，应支付房屋占有使用费，一审判决认定按原租金标准18000元/月计算并无不当，本院予以维持。房屋占有使用费即应从2016年11月23日起计算，一审判决从判决生效之日起计算不当，但周青林对此未提起上诉并明确表示接受一审判决，对此本院予以确认。三、关于周青林起诉是否已过诉讼时效的问题。一审中，孔勇、周福英并未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，孔勇、周福英二审中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，孔勇、周福英的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由孔勇、周福英负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 张卫敏审判员 冯 璐二〇一七年五月三十一日书记员 刘 奕 来自：