（2017）桂03民终1003号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-14
案件名称
灵川县金星房地产开发有限公司、涂义忠商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
灵川县金星房地产开发有限公司,涂义忠
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1003号上诉人（原审被告）：灵川县金星房地产开发有限公司，住所地广西灵川县龙头岭开发区。法定代表人：阳仁旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂义忠，男，汉族，住广西灵川县。上诉人灵川县金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）与被上诉人涂义忠商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法由合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金星公司的委托诉讼代理人李军华、被上诉人涂义忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金星公司上诉请求：撤销一审判决，依法减少金星公司应承担的违约金。事实和理由：一审法院判决的违约金加上金星公司原已支付的补偿金（违约金）51475元，共计应支付违约金123825.62元，按一审法院判决的违约金的起始日（2015年12月31日）和终止日（2016年9月2日）算，金星公司逾期8个月的时间所支付的违约金123825.62元远远超过涂义忠实际损失的30%，是同期银行贷款利息的6倍多，约定的违约金过多，请依法减少。涂义忠辩称，本案不能减少违约金，因为金星公司违约多年。涂义忠向一审法院起诉请求：1.判令被告金星公司向原告支付逾期交房的违约金30248.3元（以每逾期一日按总房款的万分之二为标准，从2015年5月2日暂计至2016年4月20日，实际逾期违约金计算至被告实际交房之日止）；2.判令被告金星公司向原告支付补偿金51475元；3.判令被告金星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月29日，原告涂义忠与被告金星公司签订了《商品房买卖合同》合同号：GF-2000-0171。合同中与本案有关的主要内容有:合同双方当事人：出卖人：金星公司。买受人：涂义忠。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于编号为灵07国用（2012）第0708074-4-1A的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】灵土转（2010）1250号。该地块土地面积为24895.03平方米，规划用途为住宅、商业，土地使用年限自2006年02月28日至2046年02月27日（商业），2076年02月27日（住宅）。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】阳光格林。建设工程规划许可证号为建字第450323201210071号，施工许可证号为2012068号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。销售商品房批准机关为灵川县房管所，商品房预售许可证号为201309。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：灵川县灵西路23号“阳光格林”11幢1单元6层1-6-3号。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m,建筑层数地上22层，地下1层。该商品房【合同约定】建筑面积共102.95平方米，其中，套内建筑面积80.94平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.01平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5263.57元，总金额（人民币）肆拾贰万陆千零百叁拾叁元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：3、银行按揭：签合同当日付清房款计人民币216033.00元，余下房款计人民币210000.00元办理贷款，并于签合同之日起一个月内办理完按揭手续，按揭房款转入金星公司指定账户。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本合同的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之间起30日内告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；１、按逾期时间，分别处理（不作累加）（１）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（２）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（１）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告涂义忠于2013年12月29日将购房款216033元房款支付给被告金星公司。于2014年3月7日将购房款210000元房款支付给被告金星公司。但被告并未按合同约定如期交房。被告于2015年5月1日主动找原告进行协商并于当日签订了《商品房延期交房协议》，合同的主要内容为：乙方于2013年12月29日与甲方签定商品房购买合同，按合同约定条款，甲方应于2015年5月1日交付乙方，但由于天气等多种原因未能按时交房，经甲、乙双方协商达成以下谅解和补偿协议：1、基于甲方允诺的预期交房赔偿条件：乙方自行装修，由甲方给予建筑面积每平方米1000元的现金补偿，于2015年6月30日前付现金补偿的20%，2015年8月31日前付现金补偿的30%，其余50%现金补偿于办完交房手续后15日内补偿给乙方，乙方同意甲方把交房时间延长至2015年12月30日前交付，且放弃《商品房买卖合同》双方约定的第八、九条所列条款。2、若甲方在2015年12月30日未如期交房，则乙方自2015年12月30日起继续享有约定的第八、九条所列条款。《商品房延期交房协议》签订后，被告仅向原告给付了51475元补偿金，仍未能按约定于2015年12月30交付房屋。2016年1月15日被告的法定代表人阳仁旺在原告持有的《商品房延期交房协议》末尾补充写明：甲乙双方约定，原2016年1月15日应补偿给乙方的补偿款延期至2016年3月30日之前支付，立此为据。期限界满后，被告没有履行义务。原告向该院提起诉讼，请求如前述。一审法院认为：原告与被告金星公司《商品房买卖合同》、《商品房延期交房协议》均是双方当事人真实意思表示，且未违反国家的有关法律、法规的规定，亦未损害国家和他人的利益，是合法有效的，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告已经依约全面履行了自己的义务。被告金星公司未按合同约定履行交房给原告的义务。本案的争议焦点是：一、被告金星公司是否应向原告支付补偿金51475元？二、被告金星公司是否应向原告支付逾期交房的违约金30248.3元（以每逾期一日按总房款的万分之二为标准，从2015年5月2日暂计至2016年4月20日，实际逾期违约金计算至被告实际交房之日止）。焦点一、被告金星公司是否应向原告支付补偿金51475元？根据《商品房延期交房协议》，剩余的50%的补偿金应当于办完交房手续后15日内付清，而该《商品房延期交房协议》确定的最终交房期限为2015年12月30日，故该最终交房期限应当视为应当办理完毕交房手续的最后期限，故剩余的50%的补偿金的支付起算时间最迟应为2015年12月31日，即使按被告的法定代表人阳仁旺在原告持有的《商品房延期交房协议》末尾补充写明：甲乙双方约定，原2016年1月15日应补偿给乙方的补偿款延期至2016年3月30日之前支付，原告涂义忠起诉时该期限已当然届满，被告金星公司应向原告支付补偿金51475元。原告的该项请求该院予以支持。焦点二、被告金星公司是否应向原告支付逾期交房的违约金30248.3元（以每逾期一日按总房款的万分之二为标准，从2015年5月2日暂计至2016年4月20日，实际逾期违约金计算至被告实际交房之日止）？1.关于违约金的起算时间及数额。《商品房买卖合同》第八条约定交房期限为2015年5月1日，原、被告双方又于2015年5月1日签订《商品房延期交房协议》，将交房期限以被告向原告支付补偿金为条件延长至2015年12月30日，该延期交房协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效。应当视为对《商品房买卖合同》第八条的修改，故原、被告双方最终约定的交房期限应为2015年12月30日。因此，违约金的起算时间应当为2015年12月31日，截止至2016年9月2日开庭之日止的违约金为：426033元×0.0002×245天=20875.62元，2016年9月2日之后的违金本案不予处理。2.关于补偿金性质的问题。被告金星公司主张补偿金的性质是违约金，原告涂义忠予以否认。原、被告双方在《商品房延期交房协议》，合同内容载明：乙方于2013年12月29日与甲方签定商品房购买合同，按合同约定条款，甲方应于2015年5月1日交付乙方，但由于天气等多种原因未能按时交房，经甲、乙双方协商达成以下谅解和补偿协议：1、基于甲方允诺的预期交房赔偿条件：乙方自行装修，由甲方给予建筑面积每平方米1000元的现金补偿，于2015年6月30日前付现金补偿的20%，2015年8月31日前付现金补偿的30%，其余50%现金补偿于办完交房手续后15日内补偿给乙方，乙方同意甲方把交房时间延长至2015年12月30日前交付，且放弃《商品房买卖合同》双方约定的第八、九条所列条款。2、若甲方在2015年12月30日未如期交房，则乙方自2015年12月30日起继续享有约定的第八、九条所列条款。本院认为，被告是在未能按《商品房买卖合同》约定于2015年5月1日向原告交房，违反合同约定的情况下承担违约责任，向原告作出经济补偿，属违约金。被告的该项辩称意见，本院予以采信。3.关于违约金过高与否的问题。被告金星公司虽辩称双方约定的违约金高于原告涂珍实际损失的30%以上，并以原告购房单价和被告目前售房单价做比较，但未能提供充足证据证明被告违约给原告涂珍造成的实际损失数额，故该院对此不予采信。因此，原告的该项请求，该院不予完全支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告灵川县金星房地产开发有限公司向原告涂义忠支付补偿金51475元；二、被告灵川县金星房地产开发有限公司向原告涂义忠支付逾期交房违约金20875.62元（违约金从2015年12月31日计至2016年9月2日止）。案件受理费1843元（原告涂义忠已预付），由被告灵川县金星房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人对一审认定的事实没有异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：金星公司违约应承担的违约金是否过高，应否予以调整？金星公司与涂义忠签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金条款，金星公司作为一个理性的经济人，在签订合同时，完全能够对自己的履约能力、违约后果等进行充分的分析，其最后接受合同条款完全是其意思自治的结果。金星公司因自身原因违约，应根据其签订合同时认可的违约金条款承担相应的违约责任。现其主张双方约定的违约金过分高于实际损失，有违公平原则，要求法院调整，则应当承担相应的举证责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金星公司未能就本案合同约定的违约金过分高于守约方造成的实际损失提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，金星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1843元，由上诉人灵川县金星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕秀文审判员 陈海涛审判员 王治斌appoint二〇一七年五月三十一日书记员 申峰峰 更多数据：搜索“”来源：