（2016）粤0306民初29000号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-09-21
案件名称
林海燕与深圳市康达尔（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林海燕,深圳市康达尔（集团）股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初29000号原告林海燕，女，汉族，1985年9月4日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。委托代理人吕红兵，广东卓建律师事务所律师。被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司，地址深圳市罗湖区.法定代表人罗爱华，董事长。委托代理人姜海腾，广东金圳律师事务所律师。委托代理人罗苑妮，广东金圳律师事务所律师。原告林海燕与被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘云海、吕红兵，被告委托代理人姜海腾、罗苑妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月2日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于深圳市宝安区××街道办事处康达尔山××（××）第1号楼B单元/座11层1101号商品房；被告应当于2015年3月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；逾期交付房产在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。签订合同后，原告依约向被告支付了首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。后来，被告发出入伙通知书，告知原告涉案房屋已办理商品房验收各项手续，具备交房条件，通知原告先办理收楼手续，以便被告继续后续的搭板工程。原告基于对被告作为专业房地产开发商的信任，没有查看其关于房屋验收合格的全部法律文件，应被告的要求并在其指引下，签收了《入伙通知书》及部分文件，但没有收到涉案房产的钥匙，也没有对涉案房屋进行实地查看和验收。此后，因小区其他业主不断发现房屋结构不符、配套设施不完善等问题，全体业主在维权过程中查明，涉案楼盘直到2015年5月29日才取得《建设工程规划验收合格证》。商品房达到交付条件，必须同时符合国家对商品房交付的强制性规定以及买卖双方《房地产买卖合同》中自主约定的交付条件，两者缺一不可。双方在合同中任何自主约定的内容，如果违反了上述法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定：“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。上述法律、法规表明，商品房在交付之前应当取得建设规划验收合格证。本案涉诉商品房未经规划验收并取得相应验收合格证，故被告通知原告入伙收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定，其在2015年5月29日前的交付行为无效，被告应当承担自合同约定的交付日期次日至2015年5月29日期间的延期交楼的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2015年3月2日至5月29日的迟期交楼违约金共计人民币52,994.8元（违约金计算方法：以已付房款为基数，按每日万分之三计算，共计89天）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，（一）(2016)粤03民终8494-8502号二审判决所作被告通知原告入伙时案涉房屋尚未经过竣工验收的认定，与事实不符。案涉房屋的交房日期为2015年3月31日，2014年12月31日案涉房屋提交竣工验收，取得《竣工验收备案收文回执》。原告自认在2014年12月31日收到入伙通知后前往案涉项目收楼，并签署《收楼意见书》。故被告向原告发出入伙通知时案涉房屋已经通过竣工验收。（二）(2016)粤03民终8494-8502号二审判决以违反地方法规为由认定涉案合同第十条及房屋交付无效存在违法，本案不应当采纳该判决书进行判决。《深圳市城市规划条例》不具有认定合同无效的法律拘束力，该条例系深圳市人大常委会制定和颁布实施的地方性法规，按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，即便涉案房地产买卖合同第十条违反了《深圳市城市规划条例》的规定，《深圳市城市规划条例》依法亦不应作为认定合同无效的依据。原告提交的二审判决以《深圳市城市规划条例》为法律依据认定涉案房屋交付无效，即意味着认定案涉《深圳市房地产买卖合同》第十条“交付文件”约定的房屋交付条件无效。该判决结果显然违反了最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，形成违法判决。本案不应当采纳上述判决书进行判决。（三）(2016)粤03民终8494-8502号二审判决根据《城乡规划法》第四十五条的管理性规范认定案涉房屋交付无效，于法不符，本案不应采纳。《城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”仅规定了未经规划验收不得组织竣工验收，而非不得交付房屋。该规定不是效力性规范。管理性强制规范不具有导致合同无效的法律后果。据此，不应依据该条款规定认定涉案房屋交付无效。（四）(2016)粤03民终8494-8502号二审判决不仅使政府主管机关颁布实施的示范合同文本公信力丧失，也将形成错误价值导向、鼓励缠讼，影响深圳市房地产交易秩序的安全及稳定。《深圳市房地产买卖合同》系政府规划主管机关深圳市规划和国土资源委员会制定并实施的示范文本，系用于指引、规范房屋买卖的准则性文件。该示范文本第十条约定的“交付文件”并不包括《规划验收合格证》。网签示范文本过程中开发商无权修改合同第十条的约定。若不按照示范文本签署合同，则无法办理房屋买卖合同的备案手续，无法完成房屋买卖。据此，《规划验收合格证》并不属于开发商向买受人交付房屋的必备文件，也即在未取得《规划验收合格证》之前，开发商的交付行为是符合政府要求的，是有效的。如果无视政府主管机关示范文本约定，将《规划验收合格证》作为房屋交付文件，则无疑导致政府主管机关公布的指引准则威信力被颠覆和否定，导致示范文本的示范、准则作用失去指引意义，其结果势必造成政府主管机关公信力的丧失、示范文本的示范效应被否定。政府主管机关制定并颁布实施的示范合同文本，应当具有相当的确定性及稳定性，惟其如此，才有可能维护交易安全及交易稳定，减少纠纷及诉讼。如果无视《合同法》第五十二条及其司法解释规定的基本原则和立法精神，将导致公众形成错乱认知，导致深圳房地产交易的不安全、不稳定。（五）取得《建设规划验收合格证》不是案涉房屋交付前提条件，涉案房屋的交付符合《建筑法》规定及买卖合同约定。合同未将取得《建设规划验收合格证》作为交付前提。2014年12月31日前，案涉项目建筑工程质量验收合格、配套燃气工程质量验收合格、电梯工程质量验收合格、消防工程质量验收合格、节能专项验收合格、雷电防护装置验收合格。据此，通过了竣工验收的案涉房屋的交付，符合法律规定及买卖合同第九条、第十条之约定，被告的交付行为合法有效，依法依约均不应承担延期交房之违约责任。（六）(2016)粤03民终8494-8502号二审判决认定涉案房屋交付无效，有悖公平正义原则。法律的公平正义目的在于确保权益人利益受到不法侵害或违约损害后得到适当救济、侵权人或违约人受到法定或约定的制裁。具体就本案而言，原告在诉状中确认在合同约定期限内收到被告的入伙通知，且办理了入伙、入住手续。据此事实，在房屋质量验收合格、交付条件符合买卖合同约定的前提下，原告收楼、装修、入住利益并未因案涉房屋当时未通过规划验收而遭受任何损害。在此前提下判决房屋交付无效、并判令被告承担赔偿责任，显然有悖公平、正义的基本法律准则。（七）针对(2016)粤03民终8494-8503号案件，被告已经向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已经受理上述案件，案号为(2016)粤民申7992-8003号。(2016)粤03民终8492-8503号案件的判决极有可能被广东省高级人民法院撤销改判。综上所述，被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求或等上述案件再审结果出来后再判决。经审理查明：2014年3月19日，被告取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。2014年12月31日，被告取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年2月2日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了深（宝）网预买字（2015）第3952号《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：原告向被告购买位于深圳市宝安区××街道办事处康达尔山××（××）1号楼B单元11层1101房，建筑面积为85.72平方米，转让价款为人民币1,984,824元，付款方式为按揭贷款；买方应当在签订合同之日起2日内支付首期款人民币804,824元，在签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币1,180,000元；出卖人应当于2015年3月1日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。2015年5月29日，被告取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。2015年9月1日，被告向原告出具《发票》，表明收到原告支付的购房款人民币1,984,824元。2015年12月31日，林燕妮在《入伙通知书》中签字确认。另查，1、以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙通知书》、《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》、《发票》、《建设工程规划验收合格证》等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告签订的《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，被告以已经取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向原告交付涉案房屋的，原告有权拒绝收楼。根据涉案合同约定可知，买方应当在签订合同之日起2日内支付首期款人民币804,824元，在签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币1,180,000元，如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。由此可见，在原告依约履行付款义务前，被告亦有权拒绝向原告交付涉案房产，即被告无需承担其有权拒绝交付产生期间的延迟交楼违约金。本案中，虽然涉案房屋在2015年5月29日之前并未取得规划验收，且原告在2015年5月29日之前亦未办理收楼手续，但原告并未提交证据证明其在2015年5月29日之前已经履行了对被告支付全部购房款的义务，故原告在此情况下主张2015年3月2日至5月29日期间的延迟交楼违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告林海燕的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币562元，由原告负担，受理费原告已经预交。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一七年五月三十一日书记员 李婷霞书记员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》第六十一条建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。