（2017）苏1204民初1939号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-08-15

案件名称

ＸＸＸ与孙志远房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州市姜堰区人民法院

所属地区

泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸＸ,孙志远,泰州市天为易居房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条

全文

江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1204民初1939号原告：ＸＸＸ，男，1986年9月20日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱玉琨，江苏海之阳律师事务所律师。被告：孙志远，男，1954年10月7日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：陈杰，江苏海信律师事务所律师。第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，住所地：泰州市姜堰区罗塘街道中天花苑1幢09室。法定代表人：张加庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李羿，男，1989年5月31日生，汉族，住泰州市姜堰区，该公司员工。原告ＸＸＸ与被告孙志远、第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ及其委托诉讼代理人钱玉琨、被告孙志远的委托诉讼代理人陈杰、第三人天为经纪公司委托诉讼代理人李羿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同；2.被告将案涉房屋产权、土地使用权过户给原告；3.判令被告依约支付滞纳金（从2017年3月25日至房屋实际过户之日止以490000元为本金按每日千分之一计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：被告承担违约金120000元。事实和理由：2017年1月中旬，原告经第三人天为经纪公司介绍与被告就姜堰区迎宾园188号楼302室的房屋买卖达成转让协议，约定先由原告支付定金5000元，于2017年3月24日办理产权过户手续时原告支付180000元，于2017年6月18日交付房屋时再支付300000元，剩余尾款10000元由原告支付给第三人，再由第三人在条件达成后支付给被告。同年3月24日，原告要求被告办理房屋产权过户并向被告支付180000元，被告却以房屋贷款手续系原告之妻佘志丽办理为由要求解除合同，经原告与第三人多次催促，被告未与原告办理产权过户，另因原告无被告银行卡号且被告不出面协调，至原告无法付清180000元购房款，被告的行为已构成违约，请求判准原告诉请。被告孙志远辩称，1.原、被告间房屋买卖合同履行中，已出现了合同终止的情形，被告亦通知了原告和第三人，故案涉房屋买卖合同无继续履行可能；2.由于双方订立的补充协议已明确约定出现合同终止的情形双方互不承担责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人天为经纪公司述称，被告认为补充协议约定出现终止的情形双方互不承担责任，不应支付滞纳金，与原合同没有相互抵触。对原告的诉讼请求无陈述意见。本院经审理认定事实如下：1、2017年2月15日，原告ＸＸＸ（乙方）与被告孙志远（甲方）、第三人天为经纪公司（丙方）经协商签订房地产转让合同一份，约定：甲方自愿将自有的坐落于泰州市姜堰区迎宾园188号楼302室的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，该房屋产权性质属划拨，结构为混合，用途为住宅，建筑面积约60平方米；房屋包括装潢、固定设施等总成交价为490000元，乙方向甲方支付定金5000元，2017年3月30日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款180000元（含定金）给甲方，同年6月18日前交付房屋，乙方支付剩余房款300000元，因甲方房屋出租给他人，预留尾款10000元在租房到期交房后由丙方交给甲方；乙方先找银行预审，待预审通过后再办理过户手续；丙方应得的成交价2%中介代理费及贷款佣金500元由乙方承担；若甲方中途毁约应书面通知乙方、丙方，除需双倍返还定金及返还已付款给乙方外，还需承担违约责任并赔偿损失，若甲方未按约定期限过户，逾期每日给付乙方房屋总价款千分之一的滞纳金；若乙方未按约定期限付款，逾期每日给付甲方房屋总价款千分之一的滞纳金；如一方违约，由违约方向守约方支付罚金120000元；等。合同签订后，原告向被告支付定金5000元。同年2月17日，被告提供其居民身份证及中国农业银行卡复印件，原告之妻佘志丽在该复印件上签名，均同意将贷款汇入该农行卡；当日被告向原告之妻佘志丽出具收条载明：今收到佘志丽购房款190000元。佘志丽在该收条上注明：此收条所列款项仅为办理银行贷款手续使用，实际未支付。同年3月3日，原告向第三人支付购房尾款10000元。2、2017年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订补充协议一份，约定：甲方于2017年3月24日在审批中心配合乙方办理产权过户手续，过户之日前乙方必须向甲方提供乙方向银行贷款预审批手续的纸质文本，由甲方向银行验证。正式办理过户手续前乙方必须将首付款180000元（含定金）支付给甲方，如乙方在2017年3月17日前不向甲方提供乙方向银行贷款预审批手续，或不按本协议支付首付，则双方已签订的房地产转让合同自然终止，甲方退还已收到乙方的定金5000元，互不承担任何责任。过户之日前如发生房地产转让合同第五大条第5小条之情形，甲方应及时通知乙方，双方签订的房地产转让合同自然终止，甲方退还乙方的定金5000元，互不承担任何责任。本协议为迎宾园188号楼302室房地产转让合同的补充协议，经甲、乙双方签字后生效，与原合同具有同等效力，内容如有抵触以本协议为准，其余条款仍按双方签订的房地产转让合同执行；等。补充协议签订后，被告于同年3月20日以原告未按补充协议约定履行付款义务为由通知第三人并转告原告房屋买卖合同终止履行，原告于同年3月21日向被告发送短信认为原告无违约行为要求继续履行房屋买卖合同，被告又于同年3月23日向原告发送短信认为按合同约定已出现房屋买卖合同自然终止情形，再次通知原告房屋买卖合同终止并解除。后原、被告双方对补充协议约定的合同终止条件是否成就及是否继续履行房屋买卖合同发生争议，原告向本院提起诉讼。另查明，1、案涉房屋原为姜堰建工局公有住房，于1996年6月房改出售给被告孙志远；所有权号为姜房权证姜堰字第××号；房屋所有权人为被告孙志远。2、审理中，中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行于2017年4月12日向本院出具情况说明一份，载明：关于佘志丽向我行申请办理姜堰区迎宾园188号楼302室二手房贷款一事，我行已终止该笔贷款发放。上列事实，有原告提供的房地产转让合同、补充协议、房屋权属登记证明、公房出售审批表、公房出售证明、原告与佘志丽结婚证、收条、收据、原告与被告间的短信记录；被告提供的被告居民身份证及中国农业银行卡复印件、收条、情况说明、短信记录及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点：原、被告间签订的房地产转让合同是否符合约定解除条件，应否继续履行；被告有无违约行为，应否承担支付滞纳金和违约金的责任。关于争议焦点，原告认为其向被告支付首付款的时间与办理产权过户手续的时间一致均为2017年3月24日，被告在约定办理过户手续期限届满未按约履行房屋过户且拒不接受原告首付款，被告已违约，应承担继续履行合同并支付违约金、滞纳金的责任；被告则认为办理产权过户手续时间为2017年3月24日，原告向被告提供向银行贷款预审批手续及支付首付款的时间均为2017年3月17日前，案涉房屋买卖合同履行中，由于原告未按约支付首付款，已出现合同约定终止的情形，被告亦通知了原告和第三人，故案涉房屋买卖合同已解除，根据补充协议约定出现合同终止的情形双方互不承担责任。本院认为，原、被告及第三人于2017年2月15日签订的房地产转让合同及2017年3月9日签订的补充协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房地产转让合同签订后，双方又签订了补充协议，该补充协议对房地产转让合同中关于办理产权过户手续、原告向被告提供其向银行贷款预审批手续及支付首付款的时间均进行了变更，且双方明确了补充协议与原合同具有同等效力，内容如有抵触以补充协议为准，故有关办理产权过户手续、原告向被告提供其向银行贷款预审批手续及支付首付款的时间均应按补充协议的约定履行。从补充协议约定的内容看，办理产权过户手续时间为2017年3月24日，而“过户之日前”原告必须向被告提供向银行贷款预审批手续及支付首付款180000元（含定金），随后又进一步明确了“过户之日前”的时间为2017年3月17日，故被告向原告提供银行贷款预审批手续及支付首付款的时间应为“2017年3月17日前”。合同履行中，由于原告未能按约于2017年3月17日前向被告支付首付款，被告依照补充协议第二条中“如乙方在2017年3月17日前不向甲方提供乙方向银行贷款预审批手续，或不按本协议支付首付，则双方已签订的房地产转让合同自然终止，甲方退还已收到乙方的定金5000元，互不承担任何责任”的约定通过第三人转告原告后又直按通知原告案涉房地产转让合同终止履行并退回定金符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，案涉合同于被告通知到达原告时解除，被告依约不应承担支付滞纳金和违约金的责任。综上，原告主张被告继续履行房屋买卖合同、将案涉房屋产权、土地使用权过户给原告及被告支付滞纳金并承担违约金120000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持；被告抗辩原、被告间房屋买卖合同已出现终止情形，被告已通知原告和第三人解除合同且双方互不承担责任的理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸＸ的诉讼请求。案件受理费9850元，减半收取计4925元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9850元。（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53）。审判员　　张树春二〇一七年五月三十一日书记员　　李　婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”