（2016）苏03民终6503号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-21

案件名称

睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室与胡虔租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡虔,睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2016）苏03民终6503号上诉人（原审被告）：胡虔。委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室，住所地睢宁县睢城街道元府西路中共睢宁县委农村工作办公室。负责人：张永利，该单位主任。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。上诉人胡虔与被上诉人睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室（以下简称睢宁县清收办公室）租赁纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2015)睢民初字第3341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人胡虔及其委托诉讼代理人胡川，被上诉人睢宁县清收办公室的负责人张永利及该单位的委托诉讼代理人赵从秀到庭接受询问，本案现已审理终结。上诉人胡虔上诉称：1、请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方之间是合作关系，不存在租赁合同关系。上诉人从未与被上诉人签订过任何租赁合同，合作开发是双方真实意思表示。上诉人仅是将其收取的租金分给被上诉人，并不是上诉人向被上诉人缴纳的租金，租金收取收据不能证明双方是租赁关系。2、对于意向书上公章的真伪以及加盖的过程，应当由被上诉人举证并承担举证不能的后果。3、被上诉人不具备适格的诉讼主体资格，被上诉人未能提供证据证明其是涉案土地的使用权人，其无权对上诉人提起诉讼。4、一审判决判令上诉人返还土地并支付租金，但未对上诉人的投资进行救济，显示公平。综上，请求二审法院查明实支持上诉人上诉请求。被上诉人睢宁县清收办公室答辩称：1、原审判决认定事实清楚，双方之间是租赁合同关系，上诉人自2003年起持续稳定的向被上诉人缴纳租金，被上诉人给上诉人出具的收条上也明确载明是收到上诉人的地块租金，因此上诉人与被上诉人之间存在的是租赁合同关系。2、被上诉人已经提供初步证据证明，省政府、市政府在2000年均有相关文件清理整顿农村合作基金会并且明确要注销基金会的公章及财务章，一并上交其主管部门封存。因此上诉人所主张的意向书上的印章是违背常理的，且上诉人无法证明印章是如何盖上去的，因此上诉人应承担不利后果。另外意向书仅是双方就联合建房的初步规划，并未实际履行等方面来，上诉人主张合作开发关系是不存在的。因此原审判决认定事实正确。3、举证责任分配正确，最高人民法院关于证据若干问题的固定第五条有明确规定，主张合同成立的一方，应当对合同的成立负有举证责任，该意向书上的印章依据相关文件规定，已经被封存不能使用，上诉人不能就该问题举证，因此应当承担举证不能的责任。4、被上诉人是本案的适格诉讼主体，除了有省政府、市政府及省高级人民法院的规定外，上诉人在原审中对被上诉人的主体资格也没有提出任何异议，无论是上诉人所提交的意向书还是被上诉人所提交的租赁协议书，均能证明被上诉人对涉案的地块享有使用权，上诉人是从被上诉人处租赁，因此被上诉人是适格的诉讼主体，上诉人应当向被上诉人返还租赁物。5、一审判决客观公正，上诉人所提到的相关投资在原审中并未提出任何诉讼主张，不属于人民法院二审审理范围。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。睢宁县清收办公室向一审法院的诉讼请求：请求依法判令1、胡虔将位于濉河南路苏源线南（新市街向西延长段南）华旭玛钢工具厂铸造分厂东侧的院落场地返还睢宁县清收办公室；2、胡虔赔偿逾期返还租赁物损失9800元；3、胡虔负担诉讼费用。事实和理由：胡虔于2003年租赁睢宁县清收办公室位于濉河南路苏源线南（新市街向西延长段南）华旭玛钢工具厂铸造分厂东侧的院落场地（34*30平方米，原有红砖围墙），双方约定租赁期限为2003年6月30日至2013年6月30日止。合同到期后，睢宁县清收办公室多次催促胡虔搬出院落场地，但胡虔置之不理，给睢宁县清收办公室造成巨大损失，故诉至法院。原审法院经审理查明，2003年6月16日，印章名为“睢宁县农村合作基金会”的单位作为甲方，胡虔、胡居坡作为乙方形成“土地联合开发房地产意向书”，该意向书约定“甲乙双方就联合开发玛钢工具厂土地建房达成以下意向书：甲方先行集资15万元作先期费用用于办证、设计。规划等手续由甲方办理、费用甲方负责，乙方先交资金五万元。二、场地由乙方负责清理。待手续办齐后签订正式施工合同，甲方违约赔偿5万元。”。2003年6月27日，睢宁县清收办公室与作为甲方、与署名为“胡虔、胡居忠”的个人形成租赁协议书一份，该协议书内容为“甲方现有坐落于王林五金厂后侧闲置土地一块租赁给乙方使用，经协商达成以下协议：一、土地面积：34*30平方米。地上无附着物，乙方负责建筑一排门面房，工程费用自理。二、租赁期限10年，即2003年6月30日至2013年6月30日止。三、租赁费用：每年租金1500元，期满后乙方将地上建筑屋全部移交甲方。房屋的价值抵偿租赁费。”。2013年12月31日，睢宁县清收办公室单位会计向胡虔胡虔出具收条1份，该收条载明“今收胡虔2011年-2013年地块租金陆仟元整”。胡虔胡虔亦认可在2003年、2004年、2006年、2010年分别向向睢宁县清收办公室交款1500元、1500元，6000元，睢宁县清收办公室单位会计亦分别在2003年12月23日、2004年10月27日、2006年1月9日、2010年1月30日，睢宁县清收办公室单位会计共制作4份关于胡虔租金的收款凭证，均载明事由为收地租款或租金（2010年会计凭证载明是2007-2009年共三年租金）。另查明，睢宁县农村合作基金会于2000年左右被徐州市政府责令予以清理整顿，睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室系为清理工作成立的办公室，江苏省高级人民法院【2000】133号文件规定，县、乡两级“清偿办公室”在各级法院审理和执行涉及农村合作基金会经济纠纷案件过程中，享有诉讼主体资格。针对土地联合开发房地产意向书和租赁协议书，睢宁县清收办公室负责人张永利表示：2003年6月16日，睢宁县农村合作基金会的公章早已收回封存，其作为负责人也不知道有联合开发的事宜，至于公章是怎么盖上去的，睢宁县清收办公室不清楚，“胡居坡”这个人也没有听说过，且意向书是手写件，在2003年睢宁县清收办公室早已使用打印件制作合同了；租赁协议书是委托睢宁县清收办公室当时的法律顾问胡居明办理的双方签字，胡居明已经死亡，胡虔又名胡居忠，租赁协议书不是胡虔签字，但是胡虔在现场，清楚协议内容，并一直在履行协议内容。胡虔则认为：意向书由胡居明草拟，其签字的时候公章早已盖上，胡虔本人先签的字，胡居坡（胡居明胞兄弟）后签的字，后来胡居坡签完字也没过问这一块的事务，是胡虔个人处理，意向书内容睢宁县清收办公室未履行，胡虔又投资九间房屋、300平米大棚等；关于租赁协议书，胡虔未见过，从未签过字。原审法院认为，关于睢宁县清偿办公室与胡虔之间的法律关系，是本案的审理焦点。因睢宁县清收办公室提供的租赁协议书上胡虔签名不是胡虔本人所签，故对于租赁协议书的真实性法院不予认定，但胡虔并不否认2003年、2004年、2006年、2010年、2013分别向向睢宁县清收办公室交款1500元、1500元、1500元、6000元、6000元的事实，且在2013年睢宁县清收办公室向胡虔出具的收条上明确载明是“今收胡虔2011年-2013年地块租金陆仟元整”，故法院认定，双方之间存在的是租赁合同关系。如胡虔不认可双方之间的租赁关系，不会长时间地规则性地给付租金，也不会接受睢宁县清收办公室出具的收款事由为租金的收条。胡虔持有意向书，认为双方之间存在合作关系，首先，在2003年，睢宁县农村合作基金会已经被清理整顿，印章应不在使用，对于印章如何加盖在意向书上，胡虔辩称是由已经去世的胡居明拿给其所签时印章已在，无法得到印证，其次，该意向书仅是双方就联合建房的初步规划，从意向书内容看：胡虔仅是缴纳定金5万元和清理场地的义务，尚未订立正式的施工合同，且对于合作建房，是约定严格程序的，如办证、设计、取得规划手续及先期费用等事宜，睢宁县清收办公室并未作出上述履行；胡虔辩称其在涉案土地上建设了九间房屋及300平米大棚即是履行了协议内容，但提供不了房屋的规划、建设等审批手续，即使存在建设行为，显然也不符合意向书约定。距意向书签订至今已经十数年之久，双方之间的合作开发并未实际履行，故法院对于胡虔抗辩的合作开发关系不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”。睢宁县清收办公室已经多次催促胡虔搬出场地即在要求解除租赁合同，胡虔拒不履行，现睢宁县清收办公室诉至法院要求胡虔搬离租赁场所，法院依法予以支持。关于睢宁县清收办公室主张的逾期返还租赁物损失，通过睢宁县清收办公室向胡虔出具的租金收条，可以证明：胡虔的租金仅缴纳至2013年，2011至2013年这三年间的租金为6000元。故睢宁县清收办公室主张的逾期返还租赁物的损失，可以参照胡虔缴纳的租金数额自2014年1月1日起予以计算。综上，遂判决：一、胡虔于判决生效后十日内将位于睢宁县濉河南路苏源线南（新市街向西延长段南）华旭玛钢工具厂铸造分厂东侧的院落场地返还给睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室。二、胡虔于判决生效后十日内给付睢宁县农村合作基金会清收清偿办公室场地相应损失（按照2000元/年，从2014年1月1日计算至实际返还之日，以不超过9800元为限）。本院二审期间上诉人胡虔提交（2003）睢民初字第1422号民事调解书，证明：1、在2003年时被上诉人作为法律主体仍然是存在的，被上诉人的公章是正常使用的，被上诉人代理人所陈述其公章已经被封存等情况是不属实的。2、该调解书载明被上诉人于2003年8月30日前才能收回涉案的场地，而被上诉人在本案中所主张的将场地租赁给上诉人的租赁期限是2003年6月30日到2013年6月30日，被上诉人还没有收回涉案土地，其没有权利向上诉人出租涉案土地，所以上诉人认为被上诉人主张的租赁关系是不真实的。被上诉人睢宁县清收办公室质证认为：对调解书的真实性无异议。但是不能证明上诉人的主张，该调解书明确载明的原告系本案的被上诉人，而非上诉人所主张的意向书上的基金会。虽然双方所约定的租赁开始的时间为2003年6月30日，在民事调解书之前，但是是为了让上诉人能够以承租人的身份来清理该场地上一轮租赁的承租人。上诉人所提交的民事调解书也是上诉人以被上诉人的名义实施的，否则民事调解书的原件不会在上诉人处，而应该在保存在被上诉人处。被上诉人睢宁县清收办公室提交证据1、江苏省人民政府办公厅文件，苏政办发（2000）第142号文，该文件在第四条明确规定注销基金会的行政公章、财务章一并上交主管部门保存。证据2、场地租赁协议一份，该证据与上诉人所举的调解书所列当事人是一致的，而该场地租赁协议上所加盖的印章就是被上诉人现在仍然在使用的印章，即带有清收清偿办公室字样的印章，而非上诉人所持有的意向书上的印章。该协议签订的时间是2001年8月10日，远在上诉人所持有的意向书时间之前，足以证明在省政府文件下发后基金会的行政公章已经按照规定上缴封存，根本不可能在2003年使用。上诉人胡虔质证认为对证据1的真实性无异议，虽然该文件要求统一注销基金会财务章一并上缴主管部门，但是与本案没有关联，只要合作意向书上的公章是真实的，至于如何加盖的不属于本案查明的事实，该印章不是上诉人可以伪造的，那么就应按照意向书上确定的内容承担并履行相应法律责任和义务。对证据2的真实性无异议，但认为基金会和被上诉人是两个不同的诉讼主体，两者之间不存在相互包含的关系。二审认定否认事实与一审认定事实一致。本院认为：双方之间是租赁关系而非合作开发关系。具体理由如下：一是上诉人胡虔分别于2003年、2004年、2006年、2010年、2013年向睢宁县清收办公室交款1500元、1500元、1500元、6000元、6000元，且在2013年睢宁县清收办公室向胡虔出具的收条上明确载明是“今收胡虔2011年-2013年地块租金陆仟元整”，上诉人向被上诉人交款的行为以及被上诉人向上诉人出具收条所载明的事项均能够证明双方之间是租赁关系。二是上诉人依据其持有的意向书主张双方之间是合作开发关系，对此本院不予支持。首先，该意向书仅是联合开发的意向书，双方并未依照该意向书的约定签订正式施工合同；其次，上诉人并未依照该意向书的约定交纳五万元定金，被上诉人也未履行办证、设计、取得规划手续等义务；最后，上诉人在二审期间明确表示意向书所指的联合开发是指开发建设能够对外销售的房屋，而非其现在已经实施的建设行为。基于上述理由，上诉人所持有的土地联合开发房地产意向书并未实际履行，上诉人占用涉案场地并非基于双方之间存在合作开发关系，而是基于租赁关系。上诉人在原审已经提供（1998）睢证民内字第349号公证书，该公证书公证事项是睢宁县农村合作基金联合会与徐州市玛钢工具厂于1998年9月30日签订的土地使用权转让协议，同时上诉人在原审时主张该公证书已经证明涉案地块属于被上诉人。但在二审期间，上诉人却又上诉主张被上诉人未能提供证据证明其是涉案土地的使用权人，无权对上诉人提起诉讼。对此，本院认为，上诉人在原审时已经认可涉案地块属于被上诉人使用，且根据其提供的公证书，也能初步证明被上诉人对涉案地块有使用权，在上诉人未能提供充分证据予以推翻的情况下，对于上诉人的该项主张，本院依法不予支持。对于上诉人上诉主张其在涉案地块的投资损失，因上诉人在原审时并未就该主张提起反诉，本院依法不予理涉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人胡虔负担。本判决为终审判决。审判长　祝　杰审判员　陈　颖审判员　崔金城二〇一七年五月三十一日书记员　苗　鑫微信公众号“”