（2017）鲁08民终1437号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-28
案件名称
马某某、金乡县化雨供销合作社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马某某,金乡县化雨供销合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终1437号上诉人（原审被告）马某某，男,1960年12月20日出生，汉族，农民，住金乡县。委托代理人（特别授权）高洪恩，山东郭鲁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金乡县化雨供销合作社，住所地金乡县化雨镇驻地。法定代表人李永华，理事会主任。委托代理人（特别授权）苗德義，山东金乡方圆兴法律服务所法律工作者。上诉人马某某因租赁合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2016）鲁0828民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马某某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。一审判决存在认定事实错误，程序错误、适用法律不当的问题，应予纠正、改判。一、本案租赁合同到期后，上诉人同等条件下享有优先权，这既是双方合同的约定，也是合同法的规定。被上诉人在合同到期之前在未通知上诉人的情况下，就擅自出租给别人，违反了双方的约定。即使合同属于不定期租赁，但上诉人仍然是合法的承租人，一审认定合同已经解除，这一认定不符合《合同法》第94条规定合同解除的情形，被上诉人没有通知过解除，起诉立案不意味着通知解除合同。在双方存在不定期租赁的情况下，不存在合同到期的问题，一审认为优先权的前提是合同到期，属于对法律的曲解。因此，被上诉人没有征求上诉人是否同意续签合同，就在到期之前以低于上诉人的价格出租给别人，侵害了上诉人的有优先权。上诉人认为，既然一审认定原租赁合同继续有效，实际上就宣告了原租赁的所有条款继续对双方具有约束力，被上诉人还应继续租赁给上诉人十年的场地。二、从一审查实的工商企业登记信息上看，化雨供销合作社在2003年破产后被职工个人购买重组，系纯民营企业，被上诉人金乡县化雨供销合作社与金乡县供销合作总社不具备隶属关系，县级以上供销合作总社的文件对于被上诉人来说没有义务贯彻。还有，被上诉人根本不存在什么“社村联合共建专业合作社”的问题，在本案合同到期前租赁给别人的行为是一种纯粹的租赁关系。如果被上诉人在合同到期后将场地自用，上诉人无话可说。但被上诉人故意违约，以远低于上诉人的租金租赁给别人，严重侵犯了上诉人的合同租赁优先权。三、一审判决对被上诉人证据7的逾期提供认为没有故意或重大过失是严重错误的，程序违法。本案合同出租方是“金乡县化雨农贸合作社”而非“金乡县化雨供销合作社”，如被上诉人主张具备一审原告主体资格，应在立案时或最迟在第一次开庭时提供证据。因为上述程序性的证据并不难提供，只要到工商部门调取即可。遗憾的是，直到一审第一次开完庭，被上诉人也没有提供出被上诉人具备原告主体资格的证据，被上诉人存在重大过失。四、被上诉人坚持将场地收回租赁给别人在客观上是不科学的，根本没有必要。根据上诉人一审提供的证据，建立农机专业合作社，根本用不了9.5亩场地，不少于2亩即可，被上诉人为何非得坚持全部租赁给别人呢？只要被上诉人稍微灵活一下，少租赁给别人一丁点，三方都可以过得去。毕竟上诉人在那里建棉花加工厂，收蒜、收并加工棉花，进行了很大的投资。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人金乡县化雨供销合作社答辩称，上诉人马某某在民事上诉状中的上诉理由和上诉请求均不能成立。原审判决书是在查清本案客观事实、证据确凿、程序合法,适用法律正确的情况下作出的正确、无误合法有效的判决。答辩人肯请二审人民法院依法审查后驳回上诉人马某某的完全错误的上诉请求,维持原审合情、合理、合法、正确的判决。其事实理由是:一、答辩人在原审诉讼活动中,向原审合议庭提供了一系列的涉案相关证据,涉案证据充分证明了原告的诉求意见和观点。原告方是完全具备原告主体资格的。其诉求是合情、合法、正确的。原审判决是在查清本案客观事实的基础上依法确认本案租赁合同的合法有效，维护了答辩人的合法权益。本案租赁合同己期满，而上诉人马某某却逾期长时间非法占用涉案场地。事实上严重侵犯了答辩人的合法权益,答辩人根本没有“侵害上诉人的享有的优先权。”优先权的问题是在同等条件下才能享有。答辩人实际上是与化雨镇曹庙二队搞村、社联合成立了“农机专业合作社”,曹先陈是法定代表人。曹先陈代表“农机合作社”与答辩人签定了《租赁协议》。该《租赁协议》也没有侵犯上诉入的权益。上诉人不具备“村、社”联合的资格。答辩人占有“农机专业合作社的股份34%”曹庙二队的参社人员(包括马某某)占股份66%。上诉人马某某对“农机专业合作社”的成立是完全知道清楚的,不然的话不会入股3900元。二、答辩人与金乡县供销合作总社有隶属关系。县级以上供销合作总社的文件对答辩人的单位绝对有约束力的。从法律层面说和中国实际说都是说的过去的。上诉人的上诉观点是说不过去的,不符合中国的实际。其上诉理由和观点是绝对占不住脚的。三、关于对原告证据的证据提供问题。这是因为在原审开庭时提出的事,答辩人在法庭合议庭责成原告方在多少期限内提供证据的事,答辩人在合理、合法期限内提出了相关证据,证明答辩人的主张是合法正确的，根本不存在瑕疵的地方。关于上诉人在上诉状中所述称的“证据已逾期提供的问题”，答辩人认为逾期提供这是不正确的，答辩人是在原审法院合理、合法的期间内向原审合议庭提供的合法证据,根本不存在逾期提供证据的事。四、关于“被上诉人坚持将场地收回租赁给别人,在客观上是不科学的,根本没有必要”的问题。答辩人认为,在目前法制社会下,不存在科学不科学的问题,只要答辩人不违法这都是当事人方的权利可选择的。可选择的行为是法律许可的。不存在科学不科学的问题。综合以上答辩。答辩人认为:上诉人的上诉理由和上诉请求是不能成立的。原审判决是合情、合理正确的判决。谨请二审人民法院详察、明断。依法维持原审人民法院的合法决,驳回上诉人的错误诉求,维护答辩人的合法权益。被上诉人金乡县化雨供销合作社向一审法院起诉请求：1.判令被告马某某退还租赁的场地和房屋；2.判令被告马某某支付租金3066.68元（按2300元/年，自2015年4月19日起计算至2016年8月10日）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，金乡县化雨供销合作社的前身系金乡县化雨农贸合作社，于2003年2月17日设立。2006年4月17日，金乡县化雨农贸合作社名称变更为金乡县化雨供销合作社，即本案原告。2005年4月20日，金乡县化雨农贸合作社（出租方）与被告马某某（承租方）签订《场地租赁合同》一份，约定将金乡县化雨农贸合作社所有的坐落在化雨乡曹庙村的曹庙棉站东南角993.30㎡租赁给被告马某某，用于棉花加工、大蒜收购，租赁期限10年：从2005年4月20日至2015年4月19日，租金共计23000元，从签订合同之日一次性付清。合同第11条约定“租赁合同到期，乙方如继续使用，对现有场所的租赁，同样价格享有优先权”。第16条约定“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、国家政策性变更，不可抗拒的”。金乡县化雨农贸合作社依约交付了租赁场地及地上附着物—红砖结构房屋一间，马某某依约缴纳了租金23000元。2014年8月26日，原告金乡县化雨供销合作社（甲方）与金乡县曹庙农机专业合作社的法人代表曹先阵（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于化雨镇曹庙村村南的9.5亩土地租赁给乙方，租赁期限20年，年租金8000元；该宗土地东南角甲方与马某某的合同到期后甲方不再续约，交付乙方使用。2014年9月15日，被告马某某作为金乡县曹庙农机专业合作社的社员之一，缴纳入股资金3900元。原、被告之间的《场地租赁合同》2015年4月20日到期后，原告未向被告马某某明确表示合同到期不再续约，亦未向被告马某某明确提出要求马某某退出租赁场地。至本案诉讼时，被告马某某一直在使用涉案场地和房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：原、被告之间的《场地租赁合同》到期后原租赁合同是否仍然有效；原告是否有权要求被告迁出涉案场地和房屋；被告马某某对本案涉案场地是否享有优先租赁权。一、2005年4月20日，原告金乡县化雨供销合作社与被告马某某签订的《场地租赁合同》合法、有效，租赁双方均按约定履行了各自义务。在租赁合同到期后，被告没有与原告续签合同而继续占有使用租赁场地，原告也没有明确提出异议，应当认为原《场地租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告应当依约支付租金。二、依据法律规定，对于不定期租赁合同，原告有权随时解除租赁合同，要求被告迁出场地，但要给被告必要的准备时间。原告2016年8月12日提起诉讼，要求被告退还租赁的场地，则原、被告之间的《场地租赁合同》于2016年8月12日解除。三、虽然原、被告签订的《场地租赁合同》约定租金2300元/年/993.30㎡，原告与金乡县曹庙农机专业合作社的法人代表曹先阵签订的《租赁协议》约定租金8000元/年/9.5亩，其价格低于原、被告之间的租金价格，但根据《场地租赁合同》第11条约定，被告享有优先租赁权的前提是“租赁合同到期”，而本案原、被告之间的《场地租赁合同》转为不定期租赁后已于2016年8月12日解除，本案被告马某某不再享有优先权。综上所述，原告的诉求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一、被告马某某于本判决生效之日起三十日内迁出原告金乡县化雨供销合作社所有的位于化雨镇曹庙村曹庙棉站租赁场地993.30㎡及地上附着物红砖结构房屋一间。二、被告马某某于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县化雨供销合作社租金3016元（按2300元/年，自2015年4月20日计算至2016年8月10日）。二审审理查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，金乡县化雨供销合作社的前身系金乡县化雨农贸合作社。上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同中，虽然只加盖了金乡县化雨农贸合作社的公章，但是在合同中明确列明了金乡县化雨供销合作社为出租单位，现上诉人主张被上诉人不具备原告主体资格，一审法院审理本案程序违法，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订的合同于2015年4月19日到期，到期后，上诉人继续使用被上诉人的土地，被上诉人也没提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与被上诉人签订的原租赁合同约定“租赁合同到期，乙方如继续使用，对现有场所的租赁，同样的价格，享有优先权”，根据双方的约定，2014年8月26日被上诉人与金乡县曹庙农机专业合作社签订的租赁协议侵犯了上诉人的权益，上诉人主张其享有优先租赁权的抗辩理由成立。本案被上诉人并未要求解除与上诉人之间的租赁合同，一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同于2016年8月12日解除，马某某不在享有优先权不当。被上诉人租赁上诉人的场地，按照双方约定，上诉人应支付被上诉人租金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销金乡县人民法院（2016）鲁0828民初3117号民事判决的第一项；二、维持金乡县人民法院（2016）鲁0828民初3117号民事判决的第二项。三、驳回被上诉人金乡县化雨供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担情况维持不变；二审案件受理费50元，由被上诉人金乡县化雨供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长 张阿梅审判员 王衍琴审判员 张 婕二〇一七年五月三十一日书记员 黄 灿 来自：