（2017）苏03民终1435号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-09-21

案件名称

庄广庆与江苏爱迪电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏爱迪电子有限公司,庄广庆

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2017）苏03民终1435号上诉人（原审被告）：江苏爱迪电子有限公司，住所地江苏省新沂市北沟街道新东路37号。法定代表人：倪绍文，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱忠顺，该公司员工。委托诉讼代理人：石彦华，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：庄广庆,男,1978年4月4日生，汉族,个体工商户,住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。上诉人江苏爱迪电子有限公司（以下简称爱迪公司）因与被上诉人庄广庆房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第02529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人爱迪公司的委托诉讼代理人朱忠顺、石彦华，被上诉人庄��庆的委托诉讼代理人尹建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人爱迪公司上诉请求：撤销原判，改判解除爱迪公司与庄广庆之间的房屋租赁合同，一、二审诉讼费用由庄广庆承担。事实与理由：1.一审判决已查明爱迪公司已与租赁期开始前将庄广庆交纳的定金及租金共30万元退还给庄广庆。该费用退还至今一年半之久，庄广庆从未交纳租金，以自己行为表明不履行合同主要义务。且爱迪公司从未将租赁物交付给庄广庆，故涉案房屋租赁合同未履行。2.涉案租赁物出租给刘建军后，刘建军已交纳租金60万元，爱迪公司也已与刘建军办理了租赁物的交接手续，刘建军不仅接收该租赁物，还将房屋结构及场地进行改造装修并将房内设施拉走后占有、使用。故爱迪公司与庄广庆之间的租赁合同已经不能实现合同目的，符合法定解除条件。3.如果本案二审维持原判的话，按照一审判决认定的事实确认租赁关系成立，庄广庆应当交纳从租赁开始之日起至今的全部租金200余万元，如果双方协商解除租赁合同，则无需交纳这么多费用。被上诉人庄广庆辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，爱迪公司的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。2.本案二审如果维持原判，爱迪公司要求庄广庆一次性支付合同签订之日至今的租金没有事实及法律依据，且超过本案审理范围。本案系爱迪公司违约，庄广庆只能在接收余下房屋之后，按照合同约定支付租金，且相应日期应当顺延。庄广庆向一审法院起诉请求：判令爱迪公司继续履行《房屋租赁合同》，将爱迪公司三、四、五楼（含顶层彩钢瓦部分）及小仓库房屋交付给庄广庆。一审法院认定事实：2015年7月6日，爱迪公司（甲方）与庄广庆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于新沂市市府东路37号的整栋房屋（含5层楼及楼顶彩钢房）以及土地证上所标注的地上建筑物及所有场地出租给乙方使用，租赁用途为经营商场、宾馆、餐饮等，租赁期限为10年；第一年租金为75万元，以后租金逐年递增；乙方在签订合同时向甲方缴纳定金7.5万元，2015年7月31日前交付主楼一、二层及东侧仓库时支付租金22.5万元，2015年8月31日前交付三、四、五楼（含项层彩钢瓦部分）及小仓库时支付租金22.5万元，2015年9月20日支付余下租金22.5万元；合同签订时所付定金自动转为租金，以后均为先付租金后用房；考虑乙方租期及装修工程量较大，甲方给予1个月装修期，合同租赁期限自2015年9月1日开始计算；合同自签订之日起生效，如一方违法或者无故终止合同，应向对方赔偿违约金，具体按《合同��》有关规定执行；甲方出租的房产已在农商行办理抵押贷款，但确保交付时水电通畅。合同签订前，原告于2015年7月4日交付爱迪公司定金7.5万元。2015年8月2日，庄广庆通过莱商银行转账22.5万元给爱迪公司。爱迪公司分别于2015年7月29日、8月3日将7.5万元定金及22.5万元租金退还庄广庆。2015年8月1日，爱迪公司（甲方）与刘建军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：位于新沂市市府东路37号的整栋房屋（含层楼及楼顶彩钢房）以及土地证上所标注的地上建筑物及所有场地给乙方使用，经营用途为经营商场、宾馆、餐饮等商业服务业，租赁期限为9年；第一年度租金为85万元，从第四年起每年递增5%，在合同签订时预付租金60万元，9月30日前付清剩余租金，并在每年9月30日前支付一下年度租金；2015年8月1日交付主楼一、二、三、四、五楼（含顶��彩钢瓦部分）及小仓库、东侧仓库区域、中通快递旧址，2016年3月8日前交付合同所标注的所有房产；考虑乙方租期及装修工程量较大，甲方给予2个月装修期，自2015年9月30日开始计算租赁期；甲方出租的房产已在农商行办理抵押贷款，应及时缴纳利息，不得影响乙方正常使用。合同签订当日,刘建军支付租金60万元,双方签订了房屋移交手续。事后，庄广庆、刘建军均依据与爱迪公司签订的租赁合同进场进行施工改造，双方因此发生纠纷，多次报警解决未果。涉案房屋目前仍属空置状态。一审庭审中，关于涉案房屋是否交付及交付何人使用，庄广庆称涉案房屋一、二层已经交付给其装修使用；刘建军称其虽与爱迪公司签订移交手续，但仅是形式上交付，一、二层房屋庄广庆也在装修，交付存在瑕疵，且东侧仓库及中通快递旧址至今未交付；爱迪公��则称涉案房屋已经全部移交刘建军使用。一审法院再查明，2015年11月9日，刘建军与爱迪公司房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2015）新民初字第03083号]起诉至一审法院，刘建军起诉要求解除与爱迪公司签订的租赁合同，爱迪公司赔偿损失154.1018万元。2016年4月27日，爱迪公司与刘建军房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2016）苏0381民初2802号]起诉至一审法院，爱迪公司起诉要求刘建军继续履行合同，支付下余租金25万元及2016年9月30日后继续使用房屋期间的租金。2016年7月19日，爱迪公司与庄广庆房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2016）苏0381民初4622号]起诉至一审法院，爱迪公司起诉要求解除与庄广庆之间的租赁合同。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为成立、生效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。爱迪公司主张涉案租赁合同在2015年7月24日经双方协商一致解除，庄广庆对此不予认可，爱迪公司提供的手机短信内容亦无法证实其已与庄广庆协商一致解除合同，故对爱迪公司该项主张，一审法院不予采信。爱迪公司未按合同约定履行向庄广庆交付房屋的义务，且在涉案租赁合同尚未解除的情况下，擅自与他人签订租赁合同，存在违约；庄广庆要求爱迪公司承担继续履行的违约责任，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：江苏爱迪电子有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内向庄广庆交付位于新沂市市府东路37号房屋的三、四、五楼（含顶层彩钢瓦部分）及小仓库。二审期间，��事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：爱迪公司、庄广庆签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。庄广庆应按期足额交纳租金，爱迪公司亦应按约定向庄广庆移交租赁物。爱迪公司主张其已将定金及部分租金共30万元退还庄广庆，此后庄广庆未再支付租金，以自己行为表明不再履行合同主要义务。本院认为，庄广庆此前已交纳了定金及部分租金，退还行为系爱迪公司主动所为，并非庄广庆恶意不履行合同义务。爱迪公司自认房屋并未移交给庄广庆，则庄广庆诉请要求爱迪公司继续履行房屋租赁合同，将涉案房屋三、四、五楼（含顶层彩钢瓦部分）及小仓库房屋移交给庄广庆，有事实及法律依据，依法应当予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人江苏爱迪电子有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　单雪晴审　判　员　　单德水代理审判员　　徐海青二〇一七年五月三十一日书　记　员　　范　璐来源：百度“”