（2017）沪0115民初18377号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-09-19

案件名称

黄1与郑某某、黄某2确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄1,郑某某,黄某2

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

上海市浦东新区人��法院民事判决书（2017）沪0115民初18377号原告：黄1，女，1971年1月31日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：王昭，上海邦耀律师事务所律师。被告：郑某某，女，1984年9月5日出生，汉族，住福建省。被告：黄某2，男，1948年6月2日出生，汉族。上述二被告的共同委托诉讼代理人：朱裕袀，上海申骏律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：黄海涛，上海申骏律师事务所律师。原告黄1与被告郑某某、黄某2确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年5月3日、5月23日公开开庭进行了审理。原告黄1的委托诉讼代理人王昭、被告郑某某和黄某2的共同委托诉讼代理人朱裕袀、黄海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄1诉称，原告于2016年3月28日在上海高院的一次委托拍卖中购得上海市浦东新区高荷路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)。被告郑某某是系争房屋的原产权人，被告茂桂是系争房屋的承租人。原告购得系争房屋发现该房屋实际上无人居住，本想与被告黄某2协商解决承租问题，但这时发现，两被告之间是公公和儿媳关系，两被告签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)是虚假的，两被告明知系争房屋会被银行收掉，故意签订了期限长达20年的租赁合同，该合同实际并未履行，以此达到实际占有房屋的目的。原告认为，两被告签订的租赁合同上有违背常理和违背事实的内容，该合同明显是虚假的，两被告恶意串通签订虚假的租赁合同，损害了原告的利益，根据合同法第五十二条的规定，租赁合同应属无效，故提起诉讼，要求确认两被告签订的租赁合��无效。被告郑某某、黄某2辩称，1、原告不是租赁合同的相对方，无权主张合同无效，故原告主体不适格。2、租赁合同是两被告真实意思表示，且两被告于2012年11月在浦东新区房地产登记处办理了租赁备案登记，租赁合同不存在合同无效的情形。3、两被告签约时，系争房屋上并无查封，故不存在假签约逃避执行的问题。4、系争房屋是带租约拍卖的，当时的拍卖公告上注明房屋有租约，且当时的拍卖公司上海泓盛拍卖有限公司(以下简称泓盛拍卖公司)向原告出具的上海市浦东新区高荷路XXX号XXX层--特别规定也明确系争房屋有人承租，租期自2012年11月11日至2032年11月10日，租金已全部付清，同进，交易中心的登记信息上也有20年租约的记载，因此，原告拍卖系争房屋时是知道上述租约情况，并予以拍卖的。5、由于系争房屋是带租约拍卖的，故拍卖的价格相比��地段同类无租约的房屋低很多，原告是以低价拍得系争房屋，并不存在损失。6、两被告签订租赁合同时，被告郑某某与被告黄某2的儿子并非恋爱关系，两人是在租赁合同订立后自由恋爱并结婚。另外，租赁合同于2013年签订，而系争房屋则于2016年被拍卖，因此，签订租赁合同时无人知晓房屋会被查封、拍卖，且会被原告购得，故不存在两被告恶意串通损害原告利益的情形。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋的原产权人是被告郑某某。因被告郑某某未履行生效的民事判决，本院于2015年8月12日出具(2014)浦执字第25726号执行裁定书，拍卖被告郑某某所有的系争房屋。2016年3月21日，被告郑某某收到了泓盛拍卖公司出具的《浦东新区高荷路XXX号XXX层—特别规定》及《拍卖须知》。前述特别规定其中载明：房屋类型：办公楼，建筑面积：81.48㎡，房产证号：浦XXXXXXXXXX，总层高：5楼，房屋用途：办公，所在楼层：4楼。现有使用人，租赁期自2012年11月11日至2032年11月11日。买受人自行了解相关情况，过户后买受人自行与原租赁户办理相关事宜。本公司按其权利现状拍卖，其现状由竞买人自行了解认定，委托人、拍卖人不作任何瑕疵担保。自2013年1月至2016年2月拖欠物业管理费总计9531.60元。同年3月28日，原告通过拍卖购得系争房屋，同年9月5日，系争房屋的产权登记至原告名下。另查明，被告郑某某于2012年11月11日与案外人潘某某签订《上海市房地买卖合同》，向潘某某购买系争房屋，并于同年11月22日申请办理转让过户。2012年11月11日，两被告签订租赁合同，由被告郑某某将系争房屋出租给被告黄某2，租赁期限自2012年11月11日起至2032年11月10日止，月租金为2000元。另，租赁合同第一条出租房屋情况中明��：产证编号：浦XXXXXXXXX，签订本合同前，郑某某已告诉黄某2该房屋已设定抵押，……。2013年11月21日，两被告共同至浦东新区房地产登记处办理了系争房屋的租赁备案登记。以上事实，由经庭审质证郑某某与案外人潘某某签订《上海市房地买卖合同》及上海市房地产登记申请书、两被告签订的租赁合同及上海市房地产登记申请书、原告名下的系争房屋的上海市房地产权证、泓盛拍卖公司出具的《浦东新区高荷路XXX号XXX层—特别规定》及《拍卖须知》、(2104)浦执字第25726号执行卷宗材料及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，1、两被告的租赁合同与被告郑某某购买系争房屋的买卖合同签订于同一天即2012年11月11日，而被告郑某某就系争房屋进行产权登记的时间是2012年11月22日，因此，签订租赁合同的当天是不可能有系争房屋的产证编号的，但租赁合同中已写明了系争房屋的产证号；2、签订租赁合同时系争房屋上并无抵押，但租赁合同已明确，被告郑某某已告知被告黄某2房屋上有抵押；3，租赁合同只约定了租金金额，对于租金的支付方式及违约责任等均未作约定；4、浦东法院于2013年12月19日查封系争房屋，而两被告却在2013年11月21日进行了租赁备案登记，两被告进行租赁备案登记的时间与法院查封房屋的时间如此接近，明显动机不良；5、两被告是公公和儿媳关系；鉴于上述理由，原告认为，两被告签订的租赁合同与事实严重不符，明显违背常理，两被告具有明显的主观恶意，在明知房屋会被拍卖后进行了租赁备案登记，损害了第三人的利益，两被告的行为属于合同法规定的恶意串通，损害原告利益，以合法形式掩盖非法目的，违反国家法律规定的行为，故租赁合同应属无效。被告则表��，被告郑某某当时办理产证是找朋友帮忙加急的，故提前知晓了产证号码。原告对于系争房屋带租约拍卖是明知的，且系争房屋因带租约拍卖而明显比同类型房屋便宜，故原告的利益并未受到损害。原告为此提供了从公拍网上下载的上海市浦东新区高荷路XXX号XXX层即系争房屋及263号2层的拍卖信息，其中，高荷路XXX号XXX层，房屋建筑面积81.48平方米，评估价64万元，成交价44万元；高荷路XXX号XXX层，建筑面积63.68平方米，评估价861,600元，成交价69万元。原告对上述证据的真实性均不予认可。本院认为，根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张两被告签订的租赁合同与事实严重不符，明显违背常理，两被告具有明显的主观恶意，在明知房屋会被拍卖后进行了租赁备案登记，损害了原告的利益，两被告的行为属于合同法第五十二条第(二)、(三)、(五)规定的行为，故租赁合同应属无效。对此，本院认为，涉案租赁合同确实存在原告所述的产证编号、抵押告知等瑕疵，但是仅凭这些主张两被告系恶意串通，证据尚不足分。即便两被告是恶意签订该租赁合同，因该租赁合同系在2013年11月办理备案登记，原告则在2016年3月通过拍卖购得的系争房屋，而在原告参与拍卖之前，泓盛拍卖公司已将《拍卖须知》及《浦东新区高荷路XXX号XXX层—特别规定》送达给原告，且特别规定已将系争房屋有租约及租期等情况作了明确告知，因此原告参与拍卖时对系争房屋的租约情况是清楚，并自愿拍得，故也不存在损害原告利��的事实。综上，原告以两被告签订租赁合同系恶意串通，损害了原告利益为由主张租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳。原告另主张两被告的租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，对此，原告也未举证证明，本院不予采纳。虽然原告不是涉案租赁合同的相对方，但其是租赁标的现在的权利人，故原告提起本案诉讼，主体适格，被告对此抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告黄1的全部诉讼请求。案件受理费8,500元，减半收取计4,250元由原告黄1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　敏二〇一七年五月三十一日书记员　杨燮敏附：相关法律条文第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关注公众号“”