（2017）粤06民终1957号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市东方运通房地产开发有限公司、张华英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市东方运通房地产开发有限公司,张华英,吴凌英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1957号上诉人（原审被告）：佛山市东方运通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华中路28号首层P49号，企业注册号440600000023213。法定代表人：黄伟飚。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华英，男，汉族，1977年5月6日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张婉媚，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴凌英，女，汉族，1982年8月1日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张婉媚，广东本务律师事务所律师。上诉人佛山市东方运通房地产开发有限公司因与被上诉人张华英、吴凌英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月6日，东方运通公司（出卖人）与张华英、吴凌英（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301019605），就张华英、吴凌英向东方运通公司购买佛山市禅城区汾江南路51号1118房作出如下约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。约定建筑面积共27.68平方米，套内建筑面积20.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.53平方米。……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为386624元。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√1、该商品房经验收合格。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。同日，张华英、吴凌英与东方运通公司就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》，约定：。第五条、关于交付期限。4、如果出卖人逾期交付该商品房，买受人根据《买卖合同》相关约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交付该商品房60日期满后的15日内向出卖人书面提出，否则，视为买受人放弃行使《买卖合同》解除权。第七条：关于商品房交付，1、在该商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理交付手续，买受人的收信地址以《买卖合同》记载的地址为准。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、买受人逾期不来办理收楼手续的，自出卖人发出的收楼通知书中规定交接期限届满之次日起视为出卖人已完成交楼义务并通过买受人验收。2013年11月18日，张华英、吴凌英交纳涉案房屋物业维修基金3867元、契税11792.02元。2014年11月10日，东方运通公司向张华英、吴凌英开具发票，确认收取张华英、吴凌英支付的购房款386624元。2015年4月28日，东方运通公司向张华英、吴凌英发出《收楼通知书》，通知张华英、吴凌英于2015年5月20日办理收楼手续。2015年5月18日，东方运通公司第二次向张华英、吴凌英发出《收楼通知书》，将原定2015年5月20日的收楼时间变更为2015年6月28日。2015年6月15日，东方运通公司第三次向张华英、吴凌英发出《收楼通知书》，主要内容为：“请阁下于2015年6月20日下午前来我司办理收楼手续，至2015年6月28日止不办理收楼手续的，则视为该单元已交付使用。”2015年6月3日，佛山市美雕装饰工程设计有限公司向东方运通公司移交万通国际大厦11-17层豪装单位装修工程。2015年6月20日，张华英在《房屋交付验收表》上签名，上述《房屋交付验收表》上记载房屋检查情况：卫生间洗澡间角地板石已裂，要修好；地板有水泥；阳台左侧水龙头已坏（不过可出水）；空调有一条线连接出风口，需要说明；床头摇晃；要求再搞一次卫生。房屋检查问题：澡房玻璃角漏水。2015年6月30日，涉案佛山市禅城区汾江南路西侧、黎明路北侧，喜悦国际广场项目【佛禅（挂)2010-019地块】经联合验收合格并备案。另查明，东方运通公司于2015年9月2日至2015年12月4日期间多次通过号码为133××××2758的手机向张华英、吴凌英的号码为137××××3367的手机发送短信，内容为“尊敬的万通国际业主：您好！万通国际物业服务中心请您尽快过来收楼。谢谢合作！欢迎您回家。”。2015年10月26日，张华英、吴凌英号码为137××××3367的手机回复短信“抱歉，我正在开会”。2016年11月22日东方运通公司以投递邮政特快专递的方式向张华英、吴凌英邮寄了《补办收楼手续通知》，载明：“。我司再次通知贵方，请贵方立刻前来补办收楼手续。否则由此产生房产灭失、毁损等相关责任，均由贵方自行承担”。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张华英、吴凌英与东方运通公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，张华英、吴凌英与东方运通公司均应依约全面善意地履行各自的合同义务。对张华英、吴凌英案中提出的逾期交房违约金诉请，原审法院作如下评判：据合同约定，涉案房屋交楼时间是2015年5月1日前，交楼条件是“房屋经验收合格”。张华英、吴凌英已依约履行付款义务，而涉案房屋于2015年6月30日联合验收合格，东方运通公司未在合同约定期限内交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。至于东方运通公司应向张华英、吴凌英支付的逾期交房违约金具体金额。双方签订《广东省商品房买卖合同》的第九条规定：“。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金”；《补充协议》第七条的约定：“在该商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理交付手续，买受人的收信地址以《买卖合同》记载的地址为准。买受人逾期不来办理收楼手续的，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之次日起视为出卖人已完成交楼义务并通过买受人验收”。本案中，东方运通公司虽举证了其在22015年6月30日之后委托他人向张华英、吴凌英发送的短信，但上述通知方式不符合合同的约定的通知送达方式。而东方运通公司举证2016年11月22日向张华英、吴凌英邮寄了《补办收楼手续通知》，却并未提供相应证据的证实上述文件是否已由张华英、吴凌英签收，应承担举证不能的不利后果。但东方运通公司在庭审中举证了《补办收楼手续通知》并将上述证据送达给了张华英、吴凌英，故原审法院以上述通知送达予张华英、吴凌英的时间作为履行书面通知张华英、吴凌英办理交接手续的时点。综上，东方运通公司应依约向张华英、吴凌英支付自2015年5月2日起至本案庭审之日即2016年11月23日止的违约金44229.79元（386624元×2?×572日）。张华英、吴凌英诉请计算违约金至实际收楼之日止，缺乏事实依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、东方运通公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张华英、吴凌英支付佛山市禅城区汾江南路51号1118房逾期交房违约金44229.79元；二、驳回张华英、吴凌英其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取427元，由东方运通公司负担。上诉人东方运通公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院以东方运通公司举证了东方运通公司在2015年6月30日之后委托他人向张华英、吴凌英发送短信的通知方式不符合合同的约定的通知送达方式为由，确认以东方运通公司2016年11月22日向张华英、吴凌英邮寄了《补办收楼手续通知》送达张华英、吴凌英的实际时间作为履行书面通知东方运通公司办理交接手续的时点是错误的。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》只约定了商品房达到交付使用条件后，东方运通公司应以挂号信或特快专递通知张华英、吴凌英办理交付手续，但未禁止东方运通公司以其他方式通知张华英、吴凌英，亦未约定东方运通公司以挂号信和特快专递以外的方式通知无效。根据一审查明事实，137××××3367移动号码属于张华英、吴凌英，该号码前后收到6次由东方运通公司发出的收楼通知，应认为东方运通已履行了通知义务。二、一审法院认为东方运通公司应向张华英、吴凌英支付自2015年5月2日至2016年11月23日的违约金44229.79元是错误的。东方运通公司已于2016年6月30日通过相关部门验收并取得《竣工验收备案表》，并于2015年9月2日至2015年12月4日期间多次催告对方补办收楼手续，但张华英、吴凌英迟迟未办理收楼手续，导致损失一直扩大，该故意拖延收楼谋求违约金的行为，已经构成了恶意诉讼。故请求：1.撤销原审判决；2.驳回张华英、吴凌英的全部诉讼请求。被上诉人张华英、吴凌英答辩认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。经审查，原审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人东方运通公司、被上诉人张华英和吴凌英的诉辩意见，本案的争议焦点是：原审判决东方运通公司应当承担的违约金是否适当。上诉人东方运通公司认为，涉案房屋于2015年6月30日联合验收合格并备案，且同月20日已将涉案房屋交付对方验收，同年9月后多次发送短信，要求对方办理收楼手续，但对方均不予理睬，有恶意诉讼的嫌疑，应驳回张华英、吴凌英关于违约金的诉请。经核查，2015年6月20日，张华英在《房屋交付验收表》上签名，同月30日涉案房屋经联合验收合格并备案。本院认为，根据合同约定，出卖人东方运通公司应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者张华英、吴凌英使用。其中包含三层含义：一是出卖人应按照合同约定期限即2015年5月1日前将商品房交付给张华英、吴凌英使用；二是出卖人应交付具备商品房交付条件（验收合格）的房屋；三是出卖人应按照合同约定履行通知收楼的义务。只有上述三项同时具备，才是房屋的有效交付。上述情形缺一不可，都是逾期履行行为，都要承担违约责任。结合本案，结合双方履约情况分析如下：首先，合同约定的交付时间即2015年5月2日涉案房屋并不具备交付的有效条件。涉案房屋2015年6月30日经验收合格，此时方才具备商品房的交付条件，故违约金的起算点应从双方合同约定的交付时间2015年5月2日为准。其次，2015年6月20日张华英、吴凌英在《房屋交付验收表》上的签字行为并不能视为房屋的接收。经核查，除了张华英、吴凌英在《房屋交付验收表》上的签字，东方运通公司并未提交其他任何证据证实涉案房屋已转移给张华英、吴凌英占有并控制使用，故该签字行为不能视为张华英和吴凌英对房屋真正接收；第三，东方运通公司有效送达的时间应为2016年11月23日。2015年6月30日涉案房屋经验收合格，已具备商品房的交付条件，但东方运通公司并未证实其按照合同约定通知对方收楼，直至2016年11月22日寄送《补办收楼手续通知》，次日张华英、吴凌英签收，该签收日期2016年11月23日应视为违约金的止算点。至此，原审法院判令东方运通公司应依约向张华英、吴凌英支付自2015年5月2日起至本案庭审之日即2016年11月23日止的违约金44229.79元（386624元×2?×572日）完全正确，本院予以维持；东方运通公司的上诉因与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费906元，由上诉人佛山市东方运通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一七年五月三十一日书 记 员 黎嘉鸿 来源：百度“”