（2017）苏03民终2137号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-28

案件名称

李天庭、杨海萍与徐州创宇企业发展管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐州创宇企业发展管理有限公司,李天庭,杨海萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2017)苏03民终2137号上诉人（原审被告）：徐州创宇企业发展管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区黄河南路花鸟市场三段1-102室。法定代表人：冷振龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李天庭，男，1966年11月2日生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海萍，女，1966年11月5日生，汉族，无业，住本市泉山区。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。上诉人徐州创宇企业发展管理有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人李天庭、杨海萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创宇公司的委托诉讼代理人姜芳、被上诉人李天庭、杨海萍的委托诉讼代理人武跃建到庭接受询问。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回李天庭、杨海萍解除租赁合同的请求，驳回李天庭、杨海萍有关第三层房屋租金40000元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人李天庭、杨海萍承担。事实与理由：1、一审判决解除《房屋租赁合同》依据不足。一审以创宇公司未付清2016年租金却仍然使用租赁房屋构成根本违约为由，判决解除租赁合同。创宇公司认可有小部分租金未给付，也愿意支付该部分租金。创宇公司之所以未支付租金，首先是因为该房产面临拆迁，双方就李天庭多收取租金是否退还问题无法达成一致意见。其次，该房屋因消防设施不合格导致创宇公司被有关机关处罚两次，创宇公司要求李天庭、杨海萍整改，李天庭、杨海萍未作回应，该费用应由李天庭、杨海萍承担。再次，创宇公司向李天庭、杨海萍多次索要正式发票遭到拒绝，创宇公司无法做账，创宇公司未支付剩余租金系行使履行抗辩权。故创宇公司未支付剩余租金不构成根本违约。2、李天庭、杨海萍不享有合同解除权，其解除合同返还房屋的诉讼请求于法无据。李天庭、杨海萍不存在法定解除权或约定解除权。合同中并未约定在未支付租金情况下李天庭、杨海萍享有单方解除权。就法律规定的解除权而言，只有在创宇公司迟延履行主要债务，且在催告后合理期间内仍未履行时，李天庭、杨海萍才可解除合同。合同虽然约定了租金支付时间，但一直以来创宇公司都是分多次支付租金，李天庭、杨海萍也默认这种付款方式。创宇公司在起诉前收到的并非在合理期间支付租金的催收函，而是要求解除合同的通知。2016年租金180000元，创宇公司已经支付了130000元，已经履行了大部分义务，不属于迟延履行主要债务。3、一审判决认定事实错误，创宇公司已经不再承租涉案房屋第三层。创宇公司从2015年不再租赁涉案房屋第三层，且已经通知了李天庭、杨海萍。涉案房屋第三层的租金每年40000元不应由创宇公司承担。被上诉人李天庭、杨海萍二审答辩称：1、创宇公司有关涉案房屋消防设施不合格的事实不存在。即使存在消防设施不合格情形，也是因创宇公司原因导致；创宇公司主张的发票问题，合同未作出约定。合同仅约定提供有效的收款凭证。发票问题也不能成为创宇公司违约的理由。创宇公司所谓履行抗辩权不能成立，该主张不符合履行抗辩权的法律规定。2、李天庭、杨海萍依法享有合同解除权。李天庭、杨海萍为索要到期的租金，多次催要，双方发生纠纷后报警。警方告知李天庭、杨海萍到法院起诉。创宇公司违约行为系严重违反合同的行为，致使李天庭、杨海萍合法权益受到严重侵害。李天庭、杨海萍书面通知创宇公司，要求其缴清拖欠的2016年度租金，并书面通知创宇公司要求解除合同。创宇公司收到通知后仍拒不履行合同。由于创宇公司严重不守信用行为，李天庭、杨海萍根据合同法规定有权解除合同，并要求创宇公司给付拖欠的租金，并赔偿创宇公司损失。综上，创宇公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李天庭、杨海萍向一审法院诉称：2012年1月18日，李天庭与创宇公司签订房屋租赁合同、后又签订补充协议，约定创宇公司租赁李天庭泉山区火花农贸市场北侧房屋用于经营饭店，创宇公司应当于2016年1月向李天庭缴纳租金。但创宇公司拒绝按合同约定向李天庭支付2016年租金，经李天庭多次催要，创宇公司至今仍未履行租金给付义务。据此李天庭依法通知创宇公司解除双方签订的上述合同，但创宇公司至今未将租赁房屋返还给李天庭。诉讼请求：1、判令解除李天庭、创宇公司之间的租赁合同，创宇公司向李天庭返还位于本市泉山区火花农贸市场北侧一、二、三层房屋；2、判令创宇公司支付租金78574元（计算至2016年11月30日止），并自2016年12月1日起按照18961元/月标准计算至返还房屋时止；3、判令创宇公司支付违约金（以78574元为基数，按银行同期贷款利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止）；4、诉讼费由创宇公司承担。创宇公司一审辩称：一、李天庭、创宇公司双方签订的房屋租赁合同真实有效，创宇公司也一直按照该合同履行相应的义务。创宇公司认可有一小部分租金未给付，也愿意支付该租金。李天庭现要求返还房屋并解除合同，创宇公司不同意。李天庭之所以想解除合同，并不是由于创宇公司违约，而是由于该房产面临拆迁，李天庭为了获取更多的利益想要解除合同。李天庭、创宇公司双方的租赁合同期限八年，现已履行第五年，该房屋用途为餐饮行业，创宇公司对该房产进行精装修。合同履行前几年，在征得李天庭同意情况下，每年的租金也在本年度分次给付李天庭，李天庭并未提出异议，该行为应视为双方的交易习惯，而不应视为违约行为。同时，创宇公司未足额支付租金由多方面原因造成。首先，由于面临即将发生的拆迁问题，双方就如果多收取租金是否退还的问题，无法达成一致意见。为维护自己的权利，创宇公司有一部分租金未给付李天庭；其次，在创宇公司正常经营过程中，因该房屋消防不合格被有关部门处罚两次，该费用也应由李天庭承担；再次，创宇公司向李天庭索要房屋租金发票，李天庭不予理会，开具发票是李天庭的法定义务。在李天庭不开具发票的情况下，创宇公司享有先履行抗辩权，可以暂时不支付租金。二、李天庭不享有房屋租赁合同解除权，其有关解除合同、返还房屋的诉求于法无据。法律明确规定的合同解除分为法定解除、约定解除，即符合法定解除条件或在合同约定的情况下，一方才可以解除合同。本案并不存在这两种解除情形。首先，合同中没有约定在创宇公司在拖欠部分租金情况下，李天庭享有解除权。其次，只有在一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，法律规定的解除权才可以行使。李天庭并未进行催告和给予一定合理期限，合同中虽约定了给付租金的时间，但李天庭一直以来都是分多次收取租金。在起诉之前，创宇公司收到的并非是李天庭给予合理期限的催告函，而是解除合同的通知。2016年的租金应为180000余元，创宇公司已分三次向李天庭交纳租金130000元，创宇公司已经履行了大部分义务，不属于迟延履行主要债务。李天庭不享有法定解除合同的权利。一审法院认定事实：2012年1月18日，李天庭（甲方）与创宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定内容主要有：第1条：甲方保证向乙方出租的房屋及场地系本单位拥有完全所有权和使用权的房屋和外场地；第2条：出租房屋概况，出租房屋及场地坐落于徐州市泉山区火花农贸市场路北侧（惠源超市西侧）建筑面积：1000平方米（房屋的一层和二层）。房产之详细建筑位置、使用范围以房产平面图圈定部分为准（详见附件）。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第3条：房屋内目前现有物品折价贰拾叁万元一次性转让给乙方（详见附表）。第4条：（1）房屋租赁期限：8年。自2012年2月1日至2020年1月31日止。甲方给乙方预留装修期限为1个月（免租金）。（2）租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，乙方享有优先续租权。第5条:本合同租金实行年支付制。租金计算方式分两个阶段。具体支付金额标准见下表：第一年120000元，第二年157500元，第三年165375元，第四年173640元，第五年187535元，第六年202538元，第七年218750元，第八年236240元。第6条：自本合同生效之日起15日内，乙方应支付给甲方1年的租金；以后应在每一合同年度的最后一个月的约定十五日前付清下一年的租金。第7条：租金支付方式：现金或支票。第8条：甲方收取租金后应提供给乙方有效的收款凭证。第11条：租赁期间，房屋的使用权归乙方，包括甲方有所有权或独立使用权的房屋外墙、屋顶、地下空间、房屋的附属配套设施（如自行车位、汽车车位）等。第20条：甲方保证能够提供乙方办理营业执照所需的有关房屋和场地使用的材料和手续，包括房屋权属证书或相关证明。甲方所提供的经营场地及消防、水电等相关配套设施，必须是经过有关部门验收合格的，保障乙方正常经营使用。第21条：在乙方装修之前，甲方应向乙方提供房屋供电、供水、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关资料。甲方应协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水电（包括水电增容）、通信、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等。第25条：乙方应按时交纳租金及应由乙方所承担的所有费用。乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。第26条：租赁期间，如乙方需要退房，必须提前三个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。合同签订后，李天庭将房屋交付创宇公司使用。2013年11月26日，李天庭（甲方）与创宇公司（乙方）签订《租赁合同补充协议书》，主要内容为：现将原有租赁酒店三层房屋约为300平方米，甲方租赁给乙方，从2014年2月1日至2015年1月31日止。如没有特殊情况下，此合同继续生效，每年租金40000元不变。现在原有房屋租赁合同书同等生效的基础上，补充租赁协议。在该合同下方乙方处有案外人冷玉龙的签名，其上加盖创宇公司的公章。该合同一式两份，李天庭、创宇公司双方各持有一份。另，在李天庭持有的2013年11月26日的《租赁合同补充协议书》中，有案外人冷玉龙手写添加如下内容：“合同与原合同总年限到期，三楼装修不存在装修产生费用”。据案外人冷玉龙陈述，该句话意思是房屋到期返还给李天庭时，第三层不享有装潢的赔偿费用，“合同与原合同总年限到期”的意思是中间如果没有拆迁或其他特殊情况，如甲方要用房子的话，三层就与主合同期限一致。2016年3月11日、2016年4月26日，创宇公司分两次各向李天庭支付2016年房租50000元，共计100000元。2016年6月19日，创宇公司向案外人李梦麒支付2016年房租30000元。以上李天庭、创宇公司双方确认的创宇公司已向李天庭支付的2016年房租合计130000元。2016年6月9日、10月28日，李天庭与创宇公司两次因房租问题产生纠纷，李天庭向徐州市公安局火花派出所报警，该派出所工作人员接警告知李天庭协商解决或诉至法院。2016年10月28日，李天庭、杨海萍将《解除房屋租赁合同通知书》贴在涉案房屋大门外墙上，主要内容为：创宇公司、冷振龙先生：2012年1月18日，李天庭与创宇公司签订了房屋租赁合同，2013年11月26日签订了房屋租赁合同补充协议书，按照双方房屋租赁合同的约定，创宇公司应当在2016年1月16日前向李天庭缴纳2016年全年度租金，李天庭2016年2月份就开始催你缴纳租金，到2016年10月22日创宇公司仍然没有交清2016年全年度租金，创宇公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，李天庭、杨海萍现在书面通知创宇公司解除双方签订的上述房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书。合同自通知到达创宇公司时解除。合同解除后，创宇公司还应当付清拖欠的房租租金，逾期给付租金的滞纳金，返还房屋、并且赔偿给李天庭、杨海萍造成的损失等。后创宇公司未向李天庭支付剩余租金，2016年11月7日，李天庭遂以诉称理由诉至法院，请求判令创宇公司返还房屋、支付租金及违约金。案件审理过程中，李天庭主张双方租赁合同已经解除，创宇公司不予认可，故李天庭增加诉讼请求，请求判令解除李天庭、创宇公司双方的租赁合同。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李天庭、创宇公司双方在自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议书》，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。创宇公司作为承租方占有使用涉案房屋后，向出租方交纳租金是其主要义务。李天庭、创宇公司在《房屋租赁合同书》中明确约定“以后应在每一合同年度的最后一个月的月底十五日前付清下一年的租金”，但创宇公司除在2016年3月11日、4月26日、6月19日共计向李天庭支付2016年租金130000元外，截至李天庭2016年11月7日起诉之日仍未付清2016年租金。创宇公司以李天庭不开具租金发票、创宇公司因涉案房屋消防问题受到消防部门处罚为由，拒绝履行自己交纳租金的主要义务，却又一直占有、使用着租赁的房屋，使得李天庭不能实现出租合同的目的，创宇公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，李天庭请求解除合同、由创宇公司返还租赁的泉山区火花农贸市场北侧房屋的诉讼请求合法有据，依法予以支持。关于房屋租金的给付数额，李天庭、创宇公司约定涉案房屋第一、二层2016年租金为187535元，2017年租金为202538元，涉案房屋第三层每年租金均为40000元，创宇公司已向李天庭支付2016年租金130000元。关于涉案房屋第三层，创宇公司辩称2015年不再继续租赁第三层，且已通知李天庭，故创宇公司不应当承担第三层的房屋租金。李天庭对此予以否认。创宇公司没有证据证明其已通知李天庭不再租赁第三层房屋且已将第三层房屋返还李天庭，故对创宇公司的抗辩不予采纳。创宇公司应向李天庭支付拖欠的涉案房屋第一、二、三层2016年房屋租金97535元（187535元+40000元-130000元）。关于2017年的房屋租金，李天庭主张按照18961元/月的标准计算至实际返还房屋时止，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，李天庭主张以78574元为基数，按银行同期贷款利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、解除李天庭、杨海萍与创宇公司的房屋租赁合同；二、创宇公司于判决生效后二十日内向李天庭、杨海萍返还位于本市泉山区火花农贸市场北侧一、二、三层的房屋；三、创宇公司于判决生效后十日内向李天庭、杨海萍支付2016年拖欠的租金97535元，并以18961元/月的标准向李天庭支付租金至实际返还房屋时止；四、创宇公司徐于判决生效后十日内向李天庭、杨海萍支付违约金（以78574元为基数，按银行同期贷款利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由创宇公司负担（李天庭、杨海萍已预交，创宇公司随案款一并给付李天庭、杨海萍）。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：涉案合同是否应予解除；上创宇公司有关不应承担第三层租金的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审另查明：李天庭提交的土地使用权证书显示，涉案房屋坐落于徐州市火花办事处卧牛村。土地使用权人登记为李天庭，土地用途为住宅用地，使用权面积为563.8平方米。证书号码：徐土国用（2007）第53131号。本院认为：李天庭、创宇公司双方《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议书》合法有效，对当事人具有约束力。创宇公司作为承租方占有使用涉案房屋后，向出租方交纳租金是其主要义务。李天庭、创宇公司在《房屋租赁合同书》中明确约定“应在每一合同年度的最后一个月的月底十五日前付清下一年的租金”，但创宇公司除在2016年3月11日、4月26日、6月19日共计向李天庭支付2016年租金130000元外，截至李天庭一审起诉之日2016年11月7日仍未付清2016年租金。支付租金为房屋租赁合同中承租方的主要义务，创宇公司以李天庭不开具租金发票、涉案房屋消防问题受到消防部门处罚等附属义务为由，拒绝履行自己交纳租金的主要义务，创宇公司的行为已构成根本违约。因租金支付事宜，当事人发生争议并报警。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。李天庭依据上述规定行使法定合同解除权，于法有据。关于涉案房屋第三层，创宇公司辩称2015年不再继续租赁第三层，且已通知李天庭，故创宇公司不应当承担第三层的房屋租金。李天庭对此予以否认。创宇公司没有证据证明其已通知李天庭不再租赁第三层房屋且已将第三层房屋返还李天庭，故对创宇公司的主张不予支持。综上所述，上诉人创宇公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人创宇公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　魏志名审　判　员　　苏　团代理审判员　　孟文儒二〇一七年五月三十一日书　记　员　　张　扬微信公众号“”