（2017）新01民终1302号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-12
案件名称
杨小强与邓明皆房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨小强,邓明皆,新疆中兴房地产经纪股份有限公司,新疆浩鸿房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1302号上诉人（原审原告）：杨小强，男，1987年11月19日出生，汉族，江苏省邮电规划设计院有限责任公司新疆分公司设计人员，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：宋红祥，新疆赛德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓明皆，男，1987年2月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：陈建军，乌鲁木齐市新市区国律法律服务所法律工作者。原审被告：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代理人：王娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏明，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原审被告:新疆浩鸿房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：李颜杰，该公司经理。上诉人杨小强因与被上诉人邓明皆、原审被告新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴经纪公司）、原审被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司（以下简称浩鸿经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小强上诉请求：请求依法撤销一审判决的第三项，改判邓明皆支付我违约金16万元。事实和理由：我与邓明皆签订房屋买卖合同时约定了我通过公积金贷款支付剩余房款。我支付了26万元的房屋首付款后邓明皆却要求我变更贷款方式为商业贷款，我拒绝了邓明皆的要求，邓明皆不配合办理房屋过户，导致我没有继续履行合同义务，因此邓明皆应当向我支付违约金。房屋买卖合同是我起诉要求解除的，我与邓明皆并没有协商一致，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第九十三条认定我们是协商一致，适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。邓明皆辩称，经纪公司给杨小强核算，依据其缴费基数和工龄，公积金贷不出45万元。杨小强至今未将房屋首付款支付完毕，所以我与杨小强协商变更为商业贷款，但杨小强拒绝变更，因此房屋买卖合同不能履行的原因是杨小强的违约行为所致。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨小强的上诉请求。中兴经纪公司述称，一审法院对杨小强要求支付佣金的处理正确，对于违约金的问题与我公司无关。杨小强向一审法院起诉请求：1.解除杨小强与邓明皆签订的房屋买卖合同；2.邓明皆返还房款260000元；3.邓明皆支付违约金160000元；4.浩鸿经纪公司、中兴经纪公司返还款项11400元。一审法院认定事实：2016年5月7日，杨小强与邓明皆在浩鸿经纪公司的居间下签订一份《房屋买卖居间合同》，约定邓明皆将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区平川路198号和顺欧典花园9栋3单元201号房屋转让给杨小强。房屋建筑面积106.53平方米，总价款81万元，合同签订当日杨小强向邓明皆交付购房定金10000元，首付款370000元于2016年5月11日前支付给邓明皆，剩余转让款430000元以公积金按揭于银行下贷后付清，双方同意杨小强委托浩鸿经纪公司向公积金管理中心申办该房屋抵押贷款手续，应于签订合同后20个工作日内将办理贷款所需的全部证件资料交付浩鸿经纪公司，浩鸿经纪公司协助双方办理产权变更登记和贷款相关手续。杨小强在办理商业贷款手续前，应向浩鸿经纪公司支付按揭代办费3000元。本合同履行期间，按合同约定杨小强已将20%以上的房款支付给邓明皆，双方任何一方无正当理由不履行本合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。2016年5月7日，杨小强另与浩鸿经纪公司签订一份《佣金确认书》，约定佣金中买卖交易费8100元、代办服务费中按揭3000元、过户300元，合计11400元。上述合同签订后，杨小强于2016年5月7日支付邓明皆10000元，邓明皆向杨小强出具《收据》，内容“今收到杨小强交来购房订金10000元”。2016年5月11日，杨小强通过中国建设银行向邓明皆转账支付250000元，杨小强向邓明皆支付房款总计260000元。双方没有办理房屋交付手续。另杨小强于2016年5月11日支付佣金合计11400元，由中兴经纪公司出具收到佣金的收据。一审法院认为，合同一经成立，合同当事人均应当认真履行，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在杨小强与邓明皆签订房屋买卖合同后，杨小强共计支付邓明皆房款260000元，而双方合同约定杨小强应于2016年5月11日前支付首付款370000元，至今杨小强没有支付剩余房款，邓明皆亦没有向杨小强交付房屋，双方合同目的无法实现，现杨小强诉讼主张解除双方之间的房屋买卖合同，邓明皆也明确表示同意解除合同，双方关于解除房屋买卖合同问题已协商一致，可以解除合同。杨小强主张解除与邓明皆之间房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨小强与邓明皆之间房屋买卖合同解除后，邓明皆应将占有的260000元房款退还杨小强，杨小强主张邓明皆返还房款260000元的请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案中杨小强没有付清房屋首付款，也没有支付剩余房款，杨小强没有提供合法有效的证据证明邓明皆拒绝履行双方的合同，杨小强要求邓明皆支付违约金160000元缺乏事实和法律依据，该项主张一审法院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，而浩鸿经纪公司、中兴经纪公司与杨小强之间属于居间服务法律关系，二者不属于同一法律关系，因此，杨小强对浩鸿经纪公司、中兴经纪公司的全部诉讼请求本案中均不作处理，杨小强可另行主张。浩鸿经纪公司未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。综上，判决：1.解除杨小强与邓明皆之间的房屋买卖合同；2.邓明皆返还杨小强房款260000元；3.驳回杨小强对邓明皆的其他诉讼请求。本院二审期间，杨小强围绕上诉请求依法提交了录音证据4份，证明邓明皆及其母亲不同意杨小强公积金贷款，要求变更贷款方式支付剩余房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证，邓明皆对录音证据的真实性予以认可，关联性不予认可。中兴经纪公司认为与其无关，放弃质证。本院对杨小强提供的证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，杨小强与邓明皆签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。依据该合同约定，杨小强与邓明皆互负合同义务即杨小强于2016年5月11日前支付购房款370000元，再由邓明皆将房屋过户至杨小强名下，由杨小强办理公积金贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案杨小强在履行期限届满后未按约定向邓明皆履行给付房款义务，邓明皆拒绝为杨小强办理房屋过户手续是行使先履行抗辩权，邓明皆的行为不构成违约行为。对于是以公积金贷款或商业贷款方式支付剩余房款，是以邓明皆将房屋过户给杨小强为前提的，由于杨小强未按时支付房款导致邓明皆对其信任丧失，所以要求杨小强将贷款方式进行变更，本院对杨小强上诉认为邓明皆要求变更贷款方式是违约行为的理由，不能成立，本院不予支持。协商一致解除合同是指双方当事人就合同的解除、责任的分担及损失的分配等问题达成协议，协议一经达成即可导致合同解除；是双方对自身权利义务关系的重新安排、调整和分配。本案虽然杨小强诉至法院要求解除合同，在诉讼中邓明皆也认为合同无法履行同意解除合同，双方对解除合同的意思表示是一致的，但双方对解除合同的后果存在争议，故不属于协商一致解除合同。一审法院依据合同法第九十三条规定，属适用法律不准确，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不准确，但裁判结果正确，故对上诉人杨小强的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元（杨小强已预交），由杨小强负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐晓元审 判 员 卫 杨代理审判员 徐 岚二〇一七年五月三十一日书 记 员 杨 扬 百度搜索“”