（2017）冀10民终1449号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-03
案件名称
李多榜、香河佳龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李多榜,香河佳龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1449号上诉人（原审被告）：李多榜，男，1972年11月7日出生，汉族，住河南省台前县。委托诉讼代理人：王谦，北京市五泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：香河佳龙房地产开发有限公司，住所地香河开发区夏安公路南侧。法定代表人：韩建秋，该公司经理。委托诉讼代理人：刘琪，该公司职员。上诉人李多榜因与被上诉人香河佳龙房地产开发有限公司（以下简称佳龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日对本案当事人进行了询问。上诉人委托诉讼代理人王谦、被上诉人委托诉讼代理人刘琪到庭参加诉讼。现已审理终结。李多榜上诉请求：1、请求撤销河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3336号民事判决，依法改判驳回佳龙公司一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由佳龙公司负担。事实和理由：1、被上诉人无权解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。双方虽然明确约定了解除权的行使条件，但没有约定解除权的行使期限，上诉人亦没有进行催告，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定被上诉人己丧失解除权。2、一审判决适用法律错误。佳龙公司辩称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是关于法定解除权的约定，不适用约定解除权的情形。在上诉人没有催告的情况下，被上诉人可以随时行使解除权，不受时间限制。佳龙公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按照合同约定支付原告违约金12700元；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2011年4月，原告香河佳龙房地产开发有限公司与被告李多榜签订合同编号为20110408032号的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于香河县开发区京津公路东侧第0006安平小镇（幢）2单元0503号房屋一套，该商品房用途为住宅，建筑面积94.89平方米，单价为每平方米6692.4元，房屋总价款为635042元；被告按照按揭贷款方式按期付款，被告于2011年3月25日前向原告交纳房屋预测房价首付款191042元，房屋预测房价款的余额444000元做银行按揭贷款，被告须于2011年4月1日前交齐按揭贷款所需的各项资料，并办理按揭手续，如因被告原因未能按时办理，被告则从逾期之日起，按照主合同第七条承担违约责任；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理，（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告按合同约定向原告交纳了房屋首付款191042元。涉案房屋余款444000元，被告至今未做银行按揭贷款，至今未给付原告。现涉案房屋原告未交付被告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告以被告至今未能按合同约定的签订合同后7日内交齐按揭贷款所需的各项资料，并办理按揭手续为由，要求解除原、被告双方签订的合同编号为20110408032号的《商品房买卖合同》，被告辩称合同的解除权是一种除斥期间，应当在合同约定或法律规定的期限内行使，如果没有在此期间内行使，其解除权将丧失，合同中约定应在2011年4月1日前交清首付款，原告应当在2011年6月2日之后开始行使解除权，根据《商品房买卖合同司法解释》第15条第1、2款规定，原告起诉时间早已经超过了1年的除斥期间，故原告丧失了解除权，不同意解除合同。一审法院认为，被告向原告交纳房屋首付款191042元后，剩余房款444000元根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告做银行按揭贷款，根据该合同第六条第4项第三款：“买受人于2011年4月1日前交齐按揭贷款所需的各项资料，并办理按揭手续，如因买受人原因未能按时办理，买受人则从逾期之日起，按照主合同第七条承担违约责任”，一审法院认为，办理银行按揭贷款属于房屋买受人即本案被告履行《商品房买卖合同》应尽的义务，但银行按揭贷款被告至今未能办理完毕，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，故本案中因被告李多榜未能履行于合同约定期限内办理银行按揭贷款的义务，至今未能订立商品房担保贷款合同，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无法实际履行，该合同目的已无法实现，原告有权解除合同，故原告要求解除合同编号为20110408032号的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以确认。原告要求被告给付违约金12700元，被告不予认可。庭审中原告未提供任何证据证明其因被告未能如期办理银行按揭贷款、交纳剩余房款给其造成的具体损失数额，一审法院结合本案案情，对原告主张的违约金12700元不予确认，酌情认定由被告赔偿原告损失5000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告香河佳龙房地产开发有限公司与被告李多榜于2011年4月签订的合同编号为20110408032号的《商品房买卖合同》。二、原告香河佳龙房地产开发有限公司返还被告李多榜191042元。三、被告李多榜向原告香河佳龙房地产开发有限公司支付违约金5000元。本院二审期间，李多榜提交收款凭证一张，拟证明其于2011年4月6日向佳龙公司支付案涉房屋首付款191042元的情况。佳龙公司对该证据没有异议，本院予以采信。一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，佳龙公司与李多榜签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。李多榜在支付案涉房屋首付款191042元后，余款444000元未依约办理银行贷款，且在明知因其自身原因无法办理贷款的情况下，并未采取其他方式支付余款，怠于履行付款义务达数年之久，已以实际行动表明拒绝履行合同。一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。但在房价大幅上涨的情形下，解除合同于佳龙公司而言并未遭受经济损失，李多榜的违约责任应予免除。同时考虑房价上涨幅度较大的因素，基于公平原则，佳龙公司占用李多榜交付的房款应支付相应利息，本院酌定比照民间借贷按年利率24%给付，以191042元首付款为基数，自交付之日即2011年4月6日起计算至返还之日止。综上所述，上诉人李多榜部分上诉请求成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3336号民事判决第一项；二、撤销河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3336号民事判决第二、三项；三、香河佳龙房地产开发有限公司返还李多榜191042元并给付利息（按照年利率24%，自2011年4月6日起计算至返还之日止）。于判决生效后10日内履行。四、驳回香河佳龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费318元，减半收取159元，二审案件受理费318元，均由李多榜负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁德松审 判 员 任 浩代理审判员 郑培明二〇一七年五月三十一日书 记 员 崔占英 更多数据：搜索“”来源：