（2016）粤20民终4635号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2018-07-13
案件名称
中山市建融房地产实业发展有限公司、梁勤英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市建融房地产实业发展有限公司,梁勤英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4635号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市建融房地产实业发展有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德秀路28号。法定代表人：吴建钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭磊，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁勤英，女，1979年5月17日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：梁国胜，男，1968年9月12日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区，系梁勤英的丈夫。上诉人中山市建融房地产实业发展有限公司（以下称建融公司）与被上诉人梁勤英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人建融公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回梁勤英支付迟延交付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、涉案车位已经实际交付给梁勤英使用，一审庭审中，建融公司已向法庭提交了被上诉人实际使用该车位的照片。双方于2015年6月26日签订商品房买卖合同，约定车位的交付时间为2015年3月1日前，从双方签署的文件内容也可以推定涉案车位已交付给梁勤英。二、一审庭审中记录旁听人员发言，直接根据旁听人员的陈述认定建融公司未向梁勤英收取车位管理费缺乏事实依据。三、根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过60天的，出卖人应按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金。梁勤英向建融公司支付第二笔费用的日期为2015年6月26日，自2015年3月2日起按照70000元计算违约金错误。被上诉人梁勤英辩称，建融公司违约迟延交付车位，判决其支付迟延交付违约金合法合理，应予维持。一、梁勤英从未收到建融公司所称已开通权限的门禁卡，更未收到由建融公司出具的其他车库交付使用文件，涉案车位从未实际交付梁勤英使用。二、建融公司提出可推定涉案车位已交付的说法无事实依据，与常理不符。三、因车位一直未交付，建融公司当然未向梁勤英收取过车位管理费。一审庭审中，建融公司代理人不清楚相关事实，询问旁听的建融公司员工，该员工的陈述应当作为对案件事实的承认。梁勤英向一审法院起诉请求：1.建融公司返还购房款10000元；2.建融公司支付延迟交付违约金5530元；3.建融公司交付中山市坦洲镇德秀路××地下车库××号小车位的产权证书。建融公司向一审法院反诉请求：将建融公司和梁勤英于2015年6月26日签订的中山市商品房买卖合同第六条第一款的约定金额变更为80000元。一审法院认定事实：2014年9月12日，建融公司向梁勤英出具的收款收据中载明：兹收到梁勤英交来购车位定金40000元。2014年9月22日，梁勤英（认购方）与建融公司（出售方）签订水木清晖园认购书，约定：认购物业为中山市坦洲镇德秀路28号水木清晖园111号车位；认购价为人民币80000元；付款方式为一次性付款，认购方于签订本认购书时或之前交付定金40000元，在签订中山市商品房买卖合同当日或之前付清余款40000元；认购方按约定付清认购车位定金后，出售方于2014年10月1日前将该物业交付认购方使用；认购书还约定了其他内容。2015年6月26日，梁勤英（买受人）与建融公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定：该商品房为现房，座落为坦洲镇德秀路××地下车库××号小车位，总金额为70000元；付款方式为现金一次性付款，约定付款时间为2015年7月26日；出卖人应在2015年3月1日前，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过60天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，逾期超过60日的部分，自第61日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；合同还约定了其他内容。2015年6月26日，建融公司向梁勤英出具的收款收据中载明：兹收到梁勤英交来车位111号余额40000元。2015年9月10日，中山市地方税务局坦洲税务分局向梁勤英出具的税收缴款书计税金额或销售收入一栏中载明金额为70000元，税款为2100元。此后，双方发生纠纷，梁勤英向法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院另查明：2016年1月19日，建融公司为涉案车库办理了产权证，证号为：粤（2016）中山市不动产权第0009141号。一审庭审过程中建融公司同意将房地产权属证书交付给梁勤英，并确认没有向梁勤英收取过车位管理费。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。梁勤英与建融公司分别于2014年9月22日签订了水木清晖园认购书、2015年6月26日签订了中山市商品房买卖合同。水木清晖园认购书和中山市商品房买卖合同均为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当依约履行。但水木清晖园认购书和中山市商品房买卖合同中出现了车位价款约定不一致的情形，双方对此产生争议。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：一、中山市商品房买卖合同中约定的价款是否存在重大误解；二、建融公司是否存在逾期交付车位的违约行为。关于焦点一。重大误解是指表意人做出意思表示时，不知道其表示出来的意思与其内心真意不一致。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”梁勤英在2015年6月26日签订中山市商品房买卖合同当日在明知合同约定的价款为70000元的情形下仍向建融公司交付了车位尾款40000元（总计80000元），且建融公司出具给梁勤英的收据中并未注明所收金额中包括办证费用。梁勤英未能提交证据证明建融公司收取的款项中包括办证费用10000元，反而自行缴纳了税费2100元。因而一审法院认定中山市商品房买卖合同中约定的价款存在重大误解，梁勤英请求建融公司返还房款10000元的诉求一审法院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，建融公司主张将中山市商品房买卖合同中约定的金额变更为80000元的反诉诉求，一审法院予以支持。关于焦点二。建融公司不能举证证明已经通知梁勤英办理车位交接手续或已将车位交付梁勤英使用，亦不能举证证明梁勤英实际已经使用了涉案车位，且建融公司从未向梁勤英收取车位管理费。因而，一审法院认定建融公司未按合同约定将车位交付梁勤英。梁勤英主张建融公司支付2015年3月2日至2016年5月1日期间的逾期交付违约金5530元（具体计算为70000元×0.01%×60天+70000元×0.02%×365天=5530元），没有超过合同的约定，一审法院予以支持。关于建融公司向梁勤英交付中山市坦洲镇德秀路××地下车库××号小车位房地产权属证书的问题，建融公司确认该诉求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、建融公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁勤英支付2015年3月2日至2016年5月1日期间的延迟交付车位的违约金5530元；二、建融公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁勤英交付中山市坦洲镇德秀路××地下车库××号小车位的房地产权属证书；三、变更梁勤英与建融公司于2015年6月26日签订的中山市商品房买卖合同中约定的价款为80000元；四、驳回梁勤英的其他诉讼请求；若未按一审判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审本诉案件受理费188元，减半收取94元（梁勤英已预交），由梁勤英负担61元，建融公司负担33元（建融公司于一审判决生效之日起七日内迳付梁勤英）；一审反诉案件受理费25元（建融公司已预交），由梁勤英负担（梁勤英于一审判决生效之日起七日内迳付建融公司）。本院二审期间，被上诉人梁勤英提交了如下证据：1.涉案楼盘物业管理费收据清单，拟证明建融公司没有向其收取停车费；2.水木清晖园收楼通知书，拟证明建融公司在交付房屋时一般会发出通知；3.水木清晖园前期物业服务协议，拟证明车位使用费系交付车位后必须收取的费用。本院组织当事人进行了质证，上诉人建融公司确认上述证据的真实性、合法性，不确认与本案争议事实的关联性。本院另查明，根据建融公司一审提交的照片，涉案车位上并未停置车辆。一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为，建融公司是否应承担向梁勤英承担迟延交付车位的违约责任。关于该争议焦点，本院作如下分析：首先，建融公司向梁勤英交付的标的物为车位，建融公司作为专业的房地产开发商，对其出售的车位是否交付理应有完整的交付记录。建融公司未能向法院举证证明该公司与梁勤英之间就涉案车位存在交付手续，亦不能举证证明梁勤英实际使用了涉案车位，其向一审法院提交的车位照片，仅能证明涉案车位实际存在，不能证明其已向梁勤英交付了该车位。建融公司关于通过合同约定的交付时间可推定该车位已实际交付的主张，本院认为，在没有交付记录和使用记录的情况下，仅凭约定的交付日期不能推定涉案车位已经交付。综上，本院对建融公司关于涉案车位已实际交付的主张不予采信，建融公司应承担迟延交付的违约责任。其次，关于违约金计算标准，建融公司主张合同约定的以已付购房款为基数计算违约金，应当是以该公司迟延交付时梁勤英已付的购房款为基数，梁勤英于2015年6月26日才支付完全部购房款，2015年3月2日至2015年6月25日的违约金基数应当以梁勤英当时已付的40000元起算；梁勤英主张违约金计算基数应当以其起诉时的已付购房款为基数起算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案合同条款系建融公司制作的格式条款，故本院对建融公司关于已付购房款的解释不予采信，对梁勤英关于已付购房款的解释予以采信，认定计算违约金基数的已付购房款，应当以梁勤英向一审法院起诉时的已付购房款为准。根据已查明的事实，梁勤英于向一审法院起诉之时已向建融公司支付购房款80000元，一审判决认定建融公司以70000元为基数计算违约金并未超出梁勤英起诉时已付的购房款，且梁勤英对此未提起上诉，故本院对一审认定的违约金计算标准予以维持。综上所述，上诉人中山市建融房地产实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市建融房地产实业发展有限公司已预交），由中山市建融房地产实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年五月三十日书 记 员 魏丹丹 更多数据：