（2017）苏0583民初5574号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2017-07-25
案件名称
5574金庆余、沈银珠与昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金庆余,沈银珠,昆山东方云顶广场有限公司,昆山红枫房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5574号原告：金庆余，男，汉族，1938年7月8日生，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：黄莹静，上海嘉路律师事务所律师。原告：沈银珠，女，汉族，1949年3月1日生，住同上，系原告金庆余配偶。委托诉讼代理人：黄莹静，上海嘉路律师事务所律师。被告：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号，组织机构代码78498281-4。法定代表人：单建珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱建龙，该公司员工（同时代理两被告）。被告：昆山红枫房地产有限公司，住所地昆山市巴城镇阳澄湖路，组织机构代码72799891-6。法定代表人：胡方云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱建龙，该公司员工（同时代理两被告）。两原告金庆余、沈银珠与两被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2017年5月4日公开开庭审理。两原告金庆余、沈银珠的共同委托诉讼代理人黄莹静和两被告东方云顶公司、红枫公司的共同委托诉讼代理人钱建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告金庆余、沈银珠向本院提起诉讼请求：1、判令被告东方云顶公司支付原告到期租金109584元；2、判令被告东方云顶公司赔偿原告逾期付款责任金109584元自2012年12月21日其按银行同类贷款利率计算利息至被告实际付清之日止，暂计算至2016年12月20日为32136元；3、判令被告红枫公司承担本案不可撤销的连带担保责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其诉请：逾期付款违约金从2012年4月1日开始计算至实际支付之日止，按日万分三计，其余不变。事实与理由：2005年03月18日，原告与两被告同时签订了《昆山市商品房购销合同》和《租赁及委托经营管理合同》，一次性购买被告红枫公司开发的江苏昆山市巴城镇湖滨南路1098号XX广场公寓楼XX幢XX层XX号商品房，同时将所购得商品房租赁给被告东方云顶公司用于酒店经营，租期十年，被告每月支付原告租金，标准为购房价格+装潢费用总价的8%，被告红枫公司对被告东方云顶公司承担不可撤销的连带担保责任。被告东方云顶公司仅支付了共计72个月中的35个月租金，逾期期间未支付租金，月租金标准为2962元计拖欠租金109584元。后经原告多方催讨，被告均未能如约支付。现原告为维护自身合法权益，特诉诸法院。被告东方云顶公司、红枫公司共同辩称：从原告提供的银行对账单中可以看出XX号楼XX室的月租金为2836元，从2012年4月1日至2015年3月31日止共欠付租金月数为36个月，共欠付租金102096元。逾期付款责任金累计拖欠总月数为666个，计算至8%固定回报十年期满，金额为16998.98元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：一、两原告系夫妻关系。2005年03月18日，两原告与两被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，购买被告红枫公司开发的江苏昆山市巴城镇湖滨南路1098号XX广场公寓楼XX幢XX层XX号商品房一套。同日，两原告作为甲方、被告东方云顶公司作为乙方、被告红枫公司作为担保方签订《租赁及委托经营管理合同》一份，合同载明：1、甲方将上述商品房作为广场公寓经营使用，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户第二天开始，为期十年，租赁期内甲方将该物业租赁给乙方；2、甲方将该物业的装潢工程按每平方米3000元的包干全价委托乙方进行；3、乙方免收甲方装潢费用，租赁期前四年甲方不收取乙方租金，自租赁期第五年开始，乙方每月以现金形式（全年12次）向甲方支付租金，支付标准为该物业购置价格+装潢费用总价的8%向甲方支付（其中第五年支付总价的10%）；4、租赁期满至土地使用权年限截止之日为委托经营管理期，甲方将该物业委托乙方经营管理；5、合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之约定的，甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三/日）并可解除合同；6、甲乙双方承担因其违约而产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同；7、如乙方违反合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担起违约责任，担保方对此承担不可撤销连带担保责任。二、位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号一区XX广场XX号楼XX室的房产（建筑面积42.54平方米）于2011年04月02日登记两原告名下。同时，两原告实际另外购买了被告开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号一区XX广场XX号楼XX室的上述涉讼房产（建筑面积51.87平方米）于2011年04月15日登记两原告名下。该套房屋也由本案被告承租。合同签订后被告东方云顶公司按约开始向原告支付当月租金，但未能持续支付租金。庭审中，原告对逾期付款违约金从2012年4月1日开始计算无异议，并明确计算至实际支付之日止，按日万分三计。根据原告提供的银行流水显示：从2011年1月份开始，被告东方云顶公司支付两原告租金或是3458元和2836元，或是直接将前述两套房屋的租金的合计数6294元支付两原告，最后四笔付款时间和金额分别为：2012年1月6日6294元、2012年3月5日6294元、2012年3月30日6294元、2012年11月21日6294元。上述事实由购房合同、房产权属证书、租赁及委托经营管理合同、银行流水一份、公证书、承诺书等及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中两原告与被告东方云顶公司签订的合同中明确约定，从租赁期开始被告有义务向原告支付一定比例的租金收益，现被告怠于履行该义务，引起纠纷的责任在于被告，故被告应该承担支付原告拖欠租金的责任，同时原告有权就合同约定之违约条款向被告主张逾期付款违约金。至于欠付月租金标准及欠付租金月份数双方表述不一。根据对原告提供的银行流水分析，本院认为，被告欠付月租金标准为就是3458元，以正常情况迟延一个月支付租金，最后四笔的租金对应的实际应当支付租金的日期为2011年12月、2012年1月、2012年2月和2012年3月，该事实和被告答辩意见一致，也就是说，被告所述“XX号楼XX室的月租金为2836元，从2012年4月1日至2015年3月31日止共欠付租金月数为36个月，共计欠付租金102096元”属实，对此原告无异议。据此，本院认定，被告欠付原告的总租金金额为102096元（2836*36）。至于逾期付款违约金，2012年4月份的租金从2012年5月1日起按日万分之三计算至被告实际付清之日止，逐月计算，依次类推，2015年的3月份的租金从2015年4月1日起按日万分之三计算至被告实际付清之日止，计算基数均为2836元。按照合同约定，被告红枫公司为被告东方云顶公司合同之债的连带保证人，因尚在保证期间内，故被告红枫公司对被告东方云顶公司的付款义务承担连带给付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付两原告金庆余、沈银珠从2012年4月1日至2015年3月31日止欠付租金共计102096元并偿付两原告相应逾期付款违约金（计算方式：2012年4月份的租金从2012年5月1日起按日万分之三计算至被告实际付清之日止，逐月计算，依次类推，2015年的3月份的租金从2015年4月1日起按日万分三计算至被告实际付清之日止，计算基数均为2836元）。二、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的上述付款义务承担连带给付责任。三、驳回两原告金庆余、沈银珠其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3018元，减半收取1509元，由两原告共同承担83元，两被告共同承担1426元。该款原告已经预交，本院不再退还，两被告负担部分在履行上述付款义务时一并支付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 沈中昊二〇一七年五月三十日书记员 陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 来自