（2017）豫01民终6239号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2017-06-28
案件名称
吕改军、吴华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕改军,吴华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6239号上诉人（原审原告、反诉被告）吕改军，男，1971年10月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人王朋勇，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人王菲，河南有道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）吴华，女，1989年9月6日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人连江涛，河南豫龙律师事务所律师。上诉人吕改军因与被上诉人吴华房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年5月13日，吕改军与吴华及郑州房朝房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“吴华购买吕改军所有的位于中原区××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××），房屋价款553000元，吴华于合同签订时支付佣金3000元及定金10000元，吕改军同意定金由郑州房朝房地产经纪有限公司暂为保管；付款方式为按揭贷款方式，双方共同到贷款银行办理按揭贷款手续；吴华应在网签时，将首付款（以银行审批为准）存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款（以银行审批为准），由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付吕改军；房屋无按揭抵押贷款，双方在合同签订之日起60个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；双方网签后，如任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定总房价款1%的违约金”。当日，吴华向郑州房朝房地产经纪有限公司交纳定金10000元、佣金及综合保障金5765元。2016年8月10日，双方在郑州市房屋登记交易中心办理了网签手续，签订了《郑州市存量房买卖合同》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，约定房屋成交价款为543000元，吴华应于2016年8月10日前向吕改军支付房款113000元，领取房屋所有权证时支付余款430000元，余款在监管资金专用账户存放。网签当日，吴华出具欠条一份载明“经三方达成协议，买方吴华向卖方吕改军支付5000元作为补偿，约定时间8月25日，吕改军把房屋钥匙交付吴华，吴华把首付款113000元及补偿金5000元合计118000元支付吕改军”。吴华于2016年9月18日向吕改军转款118000元，因双方关于违约金、房屋交付方式、首付款支付时间等问题存在争执，吕改军在收取113000元首付款，剩余5000元退回给吴华，期间双方与中介又经多次电话及当面协商均未达成一致意见，故诉至本院请求解决。原审法院认为，吕改军与吴华签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方应依照合同约定履行自己的义务，本案吴华要求吕改军协助其办理房屋过户手续及腾空房屋，吕改军表示配合，故吕改军应依约协助吴华办理房屋所有权移转登记手续并履行交付房屋的义务。关于吕改军主张吴华向其支付154840元违约金的诉请，吴华辩称双方已就合同约定的首付款支付时间及履行方式做出变更，本院认为，结合双方提供的证据及陈述，尚不足以证明双方已就《房屋买卖合同》部分条款的变更达成合意，对支付首付款的时间做出了变更，在双方就合同履行产生分歧时，依据合同约定，吴华应依照合同约定及时履行其支付首付款的义务，鉴于吴华未按约定时间履行其义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，《房屋买卖合同》约定每逾期一日，违约方向守约方支付总房价1%的违约金，本院认为，当事人在履行合同过程中存在的违约行为分为根本违约、一般违约及轻微违约，结合本案实际，双方在网签当日就存在争执，在随后的协商沟通过程中，吴华逾期支付首付款的行为非主观恶意，迟延支付应属轻微违约，故本院酌定吴华向吕改军支付违约金10000元，对吕改军过高部分的主张不予支持。关于吕改军在诉讼过程中称，其准备购买房屋，因吴华未及时支付首付款导致其购房损失的问题，本院认为，购房存在看房、与房屋所有权人就购房细节达成合意、交纳定金、支付中介佣金、签订购房合同等多项事实行为构成，吕改军主张其存在购房损失的事实不能提供完整证据链予以证明，其在网签后至其收到首付款期间是否购买房屋尚存在不确定性，且吴华的迟延支付行为与吕改军所称的购房损失也不必然产生直接因果关系，也不属于吴华在订立合同时能够预见到或者应当预见到的因违��合同可能造成的损失，故本院对吕改军的该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吕改军与吴华继续履行双方签订的房屋买卖合同；二、吕改军自本判决生效之日起三十日内，协助吴华将位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××）所有权变更过户至吴华(身份证号)名下；三、自本判决生效之日起三十日内，吴华按双方签订的《郑州市存量房买卖合同》约定，支付吕改军剩余购房价款（430000元）；四、自本判决生效之日起四十日内，吕改军向吴华交付位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋；五、吴华于本判决生效之日起十日内支付吕改军违约金10000元；六、驳回吕改军过高部分的诉讼请求。��果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元（已减半收取），由吕改军负担1588元，吴华负担110元；反诉费4665元（已减半收取），由吕改军负担。宣判后，吕改军不服原审判决，向本院提起上诉称：我出售房子的初衷为了换一个大房子，急于得到首付款，但吴华在我多次催促下仍然超过约定时间一个多月才将首付款支付给我，而当时房价已经涨到我无力购房的地步。吴华理应按照合同约定支付违约金，我酌定主张违约金154840元属于合理要求，并不属于法律规定的违约金过高。且因中介将房本丢失，无法办理过户手续，二审中我提交补办房本的证据，证明我一直积极履行义务，没有任何违约行为，原审判决认定我违约，要求我继续履行合同并承担反诉费用没有依据。请求二审法院予以改判支持我的诉请，驳回吴华的反诉请求或发回重审。吴华答辩称：我虽然超出约定时间支付首付款，但是因为中介通知吕改军办理但因吕改军外出原因导致网签延期。后吕改军提出给他5000元补偿，经中介协调，我出具了欠条，网签当日双方存在首付款支付节点争执等，中介出具有证明。我主观上不存在故意或过失，原审判决酌定我支付违约金1万元是合理的，我也按照判决已经履行了。吕改军恶意从中介拿走房产证，拒不交付房屋钥匙、办理过户。我已经支付首付款，余款支付至吕改军名下的监管账户，已经履行完毕全部款项的支付义务，法院支持我反诉请求正确。请求二审法院予以维持。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：本案中吕改军主张吴华未按合同约定期限支付首��款，应承担相应违约责任。吴华提供相应证据证实双方在网签当日就存在争执，吴华主观上不存在恶意违约。原审结合全案实际，对吴华应承担的违约金予以酌定，并无不当。因双方已经发生诉讼，吴华提起反诉要求吕改军继续履行合同义务，理由正当。故吕改军的上诉理由，没有充分证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3396元，由吕改军负担。本判决为终审判决。审判长 张建军审判员 崔凤茹审判员 陈 赞二〇一七年五月三十日书记员 黄莉敏 微信公众号“”