（2017）吉0202民初1059号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2017-07-19
案件名称
韩凤荣、田野与吉林市恒大永盛房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩凤荣,田野,吉林市恒大永盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十五条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百三十条，第一百四十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1059号原告：韩凤荣，女，住船营区南昌路。委托代理人：马秀义，吉林市江城法律服务所法律工作者。原告：田野，男，住船营区南昌路。被告：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地昌邑区珲春中街777号恒大华府销售中心102室。法定代表人：胡志宽，该公司总经理。委托代理人：张思嘉，该公司法务工作人员。原告田野、韩凤荣诉被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩凤荣的委托诉讼代理人马秀义、原告田野、被告恒大公司的委托代理人张思嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩凤荣、田野向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、返还购房款1381896元，房产证印花税1292.96元，维修基金9157.44元，小计：1392346.40元；3、给付利息135690.83元（5.6%除365天）*1381896*640天（2015年3月15日起至2016年12月31日），以后利息另行计算；4、给付违约金13818.56元；2、3、4项，合计1540855.79元；5、承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月15日，原告通过售房沙盘与被告达成口头协议，原告购买被告开发的恒大华府二期xx号190.78平方米的营业房，并于当天交付了全额房款、房产证印花税、维修基金三项1392346.40元,2015年4月30日双方正式签订了《商品房买卖合同》，开发商开具了房款、印花税、维修基金收据。该房为预售房，售房沙盘体现，该商品房右侧为草地，商品房的正面直通大道，地理条件非常好，适合做各种买卖。2016年我们发现右侧草地变成了地下车库，地上起了两层，地下车库的出入口直接占用了营业房屋的门前，门前直通大道方向铺设了绿化带，这两点改变，使我们的营业房价值大打折扣，直接影响了营业用房使用价值，发现这一问题后，我们要求退房，开发商始终不同意，经我们调查，开发商于2016年5月13日调整了规划，调整后的规划与沙盘严重不符，商品房买卖合同第六章第14条规定（一）双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同，（二）......（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。规划变更后，开发商始终没有书面通知我们买受人，2016年11月21日在协商无果的情况下，我们向开发商发出了解除商品房买卖合同通知书，时至今日开发商未给我们做出任何答复。双方约定的解除合同条件已经成就，根据合同法的相关规定，请求法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款、印花税、维修基金1392346.40元，赔偿利息损失135690.83元，给付违约金13818.56元，并承担本案的诉讼费用。被告恒大公司辩称:一、原告无权利解除合同，被告不应返还原告诉求所要的款项。按照合同约定被告没有更改规划、设计。原被告双方签订的《补充协议》（附件十一）第六条已经明确约定“双方同意本合同第十四集及十五变更如下：本商品房项目分为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。”另外，原被告于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号XX）第十条第二项约定“公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可证为准）1、小区绿地率：2016-8-31达到设计要求；2、小区内非市政道路：2016-8-31达到设计要求；3、规划的车位、车库：2016-8-31达到设计要求……”因此，不存在原告所述2016年5月13日调整了规划，被告完全按照合同约定及市政规划许可建设施工履行义务，并没有原告所述的违约行为。二、原被告签订的《补充协议》（附件第十一）第九条第一款第四项已经明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正是要约及内容，出卖人不因上述广告、宣传资料二承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受气约束。”综上，原告要求解除合同并返还所有款项不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告韩凤荣与田野系母子关系。2015年3月15日两名原告根据沙盘展示购买了被告开发的恒大华府二期XX号190.78平方米的营业房，并支付购房款及附属款项1392346元，同年4月30日双方正式签订了《商品房买卖合同》（预售），被告开具了房款、印花税、维修基金收据。沙盘展示营业房屋的右侧为绿地，正前方有一条小路直通大道。2016年5月13日被告经有关部门批准调整了规划，调整后的规划，将原告购买的营业房屋的右侧的草地变更为地下车库，车库的出入口经过营业房的门前，地下车库出入口上又盖了两层楼，营业房正前方直通大道的小路变更为绿化带。经有关规划部门和设计部门变更对小区变更规划后，被告未通知原告。原告发现问题后，要求解除合同，并于2016年11月21日向被告书面通知解除《商品房买卖合同》（预售）。经双方协商未果，原告诉至本院。认定上述事实的证据有，双方当事人的当庭陈述及原告提供的银行支付凭单、预售商品房买卖合同、收据、沙盘照片、建设工程规划许可证副本、解除商品房买卖合同通知书，及被告提供的商品房买卖合同（预售）等。被告提供沙盘温馨提示照片，用以证明被告的沙盘仅为示意用途，实际建设结果会与本模型效果存在区别，最终交付结果以政府核准及双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，本模型对项目外周围环境的效果示意，不意味着本公司对此作出的承诺，要求工作人员热情接待客户，由于口头传递不具有确定性，最终以本公司向客户提供的证实文字资料为准，买卖双方权利及商品房买卖合同协议为准，但被告未能提供其他相关证据相佐证，本院不予采信。本院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，系双方当事人间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应当认定为合法、有效。原告购买的商品房为商铺，周边环境对其具有重大的利害关系。原告根据被告公开展示的沙盘购买商品房系其对被告的信任，但被告明知变更规划后的房屋将对原告造成重大影响而未能按约及时向原告书面通知，且变更规划后的该房屋根本改变了原告购买该房屋的原有目的并造成重大影响，因此应当认定属于违约，应承担违约责任。因被告的过错原告依据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定于2016年11月21日向被告书面通知解除《商品房买卖合同》（预售）通知书，即原告主张解除《商品房买卖合同》（预售）的条件已成就，其诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告韩凤荣、田野与被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》（预售）于2016年11月21日解除；二、被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩凤荣、田野一次性返还返还购买款1381896元、房产证印花税1292.96元、维修基金9157.44元，合计1392346.4元，并以1392346.4元为基准，自2016年11月21日起至返还之日止按年利率5.6%计算支付利息；三、被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩凤荣、田野一次性给付违约金13818.96元；四、驳回原告韩凤荣、田野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18677元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 南相禄人民陪审员 孟庆淼人民陪审员 吕吉英二〇一七年五月三十日书 记 员 李 晓 更多数据：搜索“”来源：