（2017）甘0105民初339号

裁判日期: 2017-05-30

公开日期: 2017-09-20

案件名称

兰州某某物业管理有限责任公司和范某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

兰州市安宁区人民法院

所属地区

兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兰州某某物业管理有限责任公司,范某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条

全文

甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0105民初339号原告：兰州某某物业管理有限责任公司，地址兰州市安宁区安宁西路255号。法定代表人：张政，该公司经理。委托诉讼代理人：白春民，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告范某某，女，汉族，住兰州市西固区。原告兰州某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司）与被告范某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人白春民、被告范某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年11月18日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出所租赁的房屋；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金310588元、物业费6210元、采暖费21463元、水电费6200元、违约金129683.60元；3、被告承担本案诉讼费及律师代理费。事实与理由：2013年11月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁兰州市安宁区安宁西路255号1楼170平方米门面房，租赁期限自2013年11月至2018年11月19日止，用途为商铺，前两年租金每年为173400元，后三年按照市场行情商定租金。然而被告从2015年11月19日起开始未予缴纳租金。2016年12月12日，被告搬出其物品不再经营，原告多次联系被告要求补缴各项费用，若不再经营双方签订解除房屋租赁协议，减少双方损失，但被告置之不理。截止2017年2月28日，被告拖欠原告房屋租金310588元、取暖费21463元、水电费6200元、物业费6120元。根据合同约定，被告应支付违约金129683.60元。同时合同约定，被告未按照约定日期缴纳任何一项费用超过10天的，原告有权解除合同。被告的行为给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。被告范某某辩称，因原告单方增加房租，暖气费按照1.5倍收取，财务账目混乱，且原告在2016年10月通知被告缴纳高达300多万元的房租及滞纳金，面对高额费用，被告无力缴纳，迫于无奈于2016年12月20日搬离承租房屋，原告更换了房屋门锁。但本案中原告主张各项费用仍计算至2017年2月25日，属于明显不合理，请求法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：涉案承租房屋位于兰州市安宁区安宁西路255号（丰润花园小区）1号楼，建筑面积170平方米，系甘肃省白龙江林业管理局（以下简称白龙江林业管理局）所有。原告某某物业公司隶属于白龙江林业管理局，丰润花园1号楼一、二层商铺系白龙江林业管理局转产开发项目，全部委托原告某某物业公司进行日常经营和物业服务管理及对外出租经营，其房租费、水电费、物业费由某某物业公司代收管理，房租收入适时上交白龙江林业管理局。2013年11月18日，白龙江林业管理局与被告范某某签订《房屋租赁合同》一份。约定：由被告范某某承租白龙江林业管理局所有的兰州市安宁区安宁西路255号（丰润花园小区）1号楼建筑面积为170平方米的门面房，用途为商铺，租赁期限为五年，自2013年11月20日起至2018年11月19日止；租金及支付方式：前两年（2013年11月20日至2015年11月19日）每月租金为85元/平方米，年租金为173400元，后两年（2015年11月20日至2017年11月19日）按市场行情商定租金，第五年仍按市场行情商定租金；承租方于合同生效之日起3日内向出租方支付首期一季度的租金43350元，此后每季度的首月3日将该下季度租金一次性交清，出租方提供有效的收款凭据；承租方在合同生效之日起3日内交付租房押金40000元，租赁期满后退还承租方，但不含利息；承租方承担的费用（物业管理费、垃圾处理费、水电费、电话费、停车费、取暖费等），收取标准依据物业公司当年标准执行，取暖费每年取暖期开始前一次交清，其他费用与房屋租金同时一次性交清，出租方不得擅自增加本合同未明确的费用项目；承租方未按约定交费日期缴纳任何一种费用超过10天的，承租方有权解除合同；承租方逾期缴纳本合同约定相关费用，逾期每日按应缴费用的3%收取滞纳金；超过20日内不交清应缴费用及滞纳金，原告有权终止合同，并收取应缴费用2倍的违约金；在租赁期内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，承租方应按合同年租金20%向出租方一次性支付违约金等等。合同签订后，双方实际交接房屋并实际履行合同。被告使用房屋经营可丽美专业减肥店，后改为FM元素酒吧。2015年11月1日，原告向被告送达《兰州某某物业管理有限责任公司关于调整商铺租金的通知》，通知被告自2015年11月21日至2017年11月19日房屋租金标准统一按每平方米100元收取。被告不同意按每平方米100元支付租金，故对合同约定的第三年即2015年11月20日之后的房屋租金开始拖欠不予缴纳。原告分别于2015年12月10日、2016年2月6日、2016年4月6日、2016年7月6日、2016年10月9日、2016年12月1日，向被告送达《欠费催缴通知书》，要求被告交清所欠房租、物业、水电等费用，逾期将按合同约定，对欠缴期间按千分之三计算滞纳金和二倍违约金。但被告仍未缴纳房屋租金及物业、水电等费用。2016年11月10日，被告未向原告通知，擅自搬离商铺，不再经营，仅留少许物品在屋内。原告获知情况后，经与被告电话联系，确认被告不再承租商铺，遂原告将商铺换锁后空置至今。对于房屋租金及其他各项费用：1、庭审中，双方均认可截止2015年11月20日止，被告已向原告缴纳房屋租金数额为342212元。原告主张被告欠缴房屋租金期间为2015年11月20日至2017年5月19日，按每月100元/平方米计算计306000元，加上之前欠缴租金4588元，合计欠缴租金数额为310588元。被告认为2015年11月20日前的租金已全部缴纳完毕，同时租金应计算至2016年11月10日被告搬离商铺时止，不应继续计算。2、原告主张被告欠缴物业费期间为2015年11月20日至2017年5月19日，按每月2元/平方米计算，计6210元。被告认为其已于2016年11月10日搬离商铺告知原告不再承租，故物业费应计算至2016年11月10日止，不应继续计算。3、诉讼前，原告按照1.5倍向被告收取采暖费，理由为被告装修时铺设了地暖。庭审中，原告主张被告欠缴采暖费的期间为2014-2015年度及2015-2016年度共计两个年度采暖费合计21463元。被告辩称已缴清2014-2015年度采暖费，但被告未提供缴费凭据予以证明。4、庭审中，双方均认可欠缴水电费数额为6200元。本院认为，合同一经合法成立，对当事人即具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不得擅自变更或解除合同。白龙江林业管理局与被告范某某签订租赁合同时，对于房屋租金明确约定前两年租金每年为173400元（2013年11月20日至2015年11月19日，每月85元/平方米），后三年按照市场行情商定租金。虽原告向被告发放了调整商铺租金的通知，但租金价格系原告单方制定，未与被告协商一致，故依法推定为租金价格未变更，涉案房屋租金仍应继续按照每月85元/平方米收取。被告范某某于履行期限届满之前2016年12月10日自行搬离承租房屋，其以自己的行为表明不再履行该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，原告享有依法解除合同的权利。故原告要求解除合同及被告腾空租赁房屋的诉请符合法律规定，依法应予支持。被告已以自己的行为表明且在原告与被告电话联系后明确表明不再履行合同，在此情况下，原告已知合同已实际不可能再继续履行，原告应积极采取补救措施，在收回房屋后及时将铺面房另行出租或作他用，但原告将房屋空置至今，要求被告按照合同约定租金支付房租显然不合理，被告应承担的民事责任为违约责任而非支付房租的责任。故被告将租金计算至2017年5月19日的主张不应得到支持，依法应自2015年11月20日计算至2016年12月10日止，另加上被告之前欠缴的租金4588元，合计数额为被告应支付租金数额，据此，被告应支付租金数额为187621元（85元×170平方米×12月＋85元×170平方米÷30天×20天＋4588元）。同理，物业费亦应自2015年11月20日计算至2016年12月10日止，被告应缴纳物业费按每月2元/平方米计算，计4307元(2元×170平方米×12月＋2元×170平方米÷30天×20天）。双方对欠缴水电费6200元的数额无异议，故被告理应依约缴纳。对于采暖费，被告辩称已缴清2014-2015年度采暖费，但未提供缴费凭据予以证明，故对被告的辩解意见不予采纳；原告主张2014-2015年度及2015-2016年度共计两个年度的采暖费的请求，应予支持，但应按照政府规定标准计算。依据政府规定标准，2015年11月—2016年3月按照每月10.70元/平方米计算采暖费应为9095元，2016年11月—2017年3月按照每月9.20元/平方米计算采暖费应为7820元，合计被告拖欠采暖费为16915元（9095元＋7820元）。对于上述各项欠费，被告理应向原告支付。关于原告提出的因上述欠缴费用产生逾期违约金67566元及被告中途退租应支付的违约金62117.60元，合计违约金129683.60元的诉讼请求。本院认为，合同约定“逾期缴纳本合同约定相关费用，逾期每日按应缴费用的3%收取滞纳金；超过20日内不交清应缴费用及滞纳金，出租方有权终止合同，并收取应缴费用2倍的违约金；在租赁期内，承租人未经出租人同意，中途擅自退租的，承租人应按合同年租金20%向出租人一次性支付违约金”，其中被告欠缴房租出于原告未经协商擅自上涨租金，系事出有因，被告欠缴采暖费出于原告单方按照政府规定标准的1.5倍收取，亦系事出有因，被告迟延缴纳房租及采暖费系履行抗辩权利，不构成违约，不应计算迟延付款违约金；但被告拖欠物业费及水电费的行为构成迟延付款的违约责任，应按照合同约定承担迟延付款违约金，原告按照拖欠金额的2倍主张逾期付款违约金符合合同约定，故应支持逾期付款违约金数额为21014元【物业费4307元＋水电费6200元）×2倍】；被告中途擅自退租，符合合同约定的中途擅自退租承租人应按合同年租金20%向出租人一次性支付违约金的情形，故被告应承担擅自解除合同的违约金34680元（173400元×20%）。以上合计被告应承担违约金数额为55694元（21014元＋34680元）。关于原告提出的律师费的诉讼请求，因被告范某某与白龙江林业管理局签订的《房屋租赁合同》中并未对该项事项进行约定，且无法律依据，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除甘肃省白龙江林业管理局与被告范某某于2013年11月18日签订的《房屋租赁合同》，被告范某某于本判决生效之日起30日内腾空租赁房屋交于原告兰州某某物业管理有限责任公司。二、被告范某某于本判决生效之日起30日内向原告兰州某某物业管理有限责任公司支付拖欠房屋租金187621元、物业费4307元、采暖费16915元、水电费6200元，合计215043元。三、被告范某某于本判决生效之日起30日内向原告兰州某某物业管理有限责任公司支付因迟延付款及擅自解除合同应承担的违约金合计55694元。四、驳回原告兰州某某物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，由被告范某某负担，与上述欠款一并付清给原告兰州某某物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，义务方在履行期间内拒不履行其义务的，权利方应在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，否则视为放弃执行。审判员　　雷文霞二〇一七年五月三十日书记员　　韩晓璐 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