（2016）内0105民初8858号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2017-10-30
案件名称
呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会与内蒙古名都房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会,内蒙古名都房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初8858号原告：呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会。法定代表人:王有全，村委会主任。委托诉讼代理人：陈庆波，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠贵，北京市康达律师事务所律师。被告：内蒙古名都房地产开发有限责任公司。法定代表人：李晓冰，董事长。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建春，内蒙古合德律师事务所律师。原告呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会（以下简称东瓦窑村委会）与被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称���都房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，于2016年12月29日、2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告东瓦窑村委会的法定代表人王有全及委托诉讼代理人陈庆波，被告名都房地产的委托诉讼代理人李勇胜、宋建春到庭参加诉讼。本案现己审理终结。东瓦窑村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理名都公寓楼四层房产的产权登记；2.判令被告支付逾期办理产权登记的违约金（自2014年12月1日起到办理产权登记日止，以每逾期一日支付一万元的标准计算违约金；截止本案起诉日，违约金为700万元）。诉讼过程中东瓦窑村委会变更诉讼请求为：1.判令被告立即协助原告办理名都公寓楼四层房产的不动产登记；2.判令被告支付逾期办理产权登记的违约金（自2014年12月1日起到办理产权登记日止，以每逾期一日支付一万元的���准计算违约金；截止本案起诉日，违约金为700万元）。事实和理由：为联合开发名都公寓楼，原、被告于2007年11月20日签订《联合开发综合办公楼协议书》，约定：对于在名都公寓楼项目中拆除的原告的6909㎡房产，按照拆一还一的方式进行置换。2011年6月16日，原、被告签订《回迁意向协议》，约定：原告的置换面积为6909㎡，其中1-5层每层为1323.7㎡，6层为290.5㎡；院内平房369.54㎡置换为相同面积的地下车库。2012年9月20日，原、被告签订《资产置换合同》，合同约定：一是将原告所有的名都公寓楼1-6层的总计为6909㎡的房产，全部置换为名都公寓楼四侧整层（面积计为7563.85㎡）；二是被告应不晚于2014年11月30日前按照原告要求办理完产权登记；三是若被告逾期为原告办理房屋产权登记的，则每逾期一日向原告支付违约金壹万元。合同签订后，原被告双方按照约定对名���公寓楼四层房产进行了交房验收。但是，关于产权登记事宜，原告虽屡次催促，被告却至今没有为原告办理产权登记。为维护自身合法权益，特依据合同约定及法律规定提起诉讼，望判如所请。名都房地产辩称，一、本案所涉法律关系为回迁安置的法律关系。原、被告双方形成的回迁安置法律关系，并非商品房买卖法律关系，依据房产部门关于回迁安置住户办理房屋产权证的特殊要求，原告作为被拆迁户，如需办理房屋所有权证，则需要提供回迁证和拆迁办出具的格式《房屋回迁安置合同》；二、原告没有办理回迁证，无法办理后续手续。原告一直无法向被告提供回迁证，导致被告无法为原告办理房屋所有权证，其责任在于原告，与被告无关，原告应为不能按时办理房屋所有权证承担法律责任；三、按照回迁安置关系办理房屋所有权证能够免税，如按照商品房买卖合同则会增加被告税负。按照现有材料，如按照《商品房买卖合同》法律关系办理房屋所有权证是可以办理的，但会无故增加大量税负，该部分税负由被告承担明显是不合理的，同时对于回迁安置房屋如按照商品房买卖关系进行办理房屋所有权证也损害各方的利益；四、未能按时网签的责任不在被告，希望原告早日提供回迁证，方能办理网签。且房屋已经按合同的约定向原告按时交付，现在只是没有办理房屋所有权证，并没有给原告造成任何损失，原告所主张的700万元违约金过高，请求法院依法认定后适当降低。综上所述，未能按照合同按时为原告办理房屋所有权证的责任在于原告，其法律后果也应由原告承担，与被告无关，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月20日，原告东瓦窑村委会（乙方）与被告名都房地产（甲方）签订《联合开发综合办公楼协议书》，该协议约定：”甲乙双方共同开发东瓦窑村委会旧楼改造工程。拟开发位于呼和浩特市××区以东交汇处，预计占地11322㎡。项目需拆除东瓦窑村所属新丰饭店（约5166㎡）及村委会约（1743㎡）六层砖混结构楼共计6909㎡（以房屋产权证核实面积为准）。甲方以拆一换一的方式，将新建房按一比一置换乙方现有产权房进行。本楼盖成后东瓦窑村委会原则上置换回大学东路南面（现新丰饭店的位置），置换面积同现各层面积一致，1-4层不够的面积由5-6层补足，村委会对置换的面积享有所有权。其他楼层所有权归甲方所有。”2011年6月16日，原、被告签订《回迁意向协议》，协议约定：总回迁建筑面积为6909㎡，其中1至5层每层为1323.7㎡，6层为290.5㎡；回迁位置大学东路南侧（原新丰饭店位置）；院内平房369.54㎡回迁相同面积地下车库。2012年9月20日，原告东瓦窑村委会（甲方）与被告名都房地产（乙方）签订《资产置换合同》，合同约定：”第一条：置换标的物（一）甲方置换给乙方之标的物(下称甲方置出资产)：1．甲方所有的位于名都公寓北段的第五至六层的住宅房产面积，其中，第五层为l323.7㎡，第六层为290.5㎡，合计l614.2㎡。2．甲方所有的位于名都公寓北段的第一至三层的商业房产面积，其中每层均为l323.7㎡，合计为3971.1㎡。(二)乙方置换给甲方之标的物(下称乙方置出资产)：1．乙方对甲方的全部债权，合计人民币壹仟肆佰万元。2．乙方所有的名都公寓第四层的除甲方所有的房产面积1323.7㎡之���的其余全部房产面积6240.15㎡。第二条:置换内容(一)双方同意将各自在第一条项下的置出资产与对方进行等值互换，即通过本合同的履行，甲方取得对乙方置出资产的所有权，乙方取得对甲方置出资产的所有权。(二)本合同生效后，甲方基于《联合开发综合办公楼协议书》和《回迁意向协议》而取得的名都公寓北段的第一至三层的商业房产面积置换至第四层，甲方对其他各层房产面积的所有权全部归乙方所有。置换完成后，甲方取得第四层整层房产面积的所有权，甲方对乙方所负全部债务视为已经清偿。第三条:置换资产的价值(一)本次资产置换以内蒙古新广厦房地产评估有限公司做出的内新广厦估字(2012)第0523号《房地产估价报告》为主要作价参考，且综合考虑呼和浩特市房地产市场的实际价格水平，以确定本次资产置换的资产价值。(二)甲乙双方确认各方置出资产��价值如下：1．甲方置出的名都公寓第五至六层的l614.2㎡住宅楼作价人民币壹仟肆佰万元，折抵乙方对甲方的全部债权。2．甲方置出的名都公寓一至三层的3971.1㎡商业房产作价人民币壹亿肆仟万元。3．乙方所有的名都公寓第四层的6240.15㎡商业房产作价人民币壹亿肆仟万元，与甲方第一至三层3971.1㎡商业房产等值互换。第四条:置换标的物的交付(一)合同签署之日，乙方向甲方出具债务清偿证明书。(二)合同签署之日起三日内，乙方组织甲方对第四层初步交房验收。待名都公寓整体竣工验收合格后，双方再次对第四层进行最终交房验收，并签署验收文件，视为乙方完成房屋交付。(三)乙方应不晚于2014年11月30日前按甲方要求办理完产权登记。第六条：后续义务(一)乙方应在名都公寓竣工验收合格后，向甲方提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。(二)乙方应不晚于2013年12月31日前解除设定在名都公寓第四层房产上的抵押权。(三)，乙方应依约定时限为甲方办理房屋产权登记。第九条：违约责任(一)本合同生效后，甲、乙双方应本着诚实信用的原则，严格履行各项义务。任何一方当事人不履行本合同约定义务的，或者履行本合同约定义务不符合约定的，视为违约，违约方除依照本合同支付违约金外，还应赔偿对方因此实际受到的损失。（四）若乙方逾期为甲方办理房屋产权登记的，则每逾期一日向甲方支付违约金人民币壹万元......”。合同签订后被告向原告交付涉案房屋，涉案房屋产权至今未登记在原告名下。另查明，本院经原告申请调取证据证明名都中央公寓四层现存在在建工程抵押。本院认为，原、被告双方签订的《联合开发综合办公楼协议书》、《回迁意向协议》、《��产置换合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方当事人应当按照协议约定履行各自义务。被告名都房地产未按照协议约定按时协助原告东瓦窑村委会办理涉案房屋的房屋产权登记，已经构成违约。故对于被告抗辩因原告未提供相关回迁证等手续，无法办理房屋产权登记的抗辩理由因未提供相应证据证明，本院依法不予采信。但因目前名都中央公寓四层存在在建工程抵押。导致原告第一项诉讼请求即要求判令被告立即协助原告办理名都公寓楼四层房产的不动产登记，存在事实上不能履行的情形，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持，原告可待涉案房屋存在的在建工程抵押解除后，另行主张权利。关于原告东瓦窑村委会要求被告名都房地产按照每逾期一日支付1万元的标准支付违约金的诉讼请求，虽然被告抗辩违约金过高并要求进行调整��但因双方在合同中对违约金计算标准有明确约定，且合同中双方认可涉案房屋作价为人民币140000000元。本院认为该违约金约定不违反相关法律规定，故对该诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会支付逾期办理产权登记的违约金（自2014年12月1日起至涉案房屋产权登记在原告名下之日止，按照每逾期一日支付1万元的标准计算）；二、驳回原告呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履��给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元（原告已预交），由被告内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 范 虹代理审判员 冯一凡人民陪审员 乌日娜二〇一七年五月三十日书 记 员 李祝英 关注公众号“”