（2016）京0114民初2955号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2018-03-23
案件名称
李文财、翟晓仙与翟金梅、杨庆都房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翟晓仙,李文财,杨庆都,翟金梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初2955号原告：翟晓仙，女，1943年8月10日出生，天津市通信广播有限公司退休干部。原告：李文财，男，1942年4月9日出生，天津市仪表局信息研究所退休干部。二原告共同的委托诉讼代理人：李媛（李文财与翟晓仙之女），女，1973年2月20日出生，自由职业者，住北京市朝阳区。二原告共同的委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被告：杨庆都，男，1956年6月30日出生，住北京市朝阳区。被告：翟金梅，女，1957年3月4日出生，住北京市朝阳区。二被告共同的委托诉讼代理人：杨曦（杨庆都与翟金梅之女），女，1984年6月22日出生，自由职业者，住北京市朝阳区。二被告共同的委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。原告翟晓仙、李文财与被告杨庆都、翟金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告翟晓仙、李文财共同的委托诉讼代理人李媛和李志，被告杨庆都、翟金梅共同的委托诉讼代理人杨曦和钱飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟晓仙、李文财向本院提出诉讼请求：1.二被告返还二原告购房款65000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2001年8月9日起至实际返还购房款之日止的利息损失；2.二被告赔偿二原告装修费损失15000元；3.二被告赔偿二原告房屋增值损失1700000元。2016年3月10日，二原告变更前述第二项和第三项诉讼请求：二被告赔偿二原告装修费损失2143元及房屋增值损失1749847元。2016年12月15日，二原告撤回前述第二项诉讼请求并再次变更第三项诉讼请求：二被告赔偿二原告房屋增值损失2682333元。事实和理由：二原告系夫妻关系。二被告系夫妻关系。翟晓仙与翟金梅系姐妹关系。2000年4、5月份，因翟晓仙二女儿均来京工作，打算为回京养老买房。2001年6、7月份，杨庆都称其同事佟燕纹因筹钱购买拆迁安置房，急售本案诉争房屋，主动联系当时居住在外地的二原告来北京面谈。杨庆都称该房屋是单位开发并已认定为个人所有的商品房，房产证需要等到整个地块几栋楼出售完后统一办理个人产权证，并称该房屋可租可买又不贵买来养老最合适。虽当时房市低迷且该房地处偏远，但原告认为北京房有升值潜力，决定购买杨庆都介绍的诉争房屋。杨庆都主动提出由他全权代为办理手续即可，办理产权证时由他出面办到翟晓仙名下，于是原告将房款65000元直接送到被告家中。2001年8月9日，杨庆都去单位办理手续后随即将房屋交付原告，并称手续很简单就是登记换了个名，没有其他文书之类的东西。原告收房后对诉争房屋进行了装修。现居住该房屋已经10余年。原告居住该房屋后一直要求被告提供买房凭证并协助办理房产证，居住半年有余，杨庆都才将标注为《北京公有住宅租赁合同（内部购房）》交到原告手中。原告询问杨庆都怎么是公房租赁本，杨庆都称这是单位办理了产权证前的临时代替房本，房本内部的房屋管理类别一栏加盖的“内部购房”章即代表开发单位承认为个人购买归个人所有。原告多次向杨庆都问过房产证的过户办理事宜，被告称房本现在是他的名字，是他的名义购买的，等正式房产证办理时再过户到翟晓仙的名下。在原告借名买房过程中，被告一直隐瞒有关情况。在被告起诉原告腾房等诉讼中，才得知2001年8月9日杨庆都与其单位北京市第一住宅建筑工程公司签订《代购房屋协议书》。之后，原告与被告之间的房屋买卖合同被认定为无效。为此，被告应当承担缔约过失责任。被告杨庆都、翟金梅辩称，第一，原告的起诉已过诉讼时效。双方之间的房屋买卖合同已经于2012年11月19日被终审认定无效，原告此次主张的时效应从2012年11月19日开始计算。因此，原告此次的起诉已经超过法定的诉讼时效。第二，原告应对合同无效承担责任。本案双方在此之前已经经过多次诉讼，之前的判决也已经对基本事实予以了认定。原告在购房之初就已经明确知道涉案房屋是单位分配给单位职工的，原告并非单位职工根本没有购买资格，且后期涉案房屋的《北京市公有住房租赁合同》一直由原告持有，原告作为完全民事行为能力人不可能不理解“公有住房”和“租赁”的概念。原告明知房屋性质且自身不具备单位员工身份仍然坚持“借名”买房，因此导致合同无效，原告应当承担责任。第三，原告针对利息、装修损失及房屋增值损失的请求于法无据。涉案房屋一直由原告占有，原告已经通过十余年的实际占有房屋实现了65000元及装修价值，结合原告本身应承担的责任，其主张利息及装修损失于法无据。针对房屋增值损失，本案涉案房屋为公有住房，被告享有的也仅仅是使用权，根本无法将涉案房屋上市进行交易。因此，根本不存在原告所谓的“增值损失”，原告的主张缺乏事实及法律依据。第四，原告应当返还出租涉案房屋的收益。在本案之前的诉讼中，原告已经承认其将涉案房屋出租，双方达成的合同被认定无效后，原告理应将因该房产取得的收益返还给被告。第五，原告应当支付法院确认的腾退时间起至实际腾退之日止的房屋使用费。根据已经生效的判决书，原告应在该判决生效后一年内腾退涉案房屋。可原告至今未腾退，被告已经另行起诉至贵院。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告翟晓仙、李文财系夫妻关系，被告杨庆都、翟金梅系夫妻关系。翟晓仙与翟金梅系姐妹关系。2001年，翟晓仙夫妇经杨庆都介绍，决定用杨庆都名义购买涉案房屋。后杨庆都（乙方）与北京市第一住宅建筑工程公司(甲方)签订《代购房屋协议书》，约定甲方为乙方代购位于昌平区东小口镇霍营华龙苑小区××号楼××门××号房屋（即涉案房屋），购房款为52054元。该房屋为杨庆都工作单位北京市第一住宅建筑工程公司将原分配给本单位职工佟燕纹的公有住房调整给杨庆都使用。翟晓仙夫妇实际给付杨庆都购房款65000元，杨庆都将购房款65000元给付同事佟燕纹。2001年8月9日，涉案房屋交付杨庆都后，一直由翟晓仙夫妇一家实际居住至今，并由翟晓仙夫妇对房屋进行了装修。2012年，杨庆都起诉要求确认双方达成的房屋买卖合同无效。2012年11月19日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第11911号民事判决书，终审判决杨庆都、翟金梅与翟晓仙、李文财达成的房屋买卖合同无效。但因翟晓仙夫妇对涉案房屋进行了添附，且合同无效导致的损失问题未一并处理，故法院没有支持杨庆都、翟金梅要求翟晓仙夫妇腾退涉案房屋的诉讼请求。2013年，杨庆都、翟金梅以返还原物纠纷将翟晓仙、李文财诉至本院，要求翟晓仙夫妇返还涉案房屋并承担经济损失。审理过程中，经本院询问，翟晓仙、李文财表示不提起反诉要求对方给付经济赔偿。2013年10月29日，本院作出（2013）昌民初字第05649号民事判决书，判决翟晓仙、李文财于该判决生效后一年内腾空涉案房屋并交还给杨庆都、翟金梅。之后，翟晓仙、李文财上诉至北京市第一中级人民法院，后又撤回上诉。（2013）昌民初字第05649号民事判决书于2014年2月19日生效。2015年，翟晓仙、李文财先后向北京市高级人民法院、北京市人民检察院提起申请再审和申请监督程序，均未被支持。本案审理过程中，原告翟晓仙、李文财申请对涉案房屋市场价值进行评估，并要求以入场评估时的时间为评估时点。经本院多次释明诉讼风险，原告仍拒绝以双方之间房屋买卖合同被判定无效的法律文书生效时间为评估时点，并表示明确知悉诉讼风险，没有疑问，不申请该时点的评估。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋进行了价值评估。2016年11月9日，该公司出具（京）北方（2016）（估）涉字第090号《房地产估价报告》，称涉案房屋（建筑面积61.24平方米）在2016年10月28日的公开市场价值为2747288元，即平均单价为每平方米44861元。翟晓仙、李文财为此次评估支付评估费7495元。本院认为，本案中，翟晓仙、李文财在相应民事判决作出后，提起了相应的司法监督程序，不应视为诉讼时效已过。故对于杨庆都、翟金梅的相应答辩意见不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，翟晓仙、李文财与杨庆都、翟金梅之间达成的房屋买卖合同已经被确认无效。故翟晓仙、李文财要求杨庆都、翟金梅返还购房款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但由于翟晓仙、李文财在支付购房款后实际使用了涉案房屋，且其主张购房款利息的诉讼请求缺乏法律依据，故本院对此不予支持。本案中，翟晓仙、李文财与杨庆都、翟金梅之间的房屋买卖合同因标的物为公有住房，不宜上市交易而无效。对于房屋性质，双方在交易和履行过程中应当是明知的，故双方对于合同无效的后果均应承担相应责任，被告应当对原告进行相应赔偿。但该损失的确认时点应为双方之间房屋买卖合同被司法确认无效之日，其后房屋价值的涨跌不应纳入考量范围。且翟晓仙、李文财长期未提起损害赔偿的诉讼主张，其之后的相应损失均是自身原因造成的损失扩大，应当自行承担。鉴于经本院反复释明，翟晓仙、李文财均拒绝以双方之间买卖合同被判定无效的时间点为评估时点，使得本院在衡量其经济损失时缺乏相应参考依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉讼请求，缺乏相应证据，本院不予支持。翟晓仙、李文财可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨庆都、翟金梅于本判决生效后七日内返还原告翟晓仙、李文财购房款65000元；二、驳回原告翟晓仙、李文财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28258元，由原告翟晓仙、李文财负担21578元（已交纳），由被告杨庆都、翟金梅负担6680元（于本判决生效后七日内交纳）；本诉案件鉴定费7495元，由翟晓仙、李文财负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 磊人民陪审员 冯秀琴人民陪审员 李 强二〇一七年五月三十日书 记 员 李圣楠 更多数据：搜索“”来源：