（2016）桂1021民初1132号
裁判日期: 2017-05-30
公开日期: 2017-12-20
案件名称
文金萍、朱兵等与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
田阳县人民法院
所属地区
田阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文金萍,朱兵,广西田阳古鼎香房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条
全文
广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1021民初1132号原告：文金萍，女，1979年12月17日出生，壮族，广西大化瑶族自治县人，现住大化瑶族自治县。原告：朱兵，男，1973年1月12日出生，土家族，重庆市石柱县人，现住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：廖骞，广西通阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：广西田阳古鼎香房地产开发有限公司。住所地田阳县田州镇三雷农产品综合批发市场*楼。法定代表人：梁伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李华勇，广西田阳古鼎香房地产开发有限公司员工，代理权限：特别授权代理。原告文金萍、朱兵与被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理，依法适用简易程序进行审理，因双方当事人争议较大，依法裁定转入普通程序审理。2016年9月27日，被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司对管辖权提出异议，本院于2016年9月28日作出（2016）桂1021民初1132号民事裁定书，裁定驳回被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司的管辖权异议。被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司不服该裁定，向百色市中级人民法院提起上诉，百色市中级人民法院于2017年1月3日作出（2016）桂10民辖终93号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年2月24日、2017年4月14日两次公开开庭进行了审理。原告朱兵及原告文金萍、朱兵的委托诉讼代理人廖骞、被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金7149.50元（从2015年5月31日起至2016年6月30日止，逾期395天×违约金18.10元/天），并继续履行合同，把依据《商品房买卖合同》第八条符合交房条件的商品房交付给原告使用；二、本案的一切费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年6月24日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于田阳县。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。签订合同后，原告按合同约定的方式将购房款181566元全部支付给了被告。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，被告应该把该商品房于2015年5月31日前验收合格并交付使用，但一直到2016年5月11日，被告才电话通知各个9号楼的房屋所有人：1、被告承诺江与城·御景湾第9号楼于2016年6月30日前达到交房标准，并交付全部房屋所有人使用；2、被告承诺将按照双方签订的《商品房买卖合同》第八、第九条的逾期交房规定承担相应的违约赔偿责任；3、被告承诺江与城·御景湾第9号楼如再次因其他原因未能于2016年6月30日交房，从延期交房之次日起2个月内（即2016年7月1日起至8月31日止）一次性补偿给9号楼的各个房屋所有人一年的物业管理费，并且与部分的9号楼的房屋所有人签署以上内容的协议书。但事已至此，被告依然没有把符合《商品房买卖合同》交付条件的房屋交付给原告，被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第（2）项的约定，被告应按日向原告支付房价款万分之一的违约金。为维护原告自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为其主张在举证期限内提供的证据有:1、原告身份证复印件1份，证明原告身份情况；2、《商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买商品房并签订《商品房买卖合同》的事实；3、《收据》1份，证明原告向被告支付购房首付款54566元的事实；4、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》1份，证明原告向被告支付购房款127000元的事实；5、《协议书》1份，证明被告通知原告交房的时间是2016年6月30日，并同意按照双方签订的《商品房买卖合同》第八、九条的逾期交房规定承担相应的违约赔偿责任。被告辩称，一、本案交房日期应确定为2016年6月28日，因原告已于2016年6月28日到达收房现场但拒收房屋，双方所争议的房产已经五方验收达到交房条件，应视为于2016年6月28日收房，违约金也应计算至该日。二、按合同第八条规定，扣减2013年10月份至2016年6月27日之间的中雨天150天、节假日94天、政府安全检查8天，停水停电28天、中高考的天数12天，应以此为基数计算违约金。三、被告提交的证据商品房预售许可证、规划许可证等证件，证明了被告所建房屋的合法有效性。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》各1份，证明被告所建房屋的合法性；2、《2013年-2016年逾期天数统计表》1份，田阳县气象局出具的田阳县2013年至2015年降雨天数统计表1份，田阳县住房和城乡规划建设局发出的阳建停字[2013]第46号《工程暂停施工通知》及阳住建通[2014]30号《关于要求全县在建工程项目停止施工的紧急通知》各1份，证明被告应予扣减的天数；3、《建设工程质量竣工验收意见书》1份，证明商品房已经验收合格;4、《江与城9号楼钥匙领取登记表》1份，证明9号楼已经有部分业主收房；5、《古鼎香“江与城·御景湾”项目9号楼延期交房赔偿金抵扣物业费用确认函》4份、《物业管理服务合同》4份，证明陆义勇、农光较、周鲜丽、陆志武4户已经与被告结清债务；6、《物业管理服务合同》8份，证明农建志、张卫克、ＸＸ先、黄忠敢、岑丹娟、黄京、覃有侠、潘丽秋8户已经于2016年6月28日收房。本院依职权从田阳县气象局调取《雨量证明》1份。经过开庭质证，被告对原告提交的证据三性没有异议，但是提出应根据《商品房买卖合同》第八条的规定计算违约金；被告对本院调取的雨量证明没有异议。原告对被告提交的第1、2、3、4、5、6号证据的真实性没有异议，对第2、3、5、6号证据的关联性有异议；原告对本院调取的证据没有异议。结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据，被告没有异议，本院予以采信；对于被告提交的证据，原告对真实性没有异议，本院予以认定作为查清案件事实的参考依据；对于本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2013年9月27日，被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司取得“江与城·御景湾”三期9号楼的商品房预售许可证。2014年6月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同中与本案纠纷有关的内容有：第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号房，合同约定建筑面积共86.46平方米。第四条，计价方式与价款：出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米2100元，总金额181566元。第五条，面积确认与面积差异处理：双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方依照房屋实际测量面积按本合同约定的单价结算房款，多退少补且不计利息。第六条，付款方式及期限：买受人按银行按揭付款(商品房担保贷款)方式付款,买受人须在签订本合同当日支付首期房款54566元,剩余房款127000元由买受人向银行申请贷款付清。第八条，交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可依据实情予以延期：1、遭遇不可抗力及影响工程进度但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、山崩、台风、暴雨、大雨等以上自然灾害，公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、两会一节、三会一节、农业博览会、庆典、交通管制、高考、中考、停工通知等政府行为导致工期延误的）；2、非因出卖人原因停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的……第九条，出卖人逾期交房的违约责任:逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条，交接，该商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示前述证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。出卖人书面通知或者在《右江日报》上刊登交房公告的，买受人应按通知要求及时与出卖人办理交房手续。该商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格后，即达到本合同约定的交房条件，对房屋存在的部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告支付购房款181566元。2016年5月11日，原告与被告达成协议，被告承诺涉案商品房于2016年6月30日前达到交房标准，交付原告使用，并按照《商品房买卖合同》第八、第九条的逾期交房规定承担相应的违约赔偿责任。2016年6月27日，涉案商品房经过勘察单位广西基础勘查工程有限责任公司、设计单位华优建筑设计院、监理单位广西万安工程咨询有限公司、施工单位广西建工集团第一建筑工程有限责任公司、建设单位广西田阳古鼎香房地产开发有限公司五方共同验收，并在验收意见书中评定工程质量为合格。2016年6月28日至30日期间，被告通知原告办理房屋交付手续，原告至本案辩论终结时未接收房屋。另查明，2014年6月24日至2015年5月30日期间，田阳县降雨量达到中雨量级以上的天数为28天。2016年9月6日，原告以被告逾期交房为由，向本院提起诉讼。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，被告亦具备法律规定的商品房预售资格，故双方签订的合同属有效合同，具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。一、关于涉案商品房是否符合交房条件，被告是否应当向原告交付商品房的问题。涉案商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，已经达到《商品房买卖合同》第八条、第十二条约定的交房条件，被告亦同意向原告交房，故原告要求被告向其交付田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号房商品房的诉讼请求，本院予以支持。二、关于如何计算本案违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。本案中，被告实际于2016年6月28日至30日期间通知原告办理房屋交付手续，与约定的交房时间不符。按照《商品房买卖合同》第九条的约定及原告的主张，本案被告逾期交房的时间应从2015年5月31日起计算至2016年6月30日止，共计397天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定扣减2014年6月24日（合同签订之日）至2015年5月30日（合同约定交房之日）期间达到中雨量级以上雨天28天，被告逾期交房的天数为369天。被告逾期369天向原告交房，构成违约，应按《商品房买卖合同》第九条约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，计算方式为：181566元×0.0001/天×369天=6699.78元，原告主张多出部分，本院不予支持。被告要求扣除政府安全检查8天，并为此向本院提供田阳县住房和城乡规划建设局发出的阳建停字[2013]第46号《工程暂停施工通知》及[2014]30号《关于要求全县在建工程项目停止施工的紧急通知》，本院认为，该两份文件的落款日期均在本案《商品房买卖合同》签订之前，因该两份文件发生的停工的情况并非被告在签订合同时无法预知，被告应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任，故被告要求扣减政府安全检查8天的抗辩意见，本院不予采纳。被告要求扣除中、高考时间12天，本院认为，原告与被告签订合同的日期为2014年6月24日，约定交房时间为2015年5月31日，田阳县各学校高考时间为每年的6月7日至8日，中考的时间为每年的6月24日至26日，被告在与原告签订合同时，当年的高考已经结束，中考则正在进行，被告应对该考试对交房的影响有正确的评估，故被告要求扣除中高考时间的抗辩意见，本院不予采纳。被告要求扣减包括元旦、春节、三月三、清明、五一、端午、中秋、国庆等节假日94天的抗辩意见，没有合同依据，本院不予采纳。被告要求扣减停水停电28天的抗辩意见，没有提供证据予以证实，本院不予采纳。被告要求自工程开始之日即2013年10月27日起计算中雨以上雨天天数的意见，没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项的规定，判决如下：一、被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告文金萍、朱兵交付田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号商品房；二、被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告文金萍、朱兵支付逾期交房违约金6699.78元；三、驳回原告文金萍、朱兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元（原告已预交），由被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 潘少勇代理审判员 龚秀金人民陪审员 梁 成二〇一七年五月三十日书 记 员 杨 清 搜索“”