（2017）陕06民终848号

裁判日期: 2017-05-30

公开日期: 2018-07-18

案件名称

李梅菊与被上诉人陕西祥瑞房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案民事二审裁定书

法院

陕西省延安市中级人民法院

所属地区

陕西省延安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李梅菊,陕西祥瑞房地产开发有限公司

案由

业主共有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条

全文

陕西省延安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)陕06民终848号上诉人（原审原告）:李梅菊被上诉人（原审被告）：陕西祥瑞房地产开发有限公司法定代表人：李俊祥，该公司总经理。上诉人李梅菊因与被上诉人陕西祥瑞房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2017)陕0602民初523号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李梅菊上诉请求：撤销一审裁定，判决支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审裁定认定事实不清、适用法律错误。陕西祥瑞房地产开发有限公司答辩称，其修建的4号楼二层小楼符合规划，并办理了房产证出售给第三人，其并不是涉案房屋的所有权人，若上诉人认为侵犯了其合法权益，应提起行政诉讼，申请撤销房产证。故其上诉没有事实及法律依据，请求依法驳回。李梅菊向一审法院起诉请求：１、被告向原告支付宝塔区东苑社区祥瑞小区5号楼，以及房屋所有权证为延房权证宝宝字第0138**号的两间平板门面房占用公用土地面积的土地使用租赁费10000元，具体租金以机构评估意见为准；2、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院审查认为，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案所谓祥瑞小区5号楼和两间平板门面房是否合法修建、是否占用停车场和公用地不属于民事案件的审理范围，但是原告主张祥瑞小区停车场和公用地的使用权属于全体业主共有，故本案审理必然涉及到业主的建筑物区分所有权问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。我国《物权法》第七十六条第一款第（七）规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告认为所谓祥瑞小区5号楼以及两间平板门面房占用公用土地面积，而行使起诉权，要求被告支付所谓占用公用土地面积的“土地使用租赁费”，并申请对占地面积进行测量，对“土地使用租赁费”进行评估，属于决定共有和共同管理权利的重大事项。因此，原告起诉前应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告未能证明其起诉符合上述条件，因此原告不具有诉讼主体资格，故原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定。裁定：驳回原告李梅菊的起诉。案件受理费50元，原告李梅菊已预交，实际予以退还。本院经审理认为，本案系业主共有权纠纷。上诉人李梅菊认为被上诉人修建行为侵占了全体业主共有的公共地和停车场。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《最高人民法院》第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。故本案中李梅菊的诉讼主体不适格，起诉不符合法律规定。综上，李梅菊的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　　刘满艺审判员　　郭　丹审判员　　王　欣二〇一七年五月三十日书记员　　张　蕊