（2017）琼9003民初78号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-06-07
案件名称
赵某周与谭某斌合同纠纷一审民事判决书
法院
儋州市人民法院
所属地区
儋州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵某周,谭某斌,儋州市那大镇某某村民委员会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款
全文
海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初78号原告：赵某周，男，1966年9月17日出生，汉族，现住海南省儋州市。委托诉讼代理人：梁某秀，海南某律师事务所律师。被告：谭某斌，曾用名谭某品，男，1972年6月17日出生，汉族，海南省儋州市人，现住儋州市。第三人：儋州市那大镇某某村民委员会，住所地：儋州市那大镇某某村民委员会某村。法定代表人：李某勇，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：谭某观，该村民委员会主任助理。原告赵某周与被告谭某斌及第三人儋州市那大镇某某村民委员会（以下简称某村委会）合��纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某周及其委托诉讼代理人梁某秀，被告谭某斌，第三人某村委会委托诉讼代理人谭某观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某周向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告谭某品和谭某年（已故）于1981年6月16日签订的《出卖土地立约书契》合法有效；2.判令被告履行《出卖土地立约书契》所约定的义务，向原告交付土地；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：1981年6月16日谭某年、谭某品将其位于海南省儋州市某处的宅基地转让给原告作为建房之用，并与原告签订了《出卖土地立约书契》。原告于当日向被告支付了1400元宅基地受让价款，原告曾多次要求被告交付土地，但被告拒绝将土地交给原告，导致原告至今无法处分和使用该土地。同时，原告坚决在土地上准备建房时，收到第三人的通知，要求原告停止建房。综上所述，原告认为被告将其宅基地转让给原告作为建房之用，并签订了卖地契约，双方形成了建设用地使用权转让合同，意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，理应受法律保护。原告已依约支付了土地转让款，被告未将土地交付原告使用，已构成违约，侵害了原告合同权益。为此诉至法院，请求判如所请。被告谭某斌辩称：1、其不是本案适格被告，与原告不存在合同法律关系。涉案合同签订时其为无民事行为能力人，对此不但不知情，也没有在合同上签名，是其祖父谭某年手签，原告也没有提供证据证明已支付土地款1400元；2、集体土地向村集体外的人转让违法，违反法律法规强���性规定，属无效合同。案涉土地性质为集体所有，根据土地管理法的规定，集体土地使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告不是某村委会集体组织成员，涉案合同转让土地用于建房的目的无法实现，且违反法律规定属无效合同；3、涉案土地属某村委会集体所有，非个人有权处分，原告诉请被告交付土地没有事实根据和法律依据。原告无权依据无效合同主张被告交付土地，且该土地一直由某村委会集体所有，个人无权处分，原告在明知涉案土地属某村委会集体所有的情况下仍与被告祖父谭某年签订此合同，应承担由此带来的法律风险和后果。谭某年已过世，被告无需为祖父30多年前签订的无效合同承担任何责任。第三人某村委会辩称：案涉土地属于第三人集体所有，不属于国有，谭某年开荒是有个人使用权，��土地所有权仍属第三人，原告与谭某年属于非法转让农村土地。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对原告提交的证据及本院依职权调取的证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人未提供证据，视为其放弃举证权利。对原告提交的《出卖土地立约书契》，被告主张当时其年龄尚小，其对合同是否真实不清楚，本院认为该份证据经核对原件，结合本案审理查明的事实，该份证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以确认。对原告提供的《用地宗地图》、《用地权属示意图》，被告对真实性没有异议，但主张不清楚土地的归属，第三人主张不清楚其真实性，认为不能证明涉案土地不在某村委会的土地范围内。本院认为，原告提供的二份测绘图只能证明案涉土地不在政府已确权给某村委会的集体土地范围内，结合儋州市国土资源局的《复函》，可知案涉土地在××区范围，尚未经过确权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭某年（已过逝）系儋州市那大镇某某村民委员会某村村民，被告谭某斌（曾用名谭某品）系谭某年的孙子。1981年6月16日，谭某年与原告签订《出卖土地立约书契》，约定由谭某年将其土地卖给原告作为建房之用。1、地皮地点在原某公社指向大电杆，东至公路、西至农田、南至陈某光屋基、北至唐某彩屋基，每间长30米，宽4米25公分，屋前面除10米作开公路用，在未开公路之前由买土地人管理使用，原主人谭某年不得管理使用；2、定价：每间1400元，另外除正基推土费等由买主人自负700元；3、如果买土地主人在建房期间有大队和生产队以及村里所有发生任何争执和纠纷，由卖主谭某年负责解决，造成经济损失由谭某年负全部责任。但是在公社以上发生干扰由买主人自负解决，经济不退回。以上立契，从立契之日起生效，双方都要执行，不得违反。原告在庭审中陈述，为防止谭某年的家人以后反悔，立契时要求谭某年署上家人名字，谭某年因此将谭某品的名字签署在该立契上。契约签订后，谭某年将上述转让地平整后交付原告使用，原告在该地上建房居住10多年。1993年间，儋州市人民政府以违法建筑为由将原告所建房屋予以强制拆除。本院依职权向儋州市国土环境资源局发《征询函》，就原告购买的涉案土地的性质及权属进行征询，该局复函称”该宗地在××区范围，还没有经土地确权及颁发土地证，不能直接确定土地权属。如需对该宗地确权，应通过土地确权程序确定其土地性质和土地权属，之后登记发证”。本院认为，本案争议焦点为：案涉《出卖土地立约书契》的效力问题。根据1962年《农村人民公社工作条例修正案》第二十一条第一款的规定，生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。该条是国家禁止任何单位或个人买卖农村范围内的土地的强制性规定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项的规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第196条规定，１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行��发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策，当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。本案中，案涉《出卖土地立约书契》约定由谭某年将农村范围内的土地出卖给原告用于建房，虽系双方真实意思表示，但因其违反上述修正案关于禁止买卖农村范围内土地的强制性规定，比照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项的规定，应认定该契约无效。即使案涉土地属原告主张的国有土地，谭某年在尚未取得土地使用权之前也无权将案涉土地出卖给原告，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条”转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合��有效。”规定，《出卖土地立约书契》也应认定无效。原告主张确认《出卖土地立约书契》合法有效，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款的规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。鉴于案涉《出卖土地立约书契》无效，本院依法向原告释明，原告明确拒绝变更诉讼请求。原告依据该无效契约主张被告将案涉土地交付其使用，于法无据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵某周的诉讼请求。案件受理费25元，由原告赵某周负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 王 斌二〇一七年五月三日书记员 车双林附：本案相关法律条文