（2017）苏05民终1320号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2017-06-29

案件名称

苏丹与陈尊伟、姚学艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈尊伟,姚学艳,苏丹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终1320号上诉人（原审被告）：陈尊伟，男，1978年8月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：姚学艳，女，1978年12月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：苏丹，女，1982年7月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。上诉人陈尊伟、姚学艳因与被上诉人苏丹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈尊伟、姚学艳上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法发回重审，案件受理费由苏丹承担。事实和理由：一、一审判决认定陈尊伟、姚学艳未在约定时间内过户构成违约属于认定事实及适用法律错误，我方并未违约。苏丹要求我方在2016年8月18日办理过户手续同我方要求苏丹提前付款一样，都属于要求相对方提前履行合同，我方有权拒绝。此外，根据合同约定应由苏丹先支付首付款，后我方配合苏丹办理过户手续。即使将合同的约定理解为义务同时履行，则双方构成违约，亦应互不负违约责任。二、一审判决对于影响及判断合同履行中的重要事实认定不清或错误。居间方关于签约时陈尊伟有无告知涉案房屋系共有、有无告知需提早用钱以及苏丹何时要求陈尊伟接收首付款的陈述与苏丹的陈述是不一致的。在涉案合同履行过程中，陈尊伟为实现苏州卖房北京换房的目的，基于对早点支付首付款有合理期待的情形下，积极进行签约、积极配合苏丹办理贷款手续，积极配合办理网签，但却在提出合理要求时遭到苏丹无情拒绝，此时陈尊伟很是生气，亦对苏丹要求提前履行的要求不予配合，但陈尊伟并没有违约行为。三、一审审理未追加居间方作为诉讼主体属于违反法定程序。四、一审判决��于居间方出具的情况说明质证程序违反法律规定，居间方作为合同当事人一方应依法参加诉讼。五、一审判决合同继续履行且支持违约金请求属于适用法律错误。六、姚学艳并非合同当事人，也非合同约定的出卖人，姚学艳不应承担违约责任。此外，一审判决认定陈尊伟的行为构成表见代理属于法律适用错误，陈尊伟并没有代理姚学艳进行签约并使姚学艳受合同约束。苏丹辩称：服从原审判决。苏丹向一审法院起诉请求：1、判令陈尊伟、姚学艳协助将位于昆山市玉山镇阳光昆城苑33号楼503+603房屋所有权及国有土地使用权过户至苏丹名下；2、判令陈尊伟、姚学艳向苏丹支付违约金人民币316000元；3、本案诉讼费用由陈尊伟、姚学艳负担。一审法院认定事实：2016年7月10日，苏丹（乙方）、陈尊伟（甲方）与昆山北区房产咨询有限公��（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方同意将坐落在昆山市玉山镇阳光昆城苑33号楼503室出售给乙方，现房交屋家具家电赠送，转让价158万元，合同签订时，乙方支付定金10万元，甲方同时提供身份证复印件、房产证、土地证原件、契税原件交由丙方保管，以作为过户使用；甲乙双方同意本合同生效后之日起45日内，乙方将100万元支付甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2016年8月25日前办理过户手续；乙方需贷款58万元，由丙方代乙方办理贷款手续，同时支付丙方贷款总额的1%作为后台办理产权过户、银行按揭、水电、煤气等更名等劳务费；甲乙双方中若有一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；甲乙双方办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后7日内办理房屋交接手续；甲方签约人确实受共有人委托，若有不实，愿承担相关法律责任，并需积极配合乙、丙双方办理过户相关手续。合同签订当日，苏丹支付购房定金10万元，其中1万元暂存中介，用于结算物业、水电后期费用。2016年7月19日，苏丹银行账户金额显示471260元。2016年7月25日，双方办理了网签，网上备案的《存量房买卖合同》约定的案涉房屋成交价为1144436元，定金未作约定，首付594236元，贷款55万元，逾期付款违约责任未作约定，双方定于2016年8月10日前办理房屋权属登记转移手续，如因一方责任未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，但是合同并未对违约责任作出约定。2016年7月29日，苏丹贷款审批通过，待抵押登记手续后放款。中介通过网上预约，案涉房屋过户预约时间为2016年8月18日��2016年8月5日，陈尊伟、中介业务员张纪伟、黄文渊谈话录音中谈到要求苏丹提前支付首付款，首付款即使付不了全款，付一半也行，因为当时急着要买房子付钱，但是苏丹不同意，当初谈的时候中介说一两周就可以付首付，但实际等了一个月都没有付首付。2016年10月8日，苏丹个人银行账户余额显示1488878.68元。苏丹庭审提供一份《通知函》，通知陈尊伟于2016年8月18日早上至昆山市房产交易中心办理房产过户手续，陈尊伟表示未收到。2016年8月16日，苏丹委托江苏传承律师事务所向中介、陈尊伟发函，要求陈尊伟接到函后3日内与苏丹联系，并配合苏丹办理过户手续。陈尊伟表示于2016年9月初后中介转交收到该律师函。苏丹、中介后又通过短信方式通知陈尊伟于2016年8月18日、2016年8月25日办理过户手续。另查明：案涉房屋产证登记权利人为陈尊伟，��记时间为2004年3月19日，陈尊伟与姚学艳于2003年3月28日登记结婚。陈尊伟陈述其收到苏丹起诉状后才跟姚学艳提及昆山卖房事宜。又查明：昆山北区房产咨询有限公司紫竹路店出具《情况说明》，经与具体业务经办人员核实，苏丹定金支付10万元，其中1万元依据合同暂时保留在中介，用于结算物业、水电后期费用（合同约定保留2万元，实际保留1万元，陈尊伟取走1万元）；在签约之前，根据陈尊伟的陈述及提供的材料，与房产交易中心核实了房屋基本情况，确认房屋未被查封，可以交易；确认该房屋登记在陈尊伟一个人名下，未显示有任何共有人，确认该房不存在抵押，可以交易；在交易之前，业务员再次向陈尊伟询问，房屋上是否存在其他共有人，陈尊伟表示该房系其单独所有，中介考虑到今年昆山房价暴涨，客户以各种理由毁约的情形非常多，其中��当大的一个部分情形都是卖家签约后又声称配偶不同意出售（尽管产证上没有配偶名字），因此出于谨慎起见，业务员在合同上又书写了“签约人确实产权共有人委托若有不实承担相关的法律责任”，以特别提醒，警示卖方；签约后，苏丹支付了定金，后我方联系陈尊伟，要求协助配合办理后续贷款、过户手续，陈尊伟配合办理了贷款手续，后提出变更合同内容，要求苏丹提前支付全部首付款，理由是其在北京已经购房，急需资金，我方联系苏丹，苏丹不同意，要求按合同执行，后陈尊伟又提出其配偶不同意出售该房屋，无法交易，经我方居间协调无果，告知双方走法律途径解决。对此，陈尊伟认为，其在卖房时已表明该房为婚后购买，中介表示要与姚学艳沟通，但是电话未通，且在卖房时已经明确表示出售房屋是了在北京买房，急需资金，必须提前付款，中介��示合约上的首付款日期仅仅是形式，当时苏丹、中介均明确表示可在2周内付款。北京拟购买的房子定金已交，但是因为没有钱，也没有买成，在北京买房是交给姚学艳的弟弟去处理的。上述事实，有房屋买卖合同、定金保管收据、房产证复印件、通知函及快递回单、律师函及邮寄凭证、贷款审批单、银行流水、存量房买卖合同、过户预约单、短信、录音、银行流水、情况说明、结婚证、当事人陈述等证据在卷为证，一审法院足以认定。一审法院认为：苏丹与陈尊伟签订的《存量房买卖合同》系备案合同，合同对双方的违约责任等未作约定，双方实际履行的系双方于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》，合同自签订之日起生效，该份合同系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应恪守。根据《房屋买卖合同》约定，苏丹应在合同生效后45日内支付陈尊伟100万元，也就是苏丹应在2016年8月25日前支付100万元，双方约定的过户日期也在2016年8月25日前。现陈尊伟在合同签订后要求苏丹提前支付100万元，苏丹不同意，根据双方约定，苏丹未提前支付不存在过错，陈尊伟因苏丹未能提前支付，在约定的时间未去办理房产过户存在违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故一审法院对苏丹要求陈尊伟协助其办理房屋权属登记手续的诉讼请求予以支持。对于姚学艳关于其作为共有人并不知情房屋出售，且不同意出售房屋的抗辩，一审法院认为，本案买受人苏丹在购买时已尽到谨慎审查的义务，首先房产证登记无共有权人，陈尊伟配合做贷款审批手续且审批已通过，合同签订后陈尊伟表示在北京购房需苏丹提前支付首付以及在北京购房需要大额的经济支出以及中介的陈述，其有理由相信陈尊伟有权出售该套房屋。该套房屋系陈尊伟与姚学艳婚后取得，对于北京购房需要家庭的大额经济支出，且陈尊伟表示出售该套房屋的目的系为了在北京买房，陈尊伟陈述姚学艳对此并不知情，一审法院不予采信，陈尊伟出售房屋行为，构成表见代理，故姚学艳作为该房的共有人且作为出售合同的一方当事人，应配合苏丹办理案涉房屋的权属登记手续。关于违约金的诉讼请求。苏丹主张按照合同约定，主张违约金为总房款的20%，即316000元，现因陈尊伟违约，导致苏丹需要全额支付剩余购房款，客观上造成了苏丹的损失，其主张的违约金并不过高，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈尊伟、姚学艳于本判决生效后十日内配合苏丹办理房屋权属转移登记手续，在过户的同时，苏丹将剩余购房款148万元一次性支付陈尊伟、姚学艳。二、陈尊伟、姚学艳于本判决生效后十日内支付苏丹违约金316000元。（如采用转账方式支付，请汇入苏丹指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）案件受理费19020元，减半收取9510元，保全费5000元，合计14510元，由陈尊伟、姚学艳负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，陈尊伟、姚学艳提交了2016年12月27日向苏丹发出的解除房产买卖合同的通知和微信记录以证明因苏丹逾期付款行为，陈尊伟方行使合同所赋予的解除权，依法解除合同。苏丹对此质证认为真实性无异议，但苏丹在收到通知后以微信方式明确回复不同意该解约通知，由法院裁判。二审中，苏丹于2017年3月22日将148万元购房款支付至昆山市人民法院财务结算中心账户。本院认为，苏丹与陈尊伟于2016年7月10日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。涉案房屋虽系陈尊伟、姚学艳婚后取得的财产，但相应房产证上仅登记了陈尊伟的名字，并无共有人的记载，苏丹在购买房屋时已尽到了谨慎审查义务，且陈尊伟在合同签订后表示出售房屋系为了在北京买房，姚学艳对于出售涉案房屋亦理应知晓，故苏丹与陈尊伟签订的房屋买卖合同对姚学艳亦具有约束力。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，苏丹应于2016年8月25日前支付陈尊伟100万元，但陈尊伟在签订合同后要求苏丹提前支付该100万元，在苏丹未同意该请求后未在约定时间配合办理房产过户手续，苏丹为此于2016年8月24日提起涉案诉讼，陈尊伟对��存在违约行为，应承担相应的违约责任。因陈尊伟违约导致苏丹银行贷款审批通过后未能办理贷款需全额付款，2016年10月8日苏丹个人银行账户余额显示有1488878.68元，足以全额支付购房款，一审据此判令支持苏丹要求陈尊伟、姚学艳配合办理房屋权属登记手续的诉请并无不当。至于陈尊伟、姚学艳在一审判决后向苏丹发出的解除通知，因苏丹明确表示不同意解除，且苏丹已就合同履行问题提起了涉案诉讼的情况下，本院对陈尊伟、姚学艳发出的解除通知的效力不予认可。至于苏丹主张的违约金，因房屋买卖合同中并未对一方违约另一方选择继续履行合同时的违约金进行约定，且陈尊伟、姚学艳一审答辩中明确继续履行合同和解约违约金之间是矛盾的，故本院对苏丹要求参照解约违约金条款赔偿违约金的主张不予支持，如苏丹认为存在违约损失可另行向陈��伟、姚学艳主张。综上所述，陈尊伟、姚学艳的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13240号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13240号民事判决第二项；三、驳回苏丹其他诉讼请求。一审案件受理费19020元，减半收取9510元，保全费5000元，合计14510元，由陈尊伟、姚学艳负担12257元，由苏丹负担2253元；二审案件受理费19020元，由陈尊伟、姚学艳负担15673.5元，由苏丹负担3346.5元。本判决为终审判决。审判长　陈　斌审判员　顾　平审判员　杨　兵二〇��七年五月三日书记员　韩泽滔搜索“”