（2017）黔26民终705号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-23
案件名称
郑胜堂、天柱县东方龙老兵物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑胜堂,天柱县东方龙老兵物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终705号上诉人（一审被告）：郑胜堂，男，1980年10月9日生，侗族，住天柱县。被上诉人（一审原告）：天柱县东方龙老兵物业服务有限公司。法定代表人龙永炎，总经理。上诉人郑胜堂因与被上诉人天柱县东方龙老兵物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天柱县人民法院作出的（2016）黔2627民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郑胜堂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、天柱县东方龙老兵物业服务有限公司自2015年1月1日到7月7日没有对小区提供任何服务，上诉人只需承担2015年7月8日至12月31日半年的物业费349元。事实和理由：1、一审判决违反法定程序。上诉人未收到开庭传票，一审法院认定上诉人不到庭的事实和理由错误，违反法定程序，上诉人未收到传票，也不是拒收，故一审法院缺席判决错误。2、上诉人与被上诉人没有任何合同关系，没有必要向其履行义务，上诉人也不同意被上诉人到上诉人居住的小区提供物业服务。3、被上诉人称上诉人没有交物业费，事实是，上诉人居住的小区2015年上半年都没有人管理，下半年被上诉人才来管理的，被上诉人只提供了半年的物业服务，一审判决要求上诉人支付全年的物业费不合理。4、被上诉人在半年服务时间里，小区公共设施损坏没有进行维修，垃圾没有人员清理等，被上诉人没有履行好物业管理职责。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人天柱县东方龙老兵物业服务有限公司答辩称：1、上诉人称与答辩人没有签合同，不存在合同关系。根据《贵州省物业管理条例》第六十条规定，选聘物业“由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同”。所以，上诉人没有资格单独签订物业合同，而小区业主委员会与答辩人签订的合同才是合法的，必须的。2、上诉人称成立业主委员会是个人行为。根据被上诉人提交证据，锦绣花园业主委员会的成立是根据《贵州省物业管理条例》规定成立的，由业主大会选举产生，有选举文件、选票、北门社区居民委员会的批复为证，所以选举产生是按程序进行的，是合法的。3、对于上诉人称锦绣花园小区2015年上半年无人管理，答辩人下半年才签订合同，上诉人只应交下半年物业费的问题。事实是，2015年上半年已由业主委员会与答辩人共同管理，因处于试用期，双方没有签订合同，2015年7月份签订正式合同后，在补充协议第10条规定，业主委员会委托答辩人收取2015年1月至12月的物业费。对于2015年初有几天没有人管理是因为多数业主未交物业费引起的。天柱县东方龙老兵物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判决被告郑胜堂支付原告物业管理费698元。一审法院认定事实：被告郑胜堂购买了天柱县凤城镇锦绣花园A3栋1单元401号商品房（建筑面积145.52平方米）并已入住。2015年7月8日原告与天柱县凤城镇锦绣花园业主委员会签订了《小区物业管理委托合同》及《补充协议》，合同约定由原告向被告所居住的小区天柱县凤城镇锦绣花园提供物业服务，期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，收费标准步梯房按按建筑面积每月每平方米0.4元收取，电梯房按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2015年原告已按合同约定提供了相应的物业管理服务。被告购买的商品房为步梯房，建筑面积为145.52平方米，2015年被告应交物业管理费698元。原告张贴了催交物业费通知，但被告一直未交，原告为此向本院起诉。一审法院认为：原告与被告所居住小区的业主委员会签订了物业管理合同，该合同符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。现原告按合同约定履行了自己的物业管理义务，被告有按合同约定交纳物业管理服务费的义务。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中要按时交纳物业服务费用。因此原告请求被告交纳物业管理服务费698元具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告郑胜堂在本判决生效之日起10日内交纳物业管理服务费698元给原告天柱县东方龙老兵物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。本院二审期间，上诉人郑胜堂提交了现场照片七张，拟证明被上诉人未尽到物业管理义务，经质证，被上诉人认为图片反映的问题大部分不属于物业公司管理范围，对于其中一张图片反映的卫生问题，因该区域住户没有交纳物业费，所以物业公司才没有清理该处垃圾。本院认为该七张照片没有拍摄时间不能说明是被上诉人管理期间存在的问题，且图片反映的问题大部分不属于物业公司职责范围，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：天柱县锦绣花园业主委员会与被上诉人天柱县东方龙老兵物业服务有限公司签订的《小区物业管理委托合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。本案中上诉人系天柱县锦绣花园小区业主，锦绣花园业主委员会代表业主与被上诉人签订的合同对上诉人具有法律约束力，被上诉人天柱县东方龙老兵物业服务有限公司已经按合同约定提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。上诉人郑胜堂辩称被上诉人履行合同不符合约定，存在严重瑕疵，应减少或者免除其物业管理费用，与事实不符，且未能提供有效证据证明，本院不予支持。因此，被上诉人请求上诉人支付698元的物业管理费，合法有据，本院予以支持。上诉人称一审法院未依法送达开庭传票就缺席判决程序违法，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条的规定，一审法院把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。一审法院已将开庭传票张贴于上诉人郑胜堂居住房屋门上，并拍照记录了送达过程，因此，上诉人称一审程序违法的主张，本院不予支持。上诉人称被上诉人系从2015年7月7日起才开始为锦绣花园小区提供物业服务，其不应交纳上半年的物业管理费，与本院查明的事实不符，也与物业管理委托合同约定不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑胜堂负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年五月三日书记员 杨海萍 来自：