（2017）苏0602民初1583号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-11
案件名称
广州粤华物业有限公司与镇青松、薛鸾物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州粤华物业有限公司,镇青松,薛鸾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十七条
全文
江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017）苏0602民初1583号原告：广州粤华物业有限公司，住所地广东省广州市东风东路555号粤海集团大厦2507室、2508室。法定代表人陈谨，董事长。委托诉讼代理人：顾子煜，江苏纵联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，江苏纵联律师事务所律师。被告：镇青松，男，1973年5月26日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告：薛鸾，女，1973年10月26日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告广州粤华物业有限公司与被告镇青松、薛鸾物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员黄素兵适用简易程序独任审判，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告广州粤华物业有限公司委托诉讼代理人顾子煜，被告镇青松到庭参加诉讼。被告薛鸾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州粤华物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2009年1月1日至2010年10月31日间的物业费15786元，支付滞纳金10333元，合计26119元。事实理理由：被告于2006年10月25日与南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南新世界公司）签订商品房买卖合同，成为中南世纪城17幢1103室房屋业主。原告于2008年5月20日与中南新世界公司签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为中南世纪城项目提供物业服务，两被告应当按照合同规定缴纳物业费用。原告作为物业服务企业提供了相应的服务，被告至2016年3月，欠交2009年1月至2010年10月的物业费15786元，滞纳金10333元。经原告催告，被告未交纳所欠费用。被告镇青松辩称，原告主张的费用被告已交纳。被告于每年1月及7月正常交纳物业服务费，原告对被告已付清2009年1月之前及2010年10月以后的费用没有任何异议。至收到原告的起诉状前，被告从未收到原告的催费通知。正常情况下，如前期欠费，后期缴纳的费用应首先抵算前期的债务。2015年12月，被告将物业出租他人，因出现房屋空置，原告打折收取了被告2015年度的物业服务费，当时也未提出被告欠交2009年物业费。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。在物业公司解除合同或撤出物业前，如仅因业主无法提供某一阶段的物业费发票，而判决业主支付9年前发生的物业费，将造成物业公司滥诉。被告薛鸾辩未应诉答辩。原告广州粤华物业有限公司围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1.原告与南通中南新世界公司签订的前期物业服务合同。证明原告系被告物业所在小区的前期物业服务企业以及物业服务费收费价格、支付时间、违约金约定。2.被告镇青松、薛鸾与中南新世界公司签订的商品房买卖合同。证明被告系中南世纪城17幢1103室业主。被告镇青松对其抗辩主张提供以下证据：1.原告开具的物业费收费发票及网上银行支付记录。用以证明被告付清了2015年4月至2015年12月、2016年1月至3月的物业服务费。经质证，原、被告对对方提供的证据均无异议，本院认定原、被告提供的证据具有证明效力并在卷佐证。结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2006年10月25日，被告与中南新世界公司签订了商品房买卖合同，向该公司购房了位于南通中南世纪城17幢1103室房屋，建筑面积287.03平方米。2008年5月20日，原告与中南新世界公司签订了前期物业服务合同，约定由中南新世界公司选聘原告对中南世纪城D4项目提供前期物业服务。合同约定的服务内容与质量包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业接管验收管理活动策划；物业向业主交房以及业主入伙管理；装饰装修管理、物业档案资料管理。合同同时约定了原告在物业管理区域内提供的其他服务事项。合同约定的物业服务费为：商业物业、办公物业每月每平方米2.5元。业主或物业使用人应在每年1月25日、7月25日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起按应缴费用的日万分之三支付违约金。合同约定的期限为自2008年8月20日至2011年5月19日。合同签订后，原告一直在中南世纪城提供物业管理服务，于2016年3月31日撤出服务小区。被告镇青松、薛鸾付清了自入住后至2008年度的物业服务费，付清了2010年11月至2015年3月间的物业服务费。2015年12月24日，被告支付原告3800元结清了2015年4月至2015年12月的物业服务费。2016年5月，承租被告房屋的江苏百捷资产管理有限公司付清了2016年1月至2016年3月的物业服务费。本院认为，原告与中南新世界公司签订的前期物业服务合同不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对包括原告及被告在内的业主均具有法律约束力。原告在中南世城诚提供了物业服务，被告作为该小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，应依法、依照合同约定履行支付物业服务费的义务。本案争议的焦点是，被告是否付清2009年1月至2010年10月的物业服务费;原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间。依照民事诉讼证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方当事人诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。本案被告要证明其履行了支付物业服务费的义务，要么提供由原告开具的物业服务费收费票据，要么提供被告支付物业费的付款凭证。由于原告主张的物业费期间位于2009年1月至2010年10月间，迄今已超过6年半时间。根据前期物业服务合同的约定，业主或物业使用人应在每年1月25日、7月25日前履行交纳义务，被告作为自然人，要其保留超过6年的物业费支付凭证，实属勉为其难。由于物业服务费属于分期付款的债务，一旦支付后业主与物业服务人之间的债务即消灭，本案要求被告提供6年前的支付凭证，超出了对常人生活习惯的要求，加重了被告的举证责任。反观原告提供的证据，原告并未提供其6年来向被告催收所欠物业费的证据。原告认为被告未支付2009年1月至2010年10月间的物业费，按常理，原告在向被告收取2010年10月以后的物业费时，应向被告催收之前所欠的物业费，但原告在庭审中并未提供其向被告催收该时间段物业费的任何证据。原告认为被告拖欠其2009年1月至2010年10月间的物业费，被告在2010年10月以后向原告支付物业服务费时，按常理应优先收取时间在前的物业费，而原告在开具收据或发票时，并未优先抵偿之前发生的费用。故本院推定被告2009年1月至2010年10月间的物业费已付清。对于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。对于物业服务合同项下的物业费而言，一般认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效，从最后一期物业服务费用的履行期届满之日起计算。本院认为，这仅适用于连续拖欠的物业费债务。其理由是，连续性债务具有整体性，关联性和独立性，尽管各期债务确实因时间经过而不断产生，但不是在合同签订时就已形成，而是在同一合同项下对一定期间基于同一原因产生的继续性债务的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。就本案而言，原告主张被告拖欠的是6年前的物业费，而此后的物业费被告已全部付清，原告主张的债务独立于此后已经消灭的债务。在被告履行后期债务而不履行前期债务时，应视为原告前期的债权受到侵害，原告在长达6年多的时间，从未向被告主张要求被告支付2009年1月至2010年10月间的物业服务费，其要求人民法院保护其民事权利的诉讼时效已经届满。综合以上理由，本院对原告的诉讼请求不予支持。被告薛鸾经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十一第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告广州粤华物业有限公司的诉讼请求。案件受理费226.5元(已减半)，由被告原告广州粤华物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民院预交本诉上诉案件受理费人民币453元。(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)审判员 黄素兵二〇一七年五月三日书记员 朱冰鑫 百度搜索“”