（2016）兵0602民初522号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-09-08
案件名称
奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司与高吉祥、李艳萍租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司,高吉祥,李艳萍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0602民初522号原告：奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司，住所地：新疆昌吉州奇台县奇台农场一○八社区一连。法定代表人：朱俊生，系公司经理。委托诉讼代理人：陈玉梅，女，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告：高吉祥，男，1979年5月20日出生，汉族，个体，住新疆奇台县。被告：李艳萍，女，1973年9月25日出生，汉族，个体，住新疆奇台县。原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司（以下简称祥裕汽贸物流公司）诉被告高吉祥、李艳萍房屋（商铺）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈玉梅与被告高吉祥到庭参加诉讼，被告李艳萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥裕汽贸物流公司向本院提出诉讼请求：1．要求二被告立即给付拖欠的物业费5833元；2、要求二被告立即给付拖欠的采暖费12498元；3、要求被告承担违约金6000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项物业费为833元，变更诉讼请求第二项采暖费为4166元。事实和理由：2014年3月28日，被告李艳萍与原告祥裕汽贸物流公司签订《商铺租赁合同》，后被告李艳萍将商铺交给高吉祥经营，期间商铺由2号更换为4号，4号商铺仍使用2号商铺的租赁合同。后被告在经营期间拖欠物业费、采暖费，原告多次索要无果，遂诉至法院。被告高吉祥辩称，商铺位置变更未签订新合同不能按照原合同履行权利义务。其对采暖费4166元没有异议，对物业费认为不清楚原告的服务项目及收费标准，认为原告未提供与其收费标准相应的物业服务。对于违约金，其不愿意承担。被告李艳萍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年3月28日，原告祥裕汽贸物流公司与被告李艳萍签订了《商铺租赁合同》，将其开发建设的位于X号商铺租赁给被告李艳萍，租赁期限为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日。同时，原告祥裕汽贸物流公司与奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司签订《托管合同》，约定原告的物业委托奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司实行物业管理，其中物业收费标准按照每月每平方米1元收取。2014年5月1日开始，被告高吉祥与被告李艳萍一起在该商铺经营奇石，2014年9月，因原告与该商铺房主就商铺使用相关事宜未达成一致意见，被告的商铺从B栋2号换至B栋4号。2014年冬天，被告李艳萍不再经营该商铺，该商铺由被告高吉祥一人经营。该商铺在经营期间因拖欠物业费及采暖费，原告向奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司垫付该商铺2014年10月15日至2015年4月15日、2015年10月15日至2016年4月15日、2016年10月15日至2017年4月15日三年度的采暖费12498元，垫付2015年1月1日至2015年12月31日物业费2500元、2016年1月1日至2016年12月31日物业费2500元、2017年1月1日至2017年4月30日物业费833元，垫付物业费共计5833元。后原告向被告索要垫付费用无果，遂诉至法院。本案立案后，被告高吉祥于2017年1月25日向原告给付物业费6250元、给付采暖费8332元。另在更换商铺搬迁过程中，因产生卫生费等搬迁费用4580元协商由原告承担，被告高吉祥于2015年7月15日向原告出具证明及领条，但未领取现金，该费用4580元于2017年1月25日折抵了被告所欠的部分采暖费与物业费。折抵清算后，被告尚欠原告垫付采暖费4166元、物业费833元。另查明，原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司曾用名称为奇台县奇台农场祥裕农副产品购销有限公司。以上事实由《商铺租赁合同》、《托管合同》、采暖费、物业费收据、证明、领条、证人刘开新、赵玉婷的证言及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告李艳萍签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。商铺从2号变更为4号，视为该《商铺租赁合同》对商铺位置的变更，不影响原合同的效力，合同双方应当按照合同的约定履行合同义务。本案合同的签订人为被告李艳萍，根据合同的相对性，本院认定被告李艳萍为承担责任的主体。对于采暖费，原告垫付该项费用事实清楚，证据充分，原告要求给付采暖费4166元的主张合法有据，本院予以支持。对于物业费的主张，原告祥裕汽贸物流公司作为建设单位与奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司签订的《托管合同》对物业服务的范围及收费标准进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同物业服务内容的约定对业主具有约束力，同时原告垫付该项费用事实清楚，本院对原告要求给付物业费833元的主张予以支持。对于违约金的请求，被告拖延给付相关费用构成违约应当承担违约责任。原告按照年租金总额的20%主张违约金过高，原告未提供证据证明其因此所受损失，本院兼顾合同履行情况、标的额大小及当事人过错程度等因素，违约金具体数额本院酌情予以减少，按照年租金总额的10%确定违约金为3000元。被告李艳萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李艳萍于本判决生效后五日内给付原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司垫付的采暖费4166元；二、被告李艳萍于本判决生效后五日内给付原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司垫付的物业费833元；三、被告李艳萍于本判决生效后五日内给付原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司违约金3000元；四、驳回原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取计204元，邮寄费240元，合计444元，由被告李艳萍负担355元，原告奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。代理审判员 武玲二〇一七年四月二十八日书 记 员 杨玲1 关注公众号“”