（2017）苏08民终475号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-08
案件名称
淮安市清河区城北供销合作社与淮安市清河在水一方大酒店、张正勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市清河区城北供销合作社,淮安市清河在水一方大酒店,张正勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终475号上诉人（原审原告）：淮安市清河区城北供销合作社。法定代表人：王锦生，职务主任。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：淮安市清河在水一方大酒店。法定代表人：张正勇，职务总经理。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张正勇。上诉人淮安市清河区城北供销合作社（以下简称城北供销社）因与被上诉人淮安市清河在水一方大酒店（以下简称淮安市在水一方酒店）、张正勇房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人城北供销社的委托诉讼代理人王名海，被上诉人淮安市在水一方酒店的委托诉讼代理人袁仕祥到庭参加诉讼，被上诉人张正用勇经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。城北供销社上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2000年8月6日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，作为经营者的张正勇在协议上签字，上诉人与被上诉人淮安市在水一方酒店形成房屋租赁关系，上诉人根本没有在2003年与淮安市清河区新在水一方大酒店签订过《房屋租赁协议》，该协议是复印件，上诉人未看到原件，一审法院错误认定存在该份《房屋租赁协议》，属于认定事实和证据采信错误；2、2006年11月16日，淮安市在水一方酒店被吊销企业营业执照，自此开始，淮安市在水一方酒店无法从事经营活动，张正勇以其他名义继续使用房屋，并交纳租金，此后房屋的实际使用人和占有人系张正勇，无论后来房屋上成立什么样的企业，都一直是张正勇在操作经营，上诉人也一直与张正勇发生法律关系，收取的租金也是张正勇缴纳的，张正勇实际使用和占有房屋，其负有向上诉人给付租金和返还房屋的义务；3、上诉人因该房屋租赁纠纷两次向一审法院起诉，前后审理长达一年多，一审法院先后作出两份不同的裁决，前一份结果是“裁定驳回起诉”，后一份结果是“判决驳回诉讼请求”，两份裁定书认定的理由都是主体错误，但裁决结果和理由却前后矛盾，互相冲突，特别是本案的一审判决，判决理由表述是上诉人起诉主体错误，而判决结果却是“驳回诉讼请求”，属于适用法律错误。被上诉人淮安市在水一方酒店辩称，1、2003年上诉人与淮安市清河区新在水一方大酒店订立过租赁合同，工商档案可以查询到，一审对此事实的认定和证据的采信没有错误；2、在淮安市在水一方酒店被吊销营业执照后，该店确实没有从事经营，在该酒店所在的同一场所或房屋内之前便有其他主体与上诉人订立租赁合同进行经营，因而上诉人所称在淮安市在水一方大酒店于2006年11月16日被吊销之后涉案房屋的实际使用人和占有人仍系张正勇的上诉理由不成立。上诉人称在涉案房屋上后来成立的个体工商户或企业都是由张正勇经营的也没有证据；3、被上诉人认为如果是因为基于主体不适格，一审以裁定方式驳回起诉更为妥当。张正勇未作答辩。淮安市在水一方酒店向一审法院起诉请求：1、被告给付房屋租金1492800元（2011年6月起至2015年11月18日期间）及利息，并承担自2015年11月19日至实际返还房屋之日的租金；2、被告返还租赁房屋；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2000年8月6日，原告（甲方）与被告淮安市在水一方酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处们朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，十一月十八日前和五月十八日前各交一半，协议对双方的权利和义务以及违约责任分别作出约定，并约定协议自2000年11月18日起生效。2006年11月16日，被告淮安市在水一方酒店被吊销企业营业执照。2003年12月15日，淮安市清河区新在水一方大酒店经工商登记设立，经济性质为个体工商户，经营者为刘红。2003年11月30日，原告（甲方）与淮安市清河区新在水一方大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处们朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，十一月十八日前和五月十八日前各交一半，并约定协议从2003年11月18日起生效，合同其他内容同原告与被告淮安市在水一方于2000年8月6日所签租赁协议。2004年10月14日，淮安市清河区新在水一方大酒店被注销。2004年12月8日，该地点又成立了淮安新在水一方大酒店，经济性质为个人独资企业，投资人为索晓明。2014年12月8日淮安新在水一方被注销。一审法院认为，债权属于相对权，相对性是债权的基础，债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。本案中，原告于2000年8月6日与被告淮安市清河在水一方大酒店签订《房屋租赁协议》后，又于2003年11月30日就案涉房屋与淮安市清河区新在水一方大酒店另行签订《房屋租赁协议》，应视为原告已经终止履行与被告淮安市在水一方酒店之间的租赁协议，与淮安市清河区新在水一方大酒店建立租赁关系。2004年12月8日，淮安新在水一方大酒店开始使用案涉房屋至今，原告亦未提出异议，可以认定双方形成租赁关系。现原告主张被告淮安市在水一方酒店以及张正勇支付2011年6月起至2015年11月18日期间案涉房屋租金，有违合同相对性原则，亦于法无据，不予支持。一审法院判决：驳回原告淮安市清河区城北供销合作社的诉讼请求。案件受理费18235元，由原告淮安市清河区城北供销合作社负担。二审中，上诉人提交如下几组证据：1、清河区人民法院（2015）河民初字第3297号案件的庭审笔录一份、民事答辩状、民事反诉状各一份（其中民事答辩状、民事反诉状在一审中已提交，现在补充与庭审笔录作为一组证据），证明目的是城北供销社曾经2015年12月18日起诉张正勇要求张正勇返还房屋或给付房屋租金，在该案审理过程中张正勇方在答辩以及庭审中一直没有否认自己占有使用租赁房屋的事实，也一直没有提过城北供销社又将房屋另租他人的事实，他当时唯一的抗辩理由就是房屋面临拆迁，所以对租赁数额不予认可。张正勇还在该案中提起反诉，要求城北供销社给予150万元的补偿，以上证据充分证明城北供销社与张正勇方对于租赁关系的存在以及租赁房屋的占有使用情况是没有异议的，一审判决城北供销社中途将房屋租赁他人的认定事实错误。2、城北供销社于2015年4月20日向张正勇以及淮安市在水一方酒店发生的租金催缴通知一份，特快专递存根一份，照片四张。证明目的：2015年4月20日城北供销社通过特快专递方式向两被上诉人催缴租金，同时又将该通知张贴在淮安市在水一方酒店门前。3、2015年10月16日通知一份，该通知是租赁期间即将届满时，城北供销社向两被上诉人发送的通知，明确告知两被上诉人期满不再出租，需要返还房屋并给付租金。该两份特快专递被两上诉人拒收，上诉人一直至今未拆封，现当庭向法庭提供。另外，该通知还张贴在淮安市在水一方酒店门前，故提供当时张贴的照片。4、城北供销社2011年9月2日向张正勇发出的通知一份，当时房屋列入拆迁范围，供销社按照政府要求向张正勇发送通知，告知其做好拆迁准备，但后来并没有拆迁，张正勇方还一直使用租赁房屋。该证据证明城北供销社也是一直认定张正勇为房屋的实际经营着和占有者。该份通知两被上诉人已经在（2015）河民初字第3297号案件中提起反诉中提供。被上诉人淮安市在水一方酒店对上述证据发表质证意见称：关于第一组证据（2015）河民初字第3297号案件有关材料，一方当事人如何自我陈述都是不重要的，甚至也不能认定就是真实的，该案法院基于以上证据依然认定本案的双方当事人的主体都是不适格的，因此在该案的裁定依然有效的前提之下，本案双方当事人作出的其他任何陈述、举证都不能改变（2015）河民初字第3297号案件的既判力。该组证据没有档案章，真实性无法确认。关于第二组证据，4月20日催缴通知仅是给酒店的，而非给张正勇的。在邮寄时，张正勇和本案被告酒店都不在本案所述经营地点，如果从（2015）河民初字第3297号案看，上诉人是明知张正勇实际联系地址根本不在淮海西路119号，那么上诉人就不应当向明知收不到的地址邮寄任何材料。虽然是送给酒店的，但收件人写的是张正勇，张正勇没有接到过任何电话，也没有拒收任何邮件，4月20日的租金催缴通知张正勇没有见过。对于第三组证据：2015年10月16日上诉人给酒店的通知和照片，张正勇也未见过。如果上诉人称拒收，应当有EMS专门的退给件批单，而不是自行写的拒收。照片我们也没见过。对于第四组证据：城北供销社2011年9月2日通知张正勇见过，但这不表明上诉人的送达是正确的，更不能证明张正勇至今还是涉案房屋的承租人。本院认为，上诉人提交的四组证据并不能直接证明淮安市在水一方酒店及张正勇在2011年6月起至2015年11月18日期间实际占用并使用房屋的事实。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2000年8月6日，上诉人与淮安市在水一方酒店签订《房屋租赁协议》后，又于2003年11月30日与淮安市清河区新在水一方大酒店签订《房屋租赁协议》，后又于2004年9月27日与清河区新在水一方大酒店签订补充协议，上诉人承租房屋的主体几次变更，且承租人处印章及签名均不是被上诉人淮安市在水一方酒店及张正勇，应视为上诉人与淮安市在水一方酒店的租赁协议已经终止。上诉人主张其没有在2003年11月30日与淮安市清河新在水一方大酒店签订《房屋租赁协议》，但是该协议系从淮安市清河区市场监督管理局复印并加盖了档案查询专用章，在协议的首页空白处承租人刘红手写确认“与原件内容一致”，上述事实可以认定协议的真实性，故对上诉人该主张不予支持。上诉人在一审诉状及上诉状中均以其在2000年8月6日与被上诉人淮安市在水一方酒店签订的《房屋租赁协议》主张张正勇为房屋实际使用和占有人，但从其2003年与淮安市清河新在水一方大酒店签订《房屋租赁协议》开始，其与被上诉人淮安市在水一方酒店之间《房屋租赁协议》已经终止，现其再以该份协议主张张正勇为房屋的实际占有和使用人无事实和法律依据。上诉人主张一审法院判决驳回诉讼请求属于适用法律错误，对此，本院认为，一审法院依据合同相对性原则认为上诉人未与被上诉人在其主张的租金期限内形成租赁合同关系，上诉人无权依据2000年8月6日与被上诉人淮安市在水一方酒店签订的《房屋租赁协议》向被上诉人主张实体权利，故作出驳回诉讼请求的判决并无不当，对上诉人该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人城北供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18235元，由上诉人城北供销社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二〇一七年五月三日书 记 员 徐 海