（2017）吉2401民初981号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-27
案件名称
延边吴城房地产开发有限公司与张虎洪雪花房屋买卖合同一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延边吴城房地产开发有限公司,张虎,洪雪花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初981号原告：延边吴城房地产开发有限公司，地址延吉市依兰镇北大村XX单元XX组。法定代表人：符斌，该公司总经理。委托代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。被告：张虎，男，朝鲜族，1976年11月20日出生，住延吉市苏州印象小区**号楼**单元XX。委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。被告：洪雪花，女，朝鲜族，1981年8月11日出生，住延吉市苏州印象小区**号楼**单元XX。委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。原告延边吴城房地产开发有限公司与被告张虎、洪雪花之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告延边吴城房地产开发有限公司的委托代理人陶冶、被告张虎、洪雪花的委托代理人赵明官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月28日，原、被告之间签订商品房买卖合同，约定：原告将其开发建设的延吉市苏州印象小区XX栋XX单元XX室以676665元的价格出售给被告，被告于2014年9月28日交付购房首付款226665元后，应于2014年10月28日前付清购房余款45万元。但被告未按约定期限交付，直至2014年12月2日，即逾期35天后才结清购房余款，构成违约。被告应按照合同约定的未付购房款日万分之3的标准向原告支付违约金4725元。故原告诉至人民法院，要求判令被告立即支付违约金4725元，诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、原告拿出的黄皮合同是在没有预售许可证的前提下签订的，预售许可证下来之后签订了网签合同，且收回了黄皮合同，并说明以网签合同为依据，黄皮合同就此作废，因此无法依据黄皮合同约束被告。2、办理贷款必须由开发商开发的房屋具备贷款资质才能办理。开发商拿到预售许可证之后，通知被告办理贷款，并由原告到房地产部门对于按揭的房屋作出保证，以及他项登记之后才能向公积金或银行部门申请贷款，若办理贷款期间内，业主没有过错，不应对房款违约承担责任。3、办理贷款有不可预测性，因银行或公积金怠于履行造成的逾期不应由业主承担。综上被告不应承担违约金。经审理查明：2014年9月28日，原、被告签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：原告购买被告开发建设的苏州印象小区XX栋XX单元XX号、建筑面积为129.47平方米的房屋，房屋总价款676665元。2014年9月28日前支付首付购房款226665元，2014年10月28日前支付房屋尾款45万元。买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；2014年10月31日，就本案诉争房屋，原、被告另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款为676665元，买受人应当于2014年9月28日前支付首付款226665元，余款45万元以公积金贷款的方式支付。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。上述合同签订后，原告于2014年9月21日向被告支付定金3万元；2014年9月28日交付首付房款196665元，计226665元。2014年11月14日，被告向住房公积金管理部门申请贷款。同年12月2日，原告取得贷款45万元，并交付给被告，上述购房款计676665元。另查明，2014年9月18日，被告延边吴城房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2016年8月15日，延边吴城房地产开发有限公司的企业名称变更登记为延边吴城房地产开发有限公司。认定上述事实的证据有：原告企业营业执照及变更登记表、被告身份证、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同（黄皮）、收据、商品房预售许可证、公积金贷款申请表、银行专用回单复印件等庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的依据。根据原告的诉讼请求及被告提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是否有效？被告是否具有逾期交付购房款的行为？本院认为：原、被告均对签订的商品房买卖合同书（预售）不持异议，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同。被告称商品房买卖合同书（黄皮）系无效合同，因其不能在房产行政管理机构进行备案，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告的抗辩理由不成立，该合同亦为有效合同。由于双方针对同一房屋先后签订了两份合同，除当事人特别约定处，通常应视为后签订的合同对先签订合同进行变更或补充。关于原告要求被告承担逾期交付购房款违约金4725元的主张，由于双方于2014年9月28日签订的房屋买卖合同中约定付款方式为2014年9月28日前支付首付款226665元，余款45万元于2014年10月28日前以公积金贷款的方式支付。但被告却于2014年12月2日才将剩余购房款45万元的公积金贷款办理完毕，并交付给原告，逾期付款34天（2014年10月29日至2014年12月2日），被告对其逾期取得贷款的过错在于原告的主张亦不能举证证明，故被告逾期支付购房款的行为构成违约，应承担逾期交付购房款的违约责任。双方在合同中约定买受人逾期付款超出30天的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，根据该项约定，逾期付款违约金为4590元（45万元X3/10000X34天），故原告要求被告支付逾期付款违约金4725元的诉讼请求，本院予以支持4590元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告张虎、洪雪花于本判决生效后立即支付原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交付购房款违约金4590元；二、驳回原告延边吴城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张虎、洪雪花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 申莲顺审 判 员 陈 艳人民陪审员 张桂杰二〇一七年五月三日书 记 员 祝继坤 来源：